Artículo 118
Título V. De las hipotecas›Sección 1.ª. De la hipoteca en general
En pocas palabras
Si al vender una finca hipotecada comprador y vendedor pactan que el comprador se subrogue en la hipoteca y también en la obligación personal garantizada, el vendedor queda liberado si el acreedor consiente, expresa o tácitamente. Si no se pactó la transmisión de la obligación pero el comprador descontó o retuvo su importe del precio, y el vendedor deudor paga al vencimiento, este queda subrogado en el lugar del acreedor hasta que el comprador le reintegre lo retenido o descontado.
Explicación sencilla
Regula quién responde de la deuda cuando se vende una finca hipotecada: la liberación del vendedor depende del consentimiento del acreedor, y si el vendedor paga lo que el comprador retuvo, recupera ese importe ocupando el lugar del acreedor.
Regla mnemotécnica
Para que el vendedor se desligue hace falta el sí del acreedor, expreso o tácito; si paga lo retenido, el vendedor se pone en su lugar.
Trampa típica de examen
Pensar que basta el pacto entre vendedor y comprador para liberar al vendedor: hace falta además que el acreedor preste su consentimiento expreso o tácito.
Texto del artículo 118 de la Ley Hipotecaria
En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito. Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado.
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