Artículo 38
Título II. De la forma y efectos de la inscripción
En pocas palabras
Se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma del asiento, y que quien tiene inscrito el dominio tiene la posesión. Por eso no puede ejercitarse una acción contradictoria del dominio inscrito sin pedir, antes o a la vez, la nulidad o cancelación de la inscripción. En embargos o apremios, se sobresee el procedimiento sobre bienes que según certificación registral constan a favor de persona distinta del deudor, salvo que se dirija contra ella como heredera del titular registral.
Explicación sencilla
Recoge el principio de legitimación registral: lo inscrito se presume exacto y el titular inscrito se presume poseedor. De ahí derivan la exigencia de impugnar la inscripción y el sobreseimiento de embargos sobre bienes de otro titular.
Regla mnemotécnica
Inscrito = existe, es suyo y lo posee (presunciones). Para atacarlo, impugnar la inscripción.
Trampa típica de examen
Creer que se puede reclamar el dominio inscrito sin atacar el asiento: hay que entablar, previamente o a la vez, demanda de nulidad o cancelación.
Texto del artículo 38 de la Ley Hipotecaria
A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero. En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento. Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se procederá con arreglo a lo dispuesto en los artículos ciento treinta y cuatro y concordantes de esta Ley. Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna anotación preventiva de las establecidas en los números segundo y tercero del artículo cuarenta y dos, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor.
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