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Ley Hipotecaria
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Crear cuenta gratisTítulo IDel Registro de la Propiedad y de los títulos sujetos a inscripción
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- Art. 1Artículo 1El Registro de la Propiedad sirve para inscribir o anotar los actos y contratos sobre el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Se inscribe en el Registro de la circunscripción territorial donde radiquen los inmuebles. Los asientos, en cuanto se refieran a derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos de la Ley.
- Art. 2Artículo 2Se inscriben: 1) títulos traslativos o declarativos del dominio o de derechos reales sobre inmuebles; 2) los que constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros reales; 3) adjudicaciones, aun con obligación de transmitir; 4) resoluciones judiciales de ausencia, fallecimiento o que afecten a la libre disposición (medidas de apoyo, solo en su Libro especial); 5) arrendamientos, subarriendos, cesiones y subrogaciones; 6) adquisiciones del Estado y corporaciones civiles o eclesiásticas.
- Art. 3Artículo 3Para inscribirse, los títulos del artículo 2 deben constar en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. También pueden inscribirse en virtud de testimonio del auto de homologación de un plan de reestructuración del que resulte la inscripción a favor del deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que lo hayan suscrito o a quienes se extiendan sus efectos.
- Art. 4Artículo 4También se inscriben los títulos del artículo segundo otorgados en país extranjero que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, y las ejecutorias de Tribunales extranjeros a las que deba darse cumplimiento en España con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Art. 5Artículo 5
Título IIDe la forma y efectos de la inscripción
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- Art. 6Artículo 6La inscripción de los títulos puede pedirla indistintamente: a) quien adquiere el derecho; b) quien lo transmite; c) quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir; d) quien tenga la representación de cualquiera de ellos. Ninguno tiene preferencia sobre los demás.
- Art. 7Artículo 7La primera inscripción de cada finca en el Registro será siempre de dominio y se hará por los procedimientos del Título VI de la Ley. Si el dueño no ha inscrito su dominio, el titular de cualquier derecho real impuesto sobre la finca puede solicitar la inscripción de su derecho conforme a las normas del Reglamento.
- Art. 8Artículo 8Cada finca recibe, desde su primera inscripción, un número diferente y correlativo, y sus inscripciones otra numeración propia. Se inscriben como una sola finca: el foral de Galicia o Asturias con un solo dueño directo o varios proindiviso; la explotación agrícola que forme unidad orgánica (aunque sus predios no sean colindantes) y la industrial; las fincas urbanas y edificios aunque tengan distintos dueños; los edificios en propiedad por pisos concluidos o al menos comenzados; y los pisos o locales en propiedad horizontal si consta antes la constitución del régimen.
- Art. 9Artículo 9El folio real incorpora el código registral único de la finca. La inscripción recoge: descripción y referencia catastral; en inmatriculaciones y reordenaciones de terrenos, la representación gráfica georreferenciada (hay correspondencia si la diferencia de cabida no excede del diez por ciento); naturaleza, condiciones y valor del derecho; derecho sobre el que se constituye; titular; transmitente; título y autorizante; fechas de presentación e inscripción; acta y firma del Registrador. La aplicación gráfica auxiliar la diseña el Colegio de Registradores y la homologa la Dirección General.
- Art. 10Artículo 10La base de la representación gráfica es la cartografía catastral: se aporta certificación catastral descriptiva y gráfica y el Registrador la incorpora si corresponde con la descripción literaria. Solo cabe representación alternativa en procedimientos del Título VI que la admitan y en parcelaciones, reparcelaciones, segregaciones, divisiones, agrupaciones, agregaciones o deslindes judiciales. Coordinada e inscrita, se presume la ubicación y delimitación de la finca; con la alternativa, si la validó una autoridad pública y pasan seis meses desde la comunicación al Catastro sin impedimentos.
- Art. 11Artículo 11Si en el contrato ha mediado precio o entrega de metálico, la inscripción recoge el precio, la forma de pago hecha o convenida y los medios de pago, acreditados según los artículos 21, 254 y 255. El aplazamiento del pago no perjudica a tercero salvo que se garantice con hipoteca o se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria explícita; si el precio aplazado es de dos o más fincas, se fija el de cada una. Esto se aplica también a permutas o adjudicaciones en pago con diferencia en dinero o especie.
- Art. 12Artículo 12En la inscripción de la hipoteca se expresa el principal de la deuda y, en su caso, los intereses pactados, o el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, sea cual sea su naturaleza y duración. Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras, cualquiera que sea la entidad acreedora, se hacen constar en el asiento en los términos de la escritura de formalización, si la calificación registral de esas y de las demás cláusulas de trascendencia real es favorable.
- Art. 13Artículo 13Los derechos reales limitativos, los de garantía y cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales solo surten efectos contra terceros si constan en la inscripción de la finca o derecho sobre el que recaen. Las servidumbres reales pueden hacerse constar también en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo.
- Art. 14Artículo 14Son título de la sucesión hereditaria a efectos del Registro: el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato, la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado y, en su caso, el certificado sucesorio europeo. Para inscribir bienes concretos hay que determinarlos en escritura pública o sentencia firme, salvo heredero único sin legitimarios ni Comisario o persona autorizada para adjudicar: entonces basta el título con los documentos del artículo 16.
- Art. 15Artículo 15Los derechos de ciertos legitimarios se mencionan en la inscripción de los bienes hereditarios, y la asignación o afección de bienes para las legítimas se hace por nota marginal. Durante los cinco primeros años desde la mención, todos los bienes de la herencia quedan solidariamente afectos al pago; después, depende de lo fijado por el causante o sus designados. Las menciones de los números primero a tercero del apartado b caducan sin excepción a los veinte años del fallecimiento del causante, y si la herencia entra en el Registro después de veinte años se inscribe sin mención de legítimas.
- Art. 16Artículo 16Quien sea dueño de inmuebles o derechos reales por testamento u otro título universal o singular que no los señale ni describa individualmente puede inscribirlos presentando ese título, el documento que pruebe que se le transmitió (si hace falta) y cualquier otro documento fehaciente que justifique que los bienes están comprendidos en él.
- Art. 17Artículo 17Inscrito o anotado un título traslativo o declarativo del dominio o de derechos reales sobre inmuebles, no puede inscribirse ni anotarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible. Si solo se ha extendido el asiento de presentación, tampoco puede inscribirse otro de esa clase durante sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha de ese asiento.
- Art. 18Artículo 18Los Registradores califican, bajo su responsabilidad, las formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos. Plazo máximo para inscribir: quince días desde el asiento de presentación, ampliable por la Dirección General hasta quince días más por razones extraordinarias (solicitud en los dos primeros días; silencio de dos días = desestimación). Pasado el plazo, cabe pedir la inscripción en tres días o el cuadro de sustituciones. Inscribir fuera de plazo reduce los aranceles un treinta por ciento.
- Art. 19Artículo 19Si el Registrador advierte una falta en el título, la comunica a quienes piden la inscripción para que, si quieren, recojan el documento y la subsanen mientras dure el asiento de presentación. Si no lo recogen o no subsanan a su satisfacción, devuelve el documento para que se puedan interponer recursos, sin perjuicio de la anotación preventiva del artículo cuarenta y dos, número nueve, si se pide expresamente. Si no se hace esa anotación, el asiento de presentación sigue produciendo efectos durante los sesenta días.
- Art. 19 bisArtículo 19 bisCon calificación positiva, el registrador practica los asientos y expide certificación electrónica. La calificación negativa se firma y expresa causas, motivación, recursos, órgano y plazo. Contra ella cabe recurrir ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública o pedir el cuadro de sustituciones: el interesado lo pide en los quince días siguientes a la notificación; el sustituto, si califica positivamente, ordena al sustituido en diez días que extienda el asiento. Los aranceles se reparten al cincuenta por ciento.
- Art. 20Artículo 20Para inscribir o anotar actos sobre el dominio o derechos reales debe constar antes inscrito o anotado el derecho de quien los otorga (tracto sucesivo). Si consta a favor de otro, se deniega; si no consta a favor de nadie, cabe anotación preventiva a solicitud del interesado. No se exige inscripción previa de mandatarios, representantes, liquidadores o albaceas, ni de herederos que ratifiquen contratos privados escritos y firmados por el causante, vendan o cedan a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso o resulten de ejecución de sentencia con el bien inscrito a favor del causante.
- Art. 21Artículo 21Los documentos inscribibles deben expresar al menos todas las circunstancias que debe contener la inscripción sobre otorgantes, fincas y derechos. Las escrituras onerosas sobre inmuebles con contraprestación en dinero deben identificar además los medios de pago, en los términos del artículo 24 de la Ley del Notariado. En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda debe constar si se pretende que sea habitual o no; si así consta, se presume, salvo prueba en contrario, que es vivienda habitual al tiempo de la ejecución judicial.
- Art. 22Artículo 22Si el Notario comete una omisión que impide inscribir el acto o contrato conforme al artículo anterior, debe subsanarla extendiendo a su costa una nueva escritura, si es posible, e indemnizar en su caso a los interesados por los perjuicios que les cause su falta.
- Art. 23Artículo 23El cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias de actos o contratos inscritos se hace constar en el Registro de dos formas: por nota marginal si se consuma la adquisición del derecho, o por una nueva inscripción a favor de quien corresponda si llega a producirse la resolución o rescisión.
- Art. 24Artículo 24A todos los efectos que deba producir la inscripción, su fecha es la del asiento de presentación, que debe constar en la propia inscripción. No se toma la fecha en que se extiende la inscripción ni la del título.
- Art. 25Artículo 25Si hay dos o más inscripciones de la misma fecha sobre una misma finca, la preferencia entre ellas se decide por la hora en que se presentaron en el Registro los títulos respectivos.
- Art. 26Artículo 26Las prohibiciones de disponer o enajenar se reflejan en el Registro según su origen: las legales con plena eficacia sin declaración judicial o administrativa no necesitan inscripción separada y valen como limitaciones legales del dominio; las nacidas de resolución judicial o administrativa se anotan preventivamente; y las impuestas por testador o donante en actos a título gratuito son inscribibles si la legislación vigente reconoce su validez.
- Art. 27Artículo 27Las prohibiciones de disponer que nacen de actos o contratos distintos de los del artículo anterior no tienen acceso al Registro. Aun así, su cumplimiento puede asegurarse mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real, que sí podrá constar.
- Art. 28Artículo 28
- Art. 29Artículo 29
- Art. 30Artículo 30Las inscripciones de los títulos de los artículos segundo y cuarto son nulas si omiten o expresan con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias del artículo nueve. Esta nulidad se entiende sin perjuicio de lo que la Ley establece sobre rectificación de errores.
- Art. 31Artículo 31La nulidad de las inscripciones prevista en el artículo anterior (por omisión o inexactitud sustancial de circunstancias del artículo nueve) no perjudica el derecho que un tercero protegido conforme al artículo treinta y cuatro hubiera adquirido con anterioridad.
- Art. 32Artículo 32Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero. Es la regla de inoponibilidad de lo no inscrito.
- Art. 33Artículo 33
- Art. 34Artículo 34El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso de quien en el Registro aparece con facultades para transmitir, y que inscribe su derecho, se mantiene en su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en el Registro. Su buena fe se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no tienen más protección registral que su causante o transferente.
- Art. 35Artículo 35Para la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito, la inscripción vale como justo título, y se presume que ha poseído de forma pública, pacífica, ininterrumpida y de buena fe durante la vigencia de su asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.
- Art. 36Artículo 36Frente a terceros protegidos por el artículo treinta y cuatro, solo prevalece la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición en dos casos: a) si el adquirente conoció o pudo conocer, antes de adquirir, que otro poseía de hecho y a título de dueño; b) si, sin haberlo podido conocer, la consiente durante todo el año siguiente. Entre las partes que no son terceros rige la legislación civil. La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena perjudica siempre al titular registral.
- Art. 37Artículo 37Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se dan contra el tercero que haya inscrito su derecho. Excepciones: acciones por causas que consten explícitamente en el Registro; revocación de donaciones por incumplir condiciones inscritas; retracto legal; y rescisión por fraude de acreedores si el tercero adquirió gratis o fue cómplice adquiriendo a título oneroso. En el fraude, la acción no perjudica a tercero si no se entabla en cuatro años desde la enajenación fraudulenta. Entre las partes quedan las acciones personales.
- Art. 38Artículo 38Se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma del asiento, y que quien tiene inscrito el dominio tiene la posesión. Por eso no puede ejercitarse una acción contradictoria del dominio inscrito sin pedir, antes o a la vez, la nulidad o cancelación de la inscripción. En embargos o apremios, se sobresee el procedimiento sobre bienes que según certificación registral constan a favor de persona distinta del deudor, salvo que se dirija contra ella como heredera del titular registral.
- Art. 39Artículo 39La inexactitud del Registro es todo desacuerdo, en relación con los derechos inscribibles, entre lo que dice el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. Solo importa el desacuerdo que afecta a derechos inscribibles.
- Art. 40Artículo 40Solo puede pedir la rectificación del Registro el titular del dominio o derecho real no inscrito, inscrito erróneamente o lesionado por el asiento inexacto. Se hace según el origen: toma de razón del título, reanudación del tracto o resolución judicial; cancelación; procedimiento del Título VII; o consentimiento del titular o resolución judicial. La demanda se dirige contra todos a quienes el asiento conceda algún derecho, por juicio declarativo; si se deniega totalmente, costas al actor; si en parte, decide el Juez. La rectificación nunca perjudica al tercero de buena fe a título oneroso.
- Art. 41Artículo 41Las acciones reales derivadas de derechos inscritos pueden ejercitarse por el juicio verbal de la Ley de Enjuiciamiento Civil contra quienes, sin título inscrito, se opongan a esos derechos o perturben su ejercicio. Se basan en la legitimación registral del artículo 38 y exigen siempre acreditar, por certificación del registrador, la vigencia sin contradicción alguna del asiento.
Título IIIDe las anotaciones preventivas
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- Art. 42Artículo 42Diez supuestos de anotación preventiva: demanda de propiedad o de derecho real; embargo efectivo sobre inmuebles; sentencia ejecutoria; secuestro o prohibición de enajenar; demanda de resoluciones del art. 2.4 (salvo medidas de apoyo a personas con discapacidad); herederos sin adjudicación concreta; legatario sin derecho a promover el juicio de testamentaría; acreedor refaccionario mientras duren las obras; título con defecto subsanable, imposibilidad del Registrador o rectificación de oficio de errores; y otros casos legales.
- Art. 43Artículo 43Si se demanda la propiedad de inmuebles o un derecho real (número primero del artículo 42), la anotación solo se hace por providencia judicial a instancia de parte legítima y con documento bastante a juicio prudente del juzgador. En el embargo (número segundo), si es juicio ejecutivo, la anotación es obligatoria. En el número quinto también se hace por providencia judicial, que puede dictarse de oficio si no hay interesados que la reclamen y el juzgador lo estima conveniente para asegurar el efecto de la sentencia.
- Art. 44Artículo 44El acreedor que obtiene anotación preventiva a su favor en los casos segundo, tercero y cuarto del artículo 42 (embargo, sentencia ejecutoria y secuestro o prohibición de enajenar) tiene, para cobrar su crédito, la preferencia que establece el artículo 1923 del Código Civil.
- Art. 45Artículo 45La adjudicación de inmuebles de una herencia, concurso o quiebra para pagar deudas de esa universalidad no da a los acreedores garantía real, salvo que se estipule expresamente. Pero los acreedores con crédito en escritura pública o sentencia firme pueden obtener anotación preventiva sobre las fincas adjudicadas para su pago si la piden dentro de los ciento ochenta días siguientes a la adjudicación, salvo que conste en el Registro su pago.
- Art. 46Artículo 46Mientras no se adjudiquen a los herederos bienes concretos, cuotas o partes indivisas, el derecho hereditario solo puede ser objeto de anotación preventiva. La pueden pedir quienes tengan derecho a la herencia o acrediten interés legítimo. Si la piden herederos, legitimarios o quienes pueden promover el juicio de testamentaría, basta solicitud con los documentos del artículo 16; en los demás casos, providencia judicial por los trámites del artículo 57. El derecho anotado puede transmitirse, gravarse y ser objeto de otra anotación.
- Art. 47Artículo 47El legatario de inmuebles determinados, o de créditos o pensiones consignados sobre ellos, puede pedir en cualquier tiempo la anotación preventiva de su derecho. Esa anotación solo puede practicarse sobre los mismos bienes que son objeto del legado.
- Art. 48Artículo 48El legatario de género o cantidad puede pedir la anotación preventiva del valor de su legado dentro de los ciento ochenta días siguientes a la muerte del testador, sobre cualesquiera inmuebles de la herencia suficientes para cubrirlo, siempre que no hayan sido legados especialmente a otros. Que otro legatario de género o cantidad ya haya anotado sobre esos mismos bienes no lo impide.
- Art. 49Artículo 49El heredero puede inscribir o anotar dentro de los ciento ochenta días, sin impedimento legal, si todos los legatarios renuncian antes en escritura pública a anotar o, sin renuncia, si se les notifica judicialmente su solicitud con treinta días de anticipación. Si un legatario no es persona cierta, el Juez o Tribunal manda anotar su legado (a instancia del heredero, de otro interesado o de oficio). El heredero puede anotar su solicitud de inscripción, que no se convierte en inscripción definitiva hasta que los legatarios anoten o renuncien o pasen los ciento ochenta días.
- Art. 50Artículo 50El legatario con anotación preventiva es preferido a los acreedores del heredero que aceptó la herencia sin beneficio de inventario y a cualquier otro que, después de la anotación, adquiera algún derecho sobre los bienes anotados. Esa preferencia se limita al importe de los bienes anotados.
- Art. 51Artículo 51Los legatarios que anotan dentro de los ciento ochenta días del artículo 48 tienen preferencia, en cuanto al importe de los bienes anotados, sobre los que no anotaron en ese plazo. Entre los que anotaron dentro del plazo no hay preferencia entre sí, sin perjuicio de la que corresponda al legatario de especie o a cualquier otro según la legislación civil, hayan pedido o no la anotación.
- Art. 52Artículo 52El legatario que no lo sea de especie y deje pasar el plazo del artículo 48 sin anotar solo puede pedir después la anotación sobre los bienes de la herencia que sigan en poder del heredero. Además, esa anotación tardía no surte efecto contra quien antes haya adquirido o inscrito algún derecho sobre los bienes hereditarios.
- Art. 53Artículo 53El legatario que pide anotación pasados los ciento ochenta días, sobre bienes que sigan en poder del heredero, no obtiene preferencia sobre los demás legatarios que no anotan. Su única ventaja es quedar antepuesto, para cobrar su legado, a cualquier acreedor del heredero que adquiera algún derecho sobre los bienes anotados después de su anotación.
- Art. 54Artículo 54La anotación pedida fuera de plazo puede hacerse incluso sobre bienes ya anotados dentro de plazo por otro legatario, si siguen en poder del heredero. Pero quien la obtiene solo cobra su legado hasta donde alcance el importe de los bienes, después de pagar a los que anotaron dentro del término.
- Art. 55Artículo 55Cuando la anotación preventiva de legados o de créditos refaccionarios se decrete judicialmente, antes debe darse audiencia previa y sumaria a quienes puedan tener interés en contradecirla. Sin esa audiencia el juez no la decretará.
- Art. 56Artículo 56La anotación preventiva de legados se puede hacer de dos formas: por convenio entre las partes o por mandato judicial. En ambos casos hay que presentar en el Registro el título en que se funda el derecho del legatario.
- Art. 57Artículo 57Si la anotación de legados o de derecho hereditario debe hacerse por mandato judicial, el interesado acude al Juez o Tribunal competente exponiendo su derecho, presentando sus títulos y señalando los bienes que quiere anotar. El juez, oyendo a los interesados en juicio verbal, dicta providencia que deniega o accede. Si accede, señala los bienes que se anotarán y se libra mandamiento al Registrador con inserción literal de lo acordado para que lo ejecute.
- Art. 58Artículo 58Si un legatario ha pedido judicialmente la anotación y otro legatario acude ejercitando igual derecho sobre los mismos bienes, ese segundo legatario también será oído en el juicio.
- Art. 59Artículo 59El acreedor refaccionario puede exigir anotación sobre la finca refaccionada por las cantidades que anticipe, de una vez o sucesivamente, presentando el contrato escrito celebrado con el deudor en cualquier forma legal. Esa anotación produce, respecto al crédito refaccionario, todos los efectos de la hipoteca.
- Art. 60Artículo 60Para anotar créditos refaccionarios no hace falta que los títulos fijen exactamente la cantidad de dinero o efectos en que consisten los créditos. Basta con que contengan datos suficientes para liquidarlos al terminar las obras contratadas.
- Art. 61Artículo 61Si la finca que se va a refaccionar tiene cargas o derechos reales inscritos, la anotación solo se hace por una de dos vías: convenio unánime en escritura pública entre el propietario y los titulares de esas cargas sobre el objeto de la refacción y el valor de la finca antes de empezar las obras; o providencia judicial dictada en expediente instruido para hacer constar ese valor, con citación de todos esos titulares.
- Art. 62Artículo 62Si alguno de los titulares de las cargas o derechos reales sobre la finca que se va a refaccionar no es persona cierta, está ausente en paradero desconocido o niega su consentimiento, la anotación del crédito refaccionario solo puede hacerse por providencia judicial.
- Art. 63Artículo 63El valor que se dé a la finca que va a ser refaccionada antes de empezar las obras, cualquiera que sea la forma en que se haya fijado, debe hacerse constar en la anotación del crédito refaccionario.
- Art. 64Artículo 64Los titulares de derechos reales sobre la finca refaccionada, cuyo valor conste en la forma prescrita, conservan su preferencia frente al acreedor refaccionario, pero solo por un valor igual al declarado para la finca. El acreedor refaccionario es hipotecario respecto a lo que el valor de la finca exceda de esas cargas y, en todo caso, respecto a la diferencia entre el precio dado a la finca antes de las obras y el que alcance en su enajenación judicial.
- Art. 65Artículo 65Las faltas de los títulos pueden ser subsanables o insubsanables. Con falta subsanable, el Registrador suspende la inscripción y extiende anotación preventiva si la pide quien presentó el título. Con falta insubsanable, se deniega la inscripción y no cabe anotación. Para distinguir unas de otras, el Registrador atiende al contenido, a las formas y solemnidades del título y a los asientos del Registro relacionados con él.
- Art. 66Artículo 66Contra la calificación que suspende o deniega el asiento cabe reclamación (también directamente ante el Juzgado de Primera Instancia competente). Si se suspende por faltas subsanables sin pedir anotación, pueden subsanarse en los sesenta días que duran los efectos del asiento de presentación; si se anota, mientras subsista la anotación (artículo 96). Si se deniega y en sesenta días desde el asiento se demanda la validez del título, la anotación de la demanda se retrotrae a la fecha del asiento; después, solo vale desde su fecha. Recurrir suspende esos plazos.
- Art. 67Artículo 67Cuando se anota porque la inscripción no puede practicarse por falta de un requisito subsanable, el interesado puede exigir al Registrador copia de la anotación, autorizada con su firma, en la que conste si hay o no otros títulos relativos al mismo inmueble pendientes de registro y, en su caso, cuáles son.
- Art. 68Artículo 68Las providencias que decretan o deniegan la anotación preventiva en los casos primero, quinto, sexto y séptimo del artículo 42 son apelables en un solo efecto. En el caso octavo (acreedor refaccionario) la providencia es apelable en ambos efectos cuando se haya opuesto a la anotación quien tenga algún derecho real anterior sobre el inmueble.
- Art. 69Artículo 69Quien pudiendo pedir la anotación preventiva de un derecho no lo hace dentro del término señalado no puede después inscribirlo ni anotarlo a su favor en perjuicio de un tercero que haya inscrito ese mismo derecho adquiriéndolo de quien aparecía en el Registro con facultad de transmitirlo.
- Art. 70Artículo 70Cuando la anotación preventiva de un derecho se convierte en inscripción definitiva, esta inscripción produce sus efectos desde la fecha de la anotación, no desde la fecha en que se practica la inscripción.
- Art. 71Artículo 71Los inmuebles o derechos reales anotados pueden enajenarse o gravarse; la anotación no los saca del comercio. Pero esa enajenación o gravamen se hace sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se hizo la anotación.
- Art. 72Artículo 72Las anotaciones preventivas contienen las mismas circunstancias exigidas para las inscripciones, en la medida en que resulten de los títulos o documentos presentados. Si la anotación nace de una providencia de embargo o secuestro, además debe expresar la causa que la motivó y el importe de la obligación que la originó.
- Art. 73Artículo 73El mandamiento judicial que ordene una anotación expresa las circunstancias que debe contener, si resultan de los títulos y documentos vistos para dictar la providencia. Si la anotación debe abarcar todos los bienes de una persona, el Registrador anota todos los inscritos a su favor. También pueden anotarse los no inscritos si el Juez o el Tribunal lo ordena y se inscriben antes a favor de la persona gravada.
- Art. 74Artículo 74Si los títulos o documentos con que se pide, judicial o extrajudicialmente, la anotación preventiva no contienen las circunstancias necesarias para su validez, los interesados las consignan en el escrito en que, de común acuerdo, la soliciten. Si no hay avenencia, las consigna en su escrito el que solicite la anotación y, previa audiencia del otro interesado sobre su exactitud, decide el Juez o Tribunal.
- Art. 75Artículo 75La anotación preventiva es nula cuando por ella no puede llegar a conocerse alguno de estos tres datos: la finca o derecho anotado, la persona a quien afecta la anotación o la fecha de la anotación.
Título IVDe la extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas
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- Art. 76Artículo 76En cuanto a tercero, las inscripciones solo se extinguen por dos vías: por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona. Fuera de esos dos casos, la inscripción no se extingue en cuanto a tercero.
- Art. 77Artículo 77
- Art. 78Artículo 78
- Art. 79Artículo 79Puede pedirse y debe ordenarse, en su caso, la cancelación total de inscripciones o anotaciones preventivas en cuatro casos: 1.º extinción completa del inmueble; 2.º extinción completa del derecho inscrito o anotado; 3.º declaración de nulidad del título en cuya virtud se hicieron; 4.º declaración de nulidad del asiento por falta de alguno de sus requisitos esenciales conforme a la Ley.
- Art. 80Artículo 80Puede pedirse y debe decretarse, en su caso, la cancelación parcial en dos casos: cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva y cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.
- Art. 81Artículo 81
- Art. 82Artículo 82Los asientos hechos por escritura pública se cancelan por sentencia sin recurso de casación pendiente o por escritura o documento auténtico con consentimiento del favorecido, sus causahabientes o representantes. Sin esos requisitos, si la Ley o el propio título extinguen el derecho. Si el perjudicado no consiente, se exige en juicio ordinario. El titular registral puede pedir cancelar condiciones resolutorias e hipotecas sin plazo pactado pasado el plazo de prescripción, si en el año siguiente no consta renovación, interrupción o ejecución.
- Art. 83Artículo 83Los asientos hechos en virtud de mandamiento judicial solo se cancelan por providencia ejecutoria. Si los interesados convienen válidamente en cancelar, acuden por escrito al Juez o Tribunal competente, se ratifican y, si no hay ni puede haber perjuicio para tercero, se dicta providencia ordenando la cancelación. El Juez o Tribunal también la dicta, cuando sea procedente, aunque no consienta el favorecido.
- Art. 84Artículo 84Es competente para ordenar la cancelación de una anotación preventiva, o su conversión en inscripción definitiva, el Juez o Tribunal que la mandó hacer o aquel a quien haya correspondido legalmente el conocimiento del negocio que dio lugar a la anotación.
- Art. 85Artículo 85La anotación preventiva se cancela cuando se extingue el derecho anotado y también cuando en la escritura se conviene o en la providencia se dispone convertirla en inscripción definitiva. Si se hizo sin escritura pública y se quiere cancelar sin convertirla, puede cancelarse también con documentos de la misma especie que los presentados para anotar.
- Art. 86Artículo 86Las anotaciones preventivas caducan a los cuatro años de su fecha, salvo que la Ley les señale un plazo más breve. Pueden prorrogarse cuatro años más a instancia de los interesados o por mandato de la autoridad que las decretó, si el mandamiento de prórroga se presenta antes de que caduque el asiento; la prorrogada caduca a los cuatro años de la anotación de prórroga y caben sucesivas prórrogas. La caducidad se hace constar a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.
- Art. 87Artículo 87La anotación preventiva a favor del legatario que no lo sea de especie caduca al año de su fecha. Si el legado no es exigible a los diez meses, la anotación subsiste hasta dos meses después de que pueda exigirse. Si antes de extinguirse resulta insuficiente por las cargas o condiciones especiales de los bienes, el legatario puede pedir otra sobre bienes diferentes, si los hay en la herencia susceptibles de anotación.
- Art. 88Artículo 88El legatario de rentas o pensiones periódicas impuestas por el testador determinadamente a cargo de alguno de los herederos o de otros legatarios, sin declarar personal la obligación, puede exigir, dentro del plazo del artículo anterior, que la anotación preventiva que hubiere constituido de su derecho se convierta en inscripción de hipoteca.
- Art. 89Artículo 89El heredero o legatario gravado con la pensión debe constituir la hipoteca sobre los mismos bienes anotados, si se le adjudican, o sobre otros inmuebles de la herencia que se le adjudiquen. La elección le corresponde en todo caso a él, y el pensionista debe admitir la hipoteca ofrecida siempre que sea bastante y recaiga sobre bienes procedentes de la herencia.
- Art. 90Artículo 90El pensionista que no obtuvo anotación preventiva puede exigir también, en cualquier tiempo, que se constituya hipoteca en garantía de su derecho sobre los bienes de la herencia que sigan en poder del heredero o se hayan adjudicado al heredero o legatario gravado, con sujeción al artículo anterior. Esa inscripción de hipoteca solo surte efecto desde su fecha.
- Art. 91Artículo 91El pensionista con anotación preventiva no puede exigir que se le hipotequen bienes distintos de los anotados si éstos bastan para asegurar el legado. Si no bastan, puede exigir el complemento de su hipoteca sobre otros bienes de la herencia, pero, en cuanto a estos últimos, con sujeción al segundo párrafo del artículo anterior.
- Art. 92Artículo 92
- Art. 93Artículo 93El acreedor refaccionario puede pedir convertir su anotación preventiva en inscripción de hipoteca si, al expirar el término del artículo anterior, no está aún pagado por completo porque no ha vencido el plazo del contrato. Si el plazo está vencido, puede elegir entre prorrogarlo mediante esa conversión o exigir el pago desde luego, y para ello la anotación surte todos los efectos de la hipoteca.
- Art. 94Artículo 94Para convertir en inscripción de hipoteca la anotación de crédito refaccionario hacen falta dos cosas: liquidar el crédito, si no fuere líquido, y otorgar escritura pública.
- Art. 95Artículo 95Las cuestiones entre acreedor y deudor sobre la liquidación del crédito refaccionario o sobre la constitución de la hipoteca se deciden en juicio ordinario. Mientras ese juicio se sustancia y termina, la anotación preventiva subsiste y produce todos sus efectos.
- Art. 96Artículo 96La anotación preventiva por defectos subsanables del título caduca a los sesenta días de su fecha. Ese plazo puede prorrogarse hasta ciento ochenta días, siempre que haya justa causa y en virtud de providencia judicial.
- Art. 97Artículo 97
- Art. 98Artículo 98Los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios no anotados preventivamente dentro del plazo legal no se consideran gravámenes a efectos de la Ley Hipotecaria, y el Registrador los cancela a instancia de parte interesada.
- Art. 99Artículo 99Los Registradores califican, bajo su responsabilidad, la legalidad de los documentos con que se piden las cancelaciones y la capacidad de los otorgantes, en los términos previstos para las inscripciones por el artículo 18 y concordantes de la Ley Hipotecaria.
- Art. 100Artículo 100Los Registradores califican también, bajo su responsabilidad, la competencia de los Jueces o Tribunales que ordenan las cancelaciones cuando no firma el despacho el mismo que decretó la inscripción o anotación. Si dudan de esa competencia, dan cuenta al presidente de la Audiencia respectiva, que decide lo que estime procedente.
- Art. 101Artículo 101Si el Presidente de la Audiencia declara competente al Juez o Tribunal, el Registrador practica desde luego la cancelación. Si declara su incompetencia, el Registrador comunica esa decisión al interesado y le devuelve el despacho.
- Art. 102Artículo 102Contra la decisión del Presidente de la Audiencia sobre la competencia del Juez o Tribunal pueden recurrir tanto los Jueces y Tribunales como los interesados. El recurso se interpone ante la Audiencia, que, oyendo a las partes, determina lo que estime justo.
- Art. 103Artículo 103Toda cancelación debe expresar: 1.ª clase y fecha del documento y nombre del Notario o del Juez, Tribunal o Autoridad que lo expidió; 2.ª nombre y apellidos de quien la insta o consiente; 3.ª si se cancela total o parcialmente; 4.ª en la parcial, la parte del inmueble desaparecida o del derecho extinguida y la que subsiste; 5.ª fecha de presentación del título. En el caso del párrafo 2.º del art. 82, la razón de la extinción; con documento privado sin firmas legitimadas, la fe de conocimiento. La omisión anula la cancelación.
Título VDe las hipotecas
56
Sección 1.ªDe la hipoteca en general
- Art. 104Artículo 104La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone al cumplimiento de la obligación que garantiza, sea quien sea su poseedor. Es decir, el bien queda afecto aunque pase a manos de otra persona.
- Art. 105Artículo 105La hipoteca puede constituirse en garantía de toda clase de obligaciones. Además, no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 del Código Civil: el deudor sigue respondiendo con todos sus bienes.
- Art. 106Artículo 106Pueden ser hipotecados: primero, los bienes inmuebles susceptibles de inscripción; segundo, los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes que estén impuestos sobre esos mismos bienes.
- Art. 107Artículo 107También pueden hipotecarse, entre otros: el usufructo (la hipoteca se extingue si acaba por hecho ajeno a la voluntad del usufructuario); la nuda propiedad; los bienes ya hipotecados, aunque haya pacto de no volver a hipotecarlos; la hipoteca voluntaria; superficie, pastos, aguas y leñas; concesiones administrativas; bienes con pacto de retro; el retracto convencional; bienes litigiosos; bienes con condiciones resolutorias expresas; pisos en propiedad horizontal; y el derecho del rematante.
- Art. 108Artículo 108No pueden hipotecarse: las servidumbres, salvo que se hipotequen junto con el predio dominante (la de aguas sí puede hipotecarse en todo caso); los usufructos legales, salvo el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil; y el uso y la habitación.
- Art. 109Artículo 109La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. No basta con que el bien gravado siga igual: lo que se le une o lo sustituye también queda afecto.
- Art. 110Artículo 110Se entienden hipotecadas con la finca, aunque el contrato no las mencione y siempre que pertenezcan al propietario: las mejoras (plantaciones, riego, desagüe, reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno, elevación, etc.), salvo agregación de terrenos no natural o nueva construcción donde no había edificios; y las indemnizaciones por siniestro o hecho posterior a la constitución de la hipoteca y las de expropiación. Si la indemnización vence antes que la obligación y el pagador conocía la hipoteca, su importe se deposita.
- Art. 111Artículo 111Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca no comprende: los animales colocados o destinados en una finca de explotación ganadera, industrial o de recreo (y nunca cabe pacto de extensión a los animales de compañía); los muebles colocados permanentemente en la finca, salvo que no puedan separarse sin quebranto o deterioro; los frutos; y las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación.
- Art. 112Artículo 112Si la finca hipotecada pasa a un tercer poseedor, la hipoteca no se extiende a lo que este haya costeado: muebles colocados permanentemente en los edificios y mejoras que no sean obras de reparación, seguridad o transformación. Tampoco a los frutos pendientes ni a las rentas vencidas que le pertenezcan.
- Art. 113Artículo 113El dueño de accesiones o mejoras no hipotecadas puede exigir su importe o retenerlas si se puede sin menoscabo del valor del resto de la finca. Si exige el importe, no puede frenar el cumplimiento de la obligación principal: cobra con el precio de la finca cuando se enajene. Si no pueden separarse sin menoscabo, cobra su importe aunque no quede bastante para el crédito hipotecario; si pueden separarse y no se las lleva, se enajenan aparte y solo su precio queda a su disposición.
- Art. 114Artículo 114Salvo pacto en contrario, frente a terceros la hipoteca de un crédito con interés solo asegura, además del capital, los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. Nunca puede pactarse que asegure intereses por más de cinco años. Si el préstamo o crédito es de persona física con hipoteca sobre inmuebles de uso residencial, la demora es el interés remuneratorio más tres puntos, solo se devenga sobre el principal vencido y pendiente, no se capitaliza (salvo el caso del artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y no admite pacto.
- Art. 115Artículo 115Para asegurar intereses vencidos y no satisfechos que no queden garantizados conforme al artículo 114, el acreedor puede exigir al deudor la ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes. La ampliación nunca perjudica los derechos reales inscritos antes que ella. Si la finca hipotecada no es del deudor, no puede exigir la ampliación sobre ella, pero sí sobre cualesquiera otros inmuebles hipotecables del deudor.
- Art. 116Artículo 116El acreedor por pensiones atrasadas de censo no puede dirigirse contra la finca acensuada en perjuicio de otro acreedor posterior, hipotecario o censualista, salvo en los términos y con las restricciones de los artículos 114 y párrafos primero y segundo del 115. Pero puede exigir hipoteca en el caso y con las limitaciones del acreedor hipotecario, sea quien sea el poseedor de la finca acensuada.
- Art. 117Artículo 117Si la finca hipotecada se deteriora y pierde valor por dolo, culpa o voluntad del dueño, el acreedor puede pedir al Juez de Primera Instancia del partido donde esté la finca que le admita justificación. Si resulta cierto y fundado el temor de que la hipoteca sea insuficiente, se dicta providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda. Si el propietario insiste en el abuso, el Juez pone el inmueble en administración judicial. Se sigue el procedimiento de los artículos 720 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Art. 118Artículo 118Si al vender una finca hipotecada comprador y vendedor pactan que el comprador se subrogue en la hipoteca y también en la obligación personal garantizada, el vendedor queda liberado si el acreedor consiente, expresa o tácitamente. Si no se pactó la transmisión de la obligación pero el comprador descontó o retuvo su importe del precio, y el vendedor deudor paga al vencimiento, este queda subrogado en el lugar del acreedor hasta que el comprador le reintegre lo retenido o descontado.
- Art. 119Artículo 119
- Art. 120Artículo 120Cuando la inscripción fija la parte del crédito de que responde cada bien hipotecado, frente a terceros solo puede reclamarse contra cada bien la cantidad a la que esté afecto y la que le corresponda por intereses, conforme a los artículos anteriores.
- Art. 121Artículo 121La distribución del artículo 120 no impide que, si la hipoteca de una finca no cubre toda su parte de crédito, el acreedor reclame la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que el deudor conserve en su poder. Pero, por esa diferencia, no tiene prelación sobre quienes, después de inscrita la hipoteca, adquirieron algún derecho real en esas fincas.
- Art. 122Artículo 122Mientras no se cancele, la hipoteca subsiste íntegra sobre todos los bienes hipotecados aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre la parte de los bienes que se conserve aunque el resto haya desaparecido. Quedan a salvo las reglas de los dos artículos siguientes.
- Art. 123Artículo 123Si una finca hipotecada se divide en dos o más, el crédito hipotecario no se reparte entre las nuevas fincas salvo que acreedor y deudor lo acuerden voluntariamente. Sin ese reparto, el acreedor puede reclamar la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas o contra todas a la vez.
- Art. 124Artículo 124Si la hipoteca está dividida entre varias fincas y se paga la parte del crédito con que está gravada una de ellas, el interesado puede exigir la cancelación parcial de la hipoteca respecto de esa finca. Si lo pagado sirve para liberar una u otra finca, por no ser inferior a la responsabilidad especial de cada una, elige el deudor cuál queda libre.
- Art. 125Artículo 125Cuando la finca hipotecada es una sola, o cuando son varias pero no se ha señalado la responsabilidad de cada una por darse el caso del artículo 123, no puede exigirse la liberación de ninguna parte de los bienes hipotecados, sea cual sea la parte del crédito que el deudor haya pagado.
- Art. 126Artículo 126Si en juicio ejecutivo se persiguen bienes hipotecados que han pasado a un tercer poseedor, el acreedor puede reclamarle la parte del crédito asegurada con esos bienes si, vencido el plazo, el deudor no paga tras ser requerido judicialmente o por Notario. Requerido el tercer poseedor, debe pagar el crédito con los intereses del artículo 114 o desamparar los bienes. Si no paga ni desampara, responde con sus propios bienes de los intereses devengados desde el requerimiento y de las costas de su morosidad. Si desampara, los bienes se consideran en poder del deudor.
- Art. 127Artículo 127Lo del artículo 126 se aplica también al impago de un plazo de capital o intereses. Si propiedad y usufructo son de personas distintas, el requerimiento se hace a ambas. Vencido el plazo, el acreedor puede pedir ejecución contra todos los bienes hipotecados, pero los terceros poseedores solo pueden ser requeridos después del deudor. Es competente el juez del deudor. El procedimiento no se suspende por reclamaciones de tercero sin título anterior inscrito ni por muerte del deudor o del tercer poseedor; en concurso rige la Ley Concursal.
- Art. 128Artículo 128
- Art. 129Artículo 129La acción hipotecaria se ejercita directamente contra los bienes, según la Ley de Enjuiciamiento Civil, o por venta extrajudicial si se pactó en la escritura, solo para impago de capital o intereses. La venta extrajudicial se hace ante Notario: tipo no distinto del de la ejecución judicial ni inferior a la tasación; pacto separado que indique si la vivienda es habitual; obligaciones de cuantía inicialmente determinada; una sola subasta electrónica en el portal de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado; y suspensión si se plantea ante el Juez la abusividad de cláusulas.
- Art. 129 bisArtículo 129 bisEn préstamos o créditos de persona física con hipoteca sobre inmuebles residenciales, o para adquirir o conservar terrenos o inmuebles residenciales, el vencimiento anticipado exige a la vez: mora en capital o intereses; cuotas impagadas de al menos el 3 % del capital concedido en la primera mitad del préstamo (o doce cuotas mensuales o doce meses) o del 7 % en la segunda mitad (o quince cuotas o quince meses); y requerimiento de pago con al menos un mes de plazo y advertencia de reclamar el total. Estas reglas no admiten pacto en contrario.
- Art. 130Artículo 130La ejecución directa contra los bienes hipotecados solo puede usarse para realizar una hipoteca inscrita, y sobre la base de los extremos del título que se hayan recogido en el asiento registral.
- Art. 131Artículo 131Las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca, o cualesquiera otras que no se basen en supuestos que puedan suspender la ejecución, se cancelan con el mandamiento de cancelación del artículo 133, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. La escritura de carta de pago de la hipoteca no puede inscribirse mientras no se cancele antes esa nota marginal mediante mandamiento judicial.
- Art. 132Artículo 132Tras una ejecución directa, el registrador califica: 1.º que se demandó y requirió de pago al deudor, al hipotecante no deudor y a los terceros poseedores con derecho inscrito al expedirse la certificación de cargas; 2.º que se notificó a acreedores y terceros con derecho posterior a la hipoteca, salvo los posteriores a la nota marginal, para quienes esta vale como notificación; 3.º que lo entregado al acreedor no excede de la cobertura hipotecaria; 4.º que lo vendido no superó el crédito o se consignó el exceso.
- Art. 133Artículo 133El testimonio del Secretario judicial con el decreto de remate o adjudicación y la consignación del precio, en su caso, es título bastante para inscribir la finca o derecho a favor del rematante o adjudicatario, siempre que se acompañe el mandamiento de cancelación de cargas del artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Mandamiento y testimonio pueden ir en un solo documento, que debe recoger el cumplimiento de los requisitos del artículo 132 y lo necesario para inscribir y cancelar.
- Art. 134Artículo 134El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas llevan a inscribir la finca o derecho a favor del adjudicatario y a cancelar la hipoteca ejecutada y todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores posteriores, sin excepción, incluso las posteriores a la nota marginal de certificación de cargas. Solo subsisten las declaraciones de obra nueva y divisiones horizontales posteriores cuando la inscripción de la hipoteca muestre que esta se extiende, por ley o por pacto, a las nuevas edificaciones.
- Art. 135Artículo 135El Registrador tiene que comunicar al Juzgado o Tribunal que tramite un procedimiento ejecutivo, también cuando recae directamente sobre bienes hipotecados, que se han extendido después asientos que puedan afectar a la ejecución.
- Art. 136Artículo 136Las inscripciones y cancelaciones de hipotecas siguen las reglas generales de inscripción y cancelación de los títulos segundo y cuarto de la Ley, sin perjuicio de las reglas especiales que contiene el propio título de las hipotecas.
- Art. 137Artículo 137
Sección 2.ªDe las hipotecas voluntarias
- Art. 138Artículo 138Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o las impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se constituyen. Solo pueden constituirlas quienes tengan la libre disposición de esos bienes o, si no la tienen, estén autorizados para ello conforme a las leyes.
- Art. 139Artículo 139Quienes, según el artículo 138, pueden constituir hipotecas voluntarias pueden hacerlo personalmente o por medio de apoderado, siempre que este tenga poder especial bastante.
- Art. 140Artículo 140Pese al artículo 105, puede pactarse en la escritura de hipoteca voluntaria que la obligación garantizada solo se haga efectiva sobre los bienes hipotecados. Entonces la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor por el préstamo quedan limitadas al importe de esos bienes y no alcanzan al resto de su patrimonio. Si hay varias fincas y alguna no cubre su parte, el acreedor puede reclamar la diferencia solo contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con los límites del artículo 121.
- Art. 141Artículo 141En la hipoteca voluntaria constituida por acto unilateral del dueño, la aceptación del beneficiario se hace constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraen a la fecha de constitución de la hipoteca. Si pasados dos meses desde el requerimiento hecho a ese efecto no consta la aceptación, el dueño puede pedir la cancelación sin necesidad del consentimiento del beneficiario.
- Art. 142Artículo 142La hipoteca que garantiza una obligación futura o sujeta a condiciones suspensivas inscritas surte efecto frente a tercero desde su inscripción, si la obligación llega a contraerse o la condición a cumplirse. Si la obligación está sujeta a condición resolutoria inscrita, la hipoteca surte efecto frente a tercero hasta que se haga constar en el Registro el cumplimiento de la condición.
- Art. 143Artículo 143Cuando se contrae la obligación futura o se cumple la condición suspensiva a que se refiere el párrafo primero del artículo 142, los interesados pueden hacerlo constar mediante una nota al margen de la inscripción hipotecaria.
- Art. 144Artículo 144Cualquier hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o promesa de no pedir, la novación o la transacción o compromiso, no produce efecto frente a tercero si no se hace constar en el Registro mediante inscripción nueva, cancelación total o parcial o nota marginal, según los casos.
- Art. 145Artículo 145Para que una hipoteca voluntaria quede válidamente establecida se exigen dos requisitos: que se haya constituido en escritura pública y que esa escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Art. 146Artículo 146El acreedor hipotecario puede dirigirse contra los bienes hipotecados por los intereses vencidos, sea cual sea la época de devolución del capital. Pero si hay un tercero interesado en esos bienes al que pueda perjudicar, lo reclamado no puede exceder de lo garantizado según el artículo 114.
- Art. 147Artículo 147Los intereses que el acreedor no pueda exigir por la acción real hipotecaria puede reclamarlos al obligado mediante la acción personal; respecto de ellos, en caso de concurso, se le considera acreedor escriturario. Queda a salvo lo dispuesto en el artículo 140.
- Art. 148Artículo 148Si se redime un censo gravado con hipoteca, el acreedor hipotecario tiene derecho a que el redimente, a elección de este, le pague el crédito por completo con los intereses vencidos y por vencer o le reconozca la misma hipoteca sobre la finca que estuvo gravada con el censo. En este segundo caso se practica una nueva inscripción de la hipoteca que lo exprese claramente y que surte efecto desde la fecha de la inscripción anterior.
- Art. 149Artículo 149El crédito o préstamo hipotecario puede cederse total o parcialmente conforme al artículo 1.526 del Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca debe hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. La cesión no obliga al deudor a más de lo que le obligaba su propio contrato, y el cesionario se subroga en todos los derechos del cedente.
- Art. 150Artículo 150Si la hipoteca garantiza obligaciones transferibles por endoso o títulos al portador, el derecho hipotecario se transmite con la obligación o con el título, sin necesidad de comunicarlo al deudor ni de hacer constar la transferencia en el Registro.
- Art. 151Artículo 151Si, en los casos en que deba hacerse, se omite comunicar al deudor la cesión del crédito hipotecario, el cedente responde de los perjuicios que el cesionario pueda sufrir por esa falta.
- Art. 152Artículo 152
- Art. 153Artículo 153Cabe hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, fijando en la escritura la cantidad máxima, el plazo, si es prorrogable y la prórroga y los plazos de liquidación. Al vencimiento, el acreedor no reintegrado ejecuta hasta la cantidad asegurada, acreditando el saldo con la libreta de ejemplares duplicados. En cuentas de Bancos, Cajas y Sociedades de crédito puede pactarse acreditarlo por certificación de la entidad; notificado el extracto, el deudor puede alegar error o falsedad en ocho días. Ante el error, comparecencia en ocho días y resolución en tres.
- Art. 153 bisArtículo 153 bisCabe hipoteca de máximo a favor de las entidades financieras del artículo 2 de la Ley 2/1981, por obligaciones de cualquier clase, presentes o futuras, y de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, sin pacto novatorio. Escritura e inscripción expresan la denominación de las obligaciones, la cantidad máxima, el plazo y la forma de cálculo del saldo. Puede pactarse que lo exigible sea lo liquidado por la entidad acreedora. La acción se ejercita al vencimiento pactado o al de sus prórrogas.
- Art. 154Artículo 154La hipoteca en garantía de títulos endosables o al portador se constituye en escritura pública inscrita en el Registro de los bienes o, si la garantía es una obra pública, en el del arranque o cabeza de la obra, con breve referencia en los demás que atraviese. La escritura recoge número, valor, series, fechas de emisión, amortización y autorización de las obligaciones; los títulos han de ser talonarios y, si son al portador, la hipoteca se constituye a favor de los tenedores presentes o futuros.
- Art. 155Artículo 155La acción hipotecaria nacida de títulos nominativos o al portador se ejecuta por el procedimiento de los artículos 129 y siguientes, sea cual sea la cantidad. Se acompaña certificado de inscripción de la hipoteca, y el requerimiento de pago se hace en el domicilio del deudor o tercer poseedor aunque no residan en el lugar del juicio. Si hay otros títulos con igual derecho, sus hipotecas subsisten y el rematante se subroga en ellas. No se aplica a obligaciones de Compañías de Ferrocarriles, Obras Públicas y crédito territorial.
- Art. 156Artículo 156La hipoteca de títulos al portador se cancela totalmente con acta notarial de estar recogida e inutilizada toda la emisión, o presentando al menos tres cuartas partes y asegurando el resto, por sentencia tras dos llamamientos por edictos en el BOE de dos meses cada uno. Cabe cancelación parcial con acta notarial si lo recogido alcanza la décima parte de la emisión o cubre toda la responsabilidad de una finca. También cabe si la emisora acredita que no circularon, o por acuerdo del sindicato de obligacionistas aprobado por tres cuartas partes.
- Art. 157Artículo 157Cabe hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas; la inscripción expresa el acto que las creó y el plazo, modo y forma de pago. Se ejecuta por el procedimiento sumario de los artículos 129 y siguientes, y quien remate adquiere los bienes con la hipoteca y la obligación de pago subsistentes. Salvo pacto, pasados seis meses desde que debió pagarse la última pensión, el titular del inmueble puede pedir la cancelación si no consta modificación del contrato ni reclamación sobre el pago.
Título VIIIDe la publicidad de los Registros
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Sección 1.ªDe la información registral
- Art. 222Artículo 222El Registrador pone de manifiesto los libros en la parte necesaria a quien, a su juicio, tenga interés, sin sacarlos de la oficina. La manifestación es por nota simple o certificación, siempre en formato electrónico (nota con sello electrónico del Registro; certificación con certificado cualificado del registrador; ambas con código de verificación). La nota simple solo informa y no da fe. Puede elegirse libremente Registrador para nota simple o consulta del Índice General. No se envía información por fax salvo imposibilidad técnica justificada.
- Art. 222 bisArtículo 222 bisLas solicitudes de información siguen un modelo informático que identifica al solicitante, su interés y lo consultado, y van firmadas con firma electrónica reconocida. El interés se expresa en una casilla; si no queda acreditado, el registrador puede pedir que se complete y debe notificar en veinticuatro horas como máximo si autoriza o deniega (motivadamente). La resolución se notifica en un día hábil y, si es positiva, da acceso al contenido registral vigente durante veinticuatro horas desde la notificación.
Sección 2.ªDe las certificaciones
- Art. 223Artículo 223Los Registradores expiden certificaciones de tres clases: 1.º de todos los asientos que existan sobre los bienes o personas que señalen los interesados; 2.º de asientos determinados que designen, concretándolos o refiriéndose a los de una o más especies sobre ciertos bienes o a cargo o en favor de ciertas personas; 3.º de no existir asientos de ninguna especie, o de especie determinada, sobre ciertos bienes o a nombre de ciertas personas.
- Art. 224Artículo 224Las certificaciones de los asientos (todos, determinados o negativas) pueden referirse a un período fijo y señalado o a todo el tiempo transcurrido desde la primitiva instalación o, en su caso, la reconstitución del Registro respectivo.
- Art. 225Artículo 225
- Art. 226Artículo 226Si una certificación no coincide con los asientos a que se refiere, prevalece lo que resulte de los asientos. El perjudicado por la certificación conserva acción para exigir la indemnización correspondiente al Registrador que haya cometido la falta.
- Art. 227Artículo 227Los Registradores expiden certificación a instancia de quien, a su juicio, tenga interés conocido en averiguar el estado del inmueble o derecho real, o en virtud de mandamiento judicial. La instancia se hace por escrito y puede presentarse en la oficina del Registro o remitirse por vía telemática. La certificación se expide, a elección del solicitante, en papel o en formato electrónico, en los términos que se fijen reglamentariamente.
- Art. 228Artículo 228Si el registrador se niega a manifestar los libros del Registro o a expedir certificación de lo que en ellos conste, el interesado puede recurrir su decisión ante el órgano que el artículo designa (la Dirección General de los Registros y del Notariado, según su texto), aplicando los artículos 327 y 328 de la Ley Hipotecaria en cuanto a legitimación, plazo, lugar de presentación, expediente, informe del registrador, plazo de resolución y revisión jurisdiccional.
- Art. 229Artículo 229Las solicitudes de los interesados y los mandamientos de Jueces, Tribunales o Secretarios judiciales para que el Registrador certifique deben expresar con toda claridad: 1.º la especie de certificación del artículo 223 que se pide y si ha de ser literal o en relación; 2.º los datos que basten para identificar los bienes o personas; 3.º el período de tiempo al que debe contraerse.
- Art. 230Artículo 230Las certificaciones se dan de los asientos de los libros de inscripciones. Pero el Registrador certifica también de los correspondientes asientos del Diario cuando, al expedirlas, haya algún título pendiente de inscripción que deba comprenderse en la certificación, y cuando se trate de acreditar la libertad de una finca o la no existencia de algún derecho.
- Art. 231Artículo 231Salvo el caso del artículo anterior, los Registradores solo certifican de los asientos del Diario con sus notas cuando lo manda el Juez, el Tribunal o el Secretario judicial, o cuando los interesados lo piden expresamente.
- Art. 232Artículo 232Las certificaciones son literales o en relación, según se manden o se pidan. Las literales comprenden íntegramente los asientos. Las certificaciones en relación expresan las circunstancias de los asientos necesarias para su validez, las cargas que en ese momento pesen sobre el inmueble o derecho según la inscripción relacionada y cualquier otro punto que señale el interesado o juzgue importante el Registrador.
- Art. 233Artículo 233Los Registradores, tras examinar los libros, extienden las certificaciones solo sobre los bienes, personas y períodos designados en la solicitud o mandamiento, sin incluir más asientos ni circunstancias que los exigidos (salvo lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 230 y en el 234), pero sin omitir ninguno que pueda considerarse comprendido en los términos de la solicitud o mandamiento.
- Art. 234Artículo 234Si se pide o manda certificar una inscripción o anotación que está extinguida conforme a los artículos 76 y 77, el Registrador inserta a continuación de ella, literalmente o en relación, el asiento que haya producido la extinción.
- Art. 235Artículo 235Pedida certificación de los gravámenes de un inmueble, si el Registro no muestra ninguno vigente impuesto en la época o por las personas designadas, el Registrador lo expresa así. Si resulta algún gravamen, lo inserta literal o en relación conforme al artículo 232 y expresa a continuación que no aparece ningún otro subsistente.
- Art. 236Artículo 236Los Registradores expiden las certificaciones que se les piden en el más breve término posible, sin que pueda exceder nunca del correspondiente a cuatro días por cada finca cuyas inscripciones, libertad o gravámenes se trate de acreditar.
- Art. 237Artículo 237