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Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía
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Crear cuenta gratis- Art. 1Objeto de la LeyLa Ley tiene por objeto regular la ordenación del territorio y el urbanismo en Andalucía. La ordenación territorial y urbanística se ajusta a esta Ley, a las normas autonómicas y locales que la desarrollen (incluidos los instrumentos de ordenación), a la normativa estatal aplicable y a las disposiciones, reglamentos y directivas europeas de obligado cumplimiento.
- Art. 2Competencias administrativasLa Comunidad Autónoma tiene competencia exclusiva en ordenación del territorio: ordenación, ejecución y disciplina de actuaciones, usos y asentamientos cuya incidencia trascienda del ámbito municipal. Son supralocales las que afectan a asentamientos, transportes, infraestructuras supralocales de agua, energía y telecomunicaciones, equipamientos y servicios supralocales, actividades económicas supralocales y recursos naturales básicos, incluido el suelo. El urbanismo municipal se ejerce en el marco de la ordenación territorial y sin perjuicio de las competencias urbanísticas autonómicas.
- Art. 3Actividades y fines de la ordenación territorial y urbanísticaFija seis fines de la ordenación territorial (territorio equilibrado, articulación, distribución de usos, sistema de ciudades, cambio climático, armonizar actuaciones) y ocho de la urbanística (entre ellos plusvalías y vivienda protegida, igualdad de género y de oportunidades, perspectiva de la familia y accesibilidad universal). La ordenación del territorio es función pública de la Comunidad Autónoma; la actividad urbanística, de los Municipios, sin perjuicio de lo que la Ley asigna a la Comunidad. Ambas incluyen la disciplina: inspección, restablecimiento de la legalidad y sanción.
- Art. 4Principios generales de la ordenación y de la actividad territorial y urbanísticaLos principios generales informan la actividad territorial y urbanística y los instrumentos, y se aplican directamente si estos faltan. Las actuaciones se ajustan al desarrollo sostenible y a siete principios: viabilidad social; viabilidad ambiental y paisajística; ocupación sostenible del suelo (ciudad compacta y culminación de lo iniciado frente a nuevos desarrollos); uso racional de recursos y eficiencia energética; resiliencia; viabilidad económica (actuaciones privadas con recursos suficientes); y gobernanza.
- Art. 5Determinaciones de los instrumentos de ordenación territorial y urbanísticaLas determinaciones de los instrumentos pueden ser Normas, Directrices o Recomendaciones. Normas: vinculantes y de aplicación directa e inmediata; las de ordenación del territorio prevalecen sobre los instrumentos urbanísticos. Directrices: vinculantes en cuanto a sus fines. Recomendaciones: indicativas; apartarse exige justificar expresamente la decisión y su compatibilidad con la Ley. Cada instrumento indica el carácter de cada determinación, y un reglamento podrá fijar cuáles han de ser necesariamente Normas.
- Art. 6Normas de aplicación directaNormas de aplicación directa en toda clase y uso de suelo, haya o no instrumento urbanístico. Las construcciones se adaptan al entorno: en zonas de riesgo, respetando la protección y adoptando medidas; adecuadas al uso e integradas; con preferencia por renovables y autoconsumo. Sin instrumento urbanístico: no más de dos plantas o la media de lo construido si el solar está en manzana consolidada en más de dos terceras partes, y sin demoler patrimonio histórico sin autorización o informe de cultura ni suprimir dotaciones.
- Art. 7Invalidez de los instrumentos de ordenación territorial y urbanísticaLa invalidez de los instrumentos se rige por la legislación estatal; son siempre nulas de pleno derecho las determinaciones que vulneren normas sustantivas de las leyes. Anular una parte no arrastra las partes independientes o con gestión y ejecución autónomas, salvo que sin la parte viciada no se habría aprobado el instrumento o quede desvirtuado el modelo. Tampoco arrastra necesariamente a otros instrumentos ni a los de gestión con apoyo directo en otras normas o con independencia funcional.
- Art. 8Cooperación, colaboración y coordinación interadministrativasLa Junta actúa por lealtad institucional, planificación, participación, cooperación, colaboración y coordinación; la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo coordina su actividad. Caben convenios interadministrativos, incluidos los que adaptan la ordenación por obras de infraestructuras, que modifican los instrumentos previa intervención municipal. Las Diputaciones pueden dar asistencia técnica a los municipios. La planificación estatal con incidencia territorial requiere informe preceptivo de la Consejería en dos meses; sin pronunciamiento, se entiende favorable.
- Art. 9Colaboración público-privadaLas Administraciones promueven la colaboración privada: entidades colaboradoras, convenios y encomiendas con colegios profesionales y contratos con entidades urbanísticas certificadoras (con seguro de responsabilidad civil obligatorio), para verificar proyectos, obras y conservación, sin ejercer potestades públicas ni intervención preceptiva. Los convenios son de planeamiento, de ejecución o de actuaciones territoriales; son jurídico-administrativos, no vinculan potestades, pasan por información pública y se publican y registran. Lo cobrado antes de las aprobaciones son depósitos.
- Art. 10La participación ciudadanaLa ciudadanía tiene derecho a participar en la elaboración, tramitación y aprobación de los instrumentos y a ser informada del régimen urbanístico de cada terreno o edificio. Quien tenga la iniciativa de una transformación puede consultar al Ayuntamiento: plazo máximo de dos meses (o el inferior de las ordenanzas), sin efecto favorable por silencio. Las Notarías pueden pedir información urbanística, que reciben con diez días de antelación, y remiten copia de las escrituras en los diez días siguientes. Cabe la acción pública.
- Art. 11Sistema de información territorial y urbanísticaLa Consejería competente en Ordenación del Territorio y Urbanismo dispone de un sistema de información territorial y urbanística, de apoyo a la coordinación y a las decisiones, accesible a la ciudadanía y a la aplicación gráfica registral del artículo 10 de la Ley Hipotecaria. Lo integra la información territorial de la Junta y sus entidades, de las entidades locales y la que facilite el Estado; las Administraciones remiten la que se les pida. Incluye siempre un Inventario de Ordenación del Territorio.
- Art. 12Clases del suelo
- Art. 13Suelo urbanoEs suelo urbano el integrado en la malla urbana que cumpla alguna condición: urbanizado en ejecución de instrumentos (desde la recepción de las obras), transformado (acceso rodado y conexión a agua, saneamiento y electricidad) u ocupado por la edificación en al menos dos terceras partes. También los núcleos rurales tradicionales con acceso rodado y servicios. Solar: parcela urbana con, como mínimo, vía pavimentada, alumbrado público y agua, saneamiento y electricidad. Deja de serlo por inadecuación sobrevenida o por integrarse en una transformación.
- Art. 14Suelo rústicoEl suelo rústico tiene cuatro categorías: especialmente protegido por legislación sectorial; preservado por riesgos naturales o antrópicos acreditados, mientras subsistan; preservado por la ordenación territorial o urbanística (sostenibilidad, recursos culturales, valores ecológicos, agrícolas o paisajísticos, etc.); y común, que es el resto. Se identifica además el hábitat rural diseminado. La delimitación de las tres primeras categorías y del hábitat se remite al Registro de la Propiedad, georreferenciada.
- Art. 15Condiciones generalesLa clasificación, la categoría y las demás determinaciones de ordenación vinculan terrenos y construcciones a sus destinos y usos y delimitan el derecho de propiedad. La edificabilidad prevista no forma parte por sí misma de la propiedad: solo se patrimonializa al realizarse efectivamente y cumpliendo deberes y cargas. El uso del subsuelo se ajusta a instrumentos y leyes, con las limitaciones del dominio público, infraestructuras y patrimonio arqueológico, subordinado al interés público.
- Art. 16Contenido urbanístico de la propiedad del suelo. Derechos generalesEl contenido urbanístico de la propiedad del suelo comprende los derechos de disposición, uso, disfrute y explotación sostenible, según su clasificación y destino y conforme a la ordenación. Las facultades alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación, con las limitaciones que requiera el dominio público. También incluye el derecho a participar y, en su caso, promover las actuaciones de transformación urbanística.
- Art. 17Contenido urbanístico de la propiedad del suelo. Deberes generalesDeberes del propietario: conservar el suelo, su masa vegetal y sus valores; destinar terrenos y edificios al uso previsto y cumplir el deber legal de conservación; obtener autorizaciones o presentar declaración responsable o comunicación antes de cualquier acto o uso del suelo; y hacer las obras adicionales que ordene la Administración por motivos turísticos, culturales o de mejora urbana, hasta el límite del deber de conservación. Cumplirlos condiciona el ejercicio de los derechos.
- Art. 18Derechos y deberes de la propiedad del suelo urbanoEn suelo urbano, la propiedad tiene derecho a materializar el aprovechamiento edificando una vez el suelo sea solar, a destinar lo edificado a los usos autorizados y a participar y promover transformaciones. Deberes: ejecutar la urbanización complementaria para alcanzar o recuperar la condición de solar; edificar en las condiciones y plazos de la ordenación cuando sea solar; conservar y, en su caso, rehabilitar; participar o pedir la expropiación en actuaciones públicas; y participar en el reparto de beneficios y cargas si se imponen actuaciones sobre el medio urbano.
- Art. 19Derechos y deberes de la propiedad del suelo rústicoEn suelo rústico, la propiedad comprende disposición, uso, disfrute y explotación, con los actos para usos ordinarios no prohibidos y extraordinarios autorizables, y el derecho a participar en transformaciones. En suelos protegidos y preservados, esos derechos se someten a los valores que motivaron la protección, y prevalecen los Planes de Ordenación de Recursos Naturales. Deberes: conservar el suelo, pedir licencias y autorizaciones (también para segregar), los de las transformaciones en rústico común, pagar las prestaciones de usos extraordinarios y costear conexiones.
- Art. 20Actuaciones en suelo rústicoToda actuación sobre suelo rústico (segregación, edificación, obras, instalaciones, infraestructuras o uso), ordinaria o extraordinaria, debe ser compatible con el régimen del rústico, la ordenación y la normativa sectorial; no inducir a nuevos asentamientos (salvo las transformaciones del artículo 31), es decir, no generar demandas de infraestructuras o servicios colectivos impropios del rústico; y quedar vinculada al uso que la justifica, proporcionada, adecuada al entorno e integrada en el paisaje. Las parcelaciones urbanísticas en rústico están prohibidas.
- Art. 21Actuaciones ordinariasSon usos ordinarios del rústico los agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos, mineros y demás de uso racional de recursos sin transformar su naturaleza, y los ligados al agua, renovables, compensación de emisiones, telecomunicaciones e infraestructuras que deban ubicarse allí. Actuaciones ordinarias: obras necesarias para esos usos (con primera transformación de lo producido en la explotación), viviendas necesarias (incluidos temporeros), infraestructuras permanentes no previstas en el planeamiento y actuaciones en el hábitat rural diseminado. Requieren licencia urbanística municipal.
- Art. 22Actuaciones extraordinariasEn suelo rústico, haya o no plan general, pueden implantarse con carácter extraordinario usos de interés público o social o incompatibles con el suelo urbano (equipamientos, industria, terciario, turismo, con viviendas vinculadas, y viviendas unifamiliares aisladas). Exigen autorización previa a la licencia: información pública no inferior a un mes, resolución municipal en seis meses con silencio desestimatorio e informe vinculante de la Consejería si hay incidencia supralocal. Prestación compensatoria: 10 % del presupuesto de ejecución material; 15 % en viviendas aisladas.
- Art. 23Actuaciones sobre el hábitat rural diseminadoEn el hábitat rural diseminado delimitado por los instrumentos de ordenación urbanística general o por planes especiales caben actuaciones urbanísticas para su conservación, mantenimiento y mejora, compatibles con la protección de su categoría de suelo rústico. Los titulares de terrenos y edificaciones deben costear la obtención de suelo para dotaciones públicas y las obras de mejora de infraestructuras y servicios previstas. El reglamento fijará su ordenación y las condiciones de nuevas edificaciones, sin desvirtuar su carácter rústico.
- Art. 24Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones urbanísticasLas actuaciones de transformación urbanística, previa tramitación de los instrumentos de ordenación y ejecución, son: en suelo urbano, las de mejora urbana y de reforma interior; en suelo rústico común, las de nueva urbanización. Las actuaciones urbanísticas son las demás: mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, obtención de sistemas generales y locales, mejora o compleción de la urbanización y actuaciones de edificación del título VI.
- Art. 25Propuesta de delimitación de actuaciones de transformación urbanísticaLas transformaciones ordenadas por Plan Parcial, Plan de Reforma Interior o Estudio de Ordenación necesitan propuesta de delimitación previa, salvo que las prevean los instrumentos generales o el Plan de Ordenación Urbana. La propuesta incluye bases, costes de urbanización, plazos y reparto de cargas. Trámite: inicio de oficio o a propuesta de interesados, información pública no inferior a un mes, informe de la Consejería en un mes si es nueva urbanización y aprobación municipal. El instrumento detallado se aprueba inicialmente en dos años o la propuesta caduca.
- Art. 26Áreas de reparto y aprovechamiento en las actuaciones de transformación urbanísticaLa ejecución de las transformaciones se hace, siempre que sea posible, con equitativa distribución de beneficios y cargas. Si la ejecución es sistemática, se incluyen en un área de reparto con los sistemas generales adscritos. Su aprovechamiento medio es el cociente entre la suma de aprovechamientos objetivos de los ámbitos y la superficie total, descontando sistemas ya obtenidos. El aprovechamiento objetivo pondera la edificabilidad por uso y tipología (y por localización y cargas si hay valor diferenciado); el de una parcela, por los de su calificación.
- Art. 27Actuaciones de mejora urbanaSon actuaciones de mejora urbana las que, en suelo urbano y sobre una o varias parcelas, aumentan la edificabilidad o el número de viviendas o cambian el uso o la tipología, cuando precisan nuevas dotaciones públicas o incrementan el aprovechamiento, sin necesidad de reformar o renovar la urbanización. Deben justificarse en la mejora de la ciudad existente. Se delimita un área homogénea, en el Plan de Ordenación Urbana o después por Estudio de Ordenación, sin contradecir el Plan.
- Art. 28Deberes de las actuaciones de mejoraDeberes de la mejora urbana, cuando procedan: entregar a la Administración actuante, para el patrimonio público de suelo, parcelas libres de cargas equivalentes al diez por ciento del incremento de aprovechamiento (sustituible en metálico); entregar el suelo para nuevos sistemas generales o locales (sustituible, si es físicamente imposible, por superficie edificada o edificabilidad no lucrativa en el área homogénea u otras formas); e indemnizar demoliciones y garantizar realojo y retorno de los ocupantes legales con derecho.
- Art. 29Actuaciones de reforma interiorSon actuaciones de reforma interior las que, en suelo urbano, dan nueva ordenación a un ámbito por obsolescencia de servicios, degradación del entorno, necesidad de cambiar usos u otras causas que obliguen a reformar o renovar la urbanización. Deben promoverse en vacíos de suelo urbano sin ordenación detallada o cuya ordenación deba revisarse, y justificarse en la regeneración de la ciudad. Su ámbito se delimita en el Plan de Ordenación Urbana o después por Plan de Reforma Interior, sin contradecirlo.
- Art. 30Deberes de las actuaciones de reforma interiorDeberes de la reforma interior: entregar al Ayuntamiento, para el patrimonio municipal de suelo, parcelas libres de cargas del diez por ciento del incremento de aprovechamiento (asistemáticas) o del incremento del aprovechamiento medio sobre el preexistente (sistemáticas), reducible hasta el cinco por ciento; sustituible en metálico por resolución motivada, salvo si cabe entregar suelo de vivienda protegida. Además: suelo para sistemas, costear y ejecutar urbanización y conexiones, entregar obras e instalaciones e indemnizar demoliciones con realojo y retorno.
- Art. 31Actuaciones de nueva urbanizaciónPueden urbanizarse los terrenos de suelo rústico común necesarios para el crecimiento urbano, la actividad económica o completar la estructura urbanística, justificando su interés público o social por parámetros objetivos de crecimiento y demanda o por no bastar el suelo urbano disponible. Deben ser colindantes con el suelo urbano, salvo: obstáculos naturales, infraestructuras o afecciones; actividades económicas o turísticas que deban ir separadas; actuaciones supralocales, de interés autonómico o concertadas; y agrupaciones irregulares del artículo 176.
- Art. 32Deberes de la promoción de las actuaciones de nueva urbanizaciónDeberes de la nueva urbanización: entregar al Ayuntamiento el suelo urbanizado y libre de cargas de los sistemas generales y locales; entregarle, para el patrimonio municipal de suelo, el suelo urbanizado del diez por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto, con usos adecuados a ese patrimonio (sustituible en metálico salvo si cabe entregar suelo de vivienda protegida); costear y ejecutar urbanización, conexiones y refuerzos; entregar obras e instalaciones; e indemnizar demoliciones, plantaciones y sembrados, con realojo y retorno.
- Art. 33Concepto y alcance de la ordenación territorialLa ordenación del territorio es la función pública del artículo 3.3, desarrollada por determinaciones, instrumentos y proyectos que movilizan los recursos y potencialidades del ámbito. Opera al servicio del interés general y desde una escala supralocal, como referencia territorial para el urbanismo y la planificación sectorial. Sus nueve principios incluyen el uso racional del suelo como recurso no renovable, el trato diferenciado de las zonas, la asignación de usos según aptitudes y la prevalencia del interés general en infraestructuras supralocales.
- Art. 34Instrumentos de ordenación territorialLa ordenación territorial se hace mediante el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía, los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional y los Proyectos de Actuación Autonómicos (cuando desarrollan actuaciones no previstas declaradas de interés autonómico). Los planes concretan la naturaleza y efectos de sus determinaciones según el artículo 5, y todos los instrumentos se someten a evaluación ambiental estratégica. Si hay discrepancias entre documentos prevalece la Normativa, luego la Cartografía de Ordenación y luego la Memoria Económica.
- Art. 35Principios básicos para la ordenación del litoralEspacio litoral es la zona de influencia del dominio público marítimo terrestre según la legislación de costas, sin las zonas contiguas a los márgenes de los ríos; los instrumentos pueden añadir otras zonas. Debe preservarse como recurso territorial básico, atendiendo al cambio climático. En suelo rústico litoral, lo que se implante sin instrumento territorial o sin previsión en él es actuación con incidencia territorial. En nueva urbanización, la servidumbre de protección sin ordenación detallada se destina a espacios libres; se evitan urbanización continua y pantallas de edificación.
- Art. 36Medidas específicas para la protección del espacio litoralLos Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional con espacio litoral deben incluir: su delimitación; las zonas a preservar del desarrollo urbanístico o integrar en infraestructuras verdes; directrices para el crecimiento de los núcleos litorales (uso público, aparcamientos, accesos al mar, espacios libres y dotaciones); directrices frente a riesgos naturales; corredores entre costa e interior; y lo que otros planes deban adaptar. Si faltan, los instrumentos urbanísticos generales justifican su adecuación al Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía.
- Art. 37Concepto de paisaje y criterios de integración paisajísticaPaisaje es cualquier parte del territorio tal como la percibe la población, resultado de factores naturales, humanos o de ambos (Convenio Europeo del Paisaje). El Consejo de Gobierno, a propuesta de la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo, formula estrategias y directrices de paisaje. Los instrumentos incluyen un diagnóstico mínimo del paisaje (recursos y áreas de interés, criterios de integración y actuaciones de intervención) y determinaciones para mantener los paisajes valiosos, integrar las transformaciones y cuidar el paisaje urbano.
- Art. 38Catálogos de PaisajeLos Catálogos de Paisaje son documentos descriptivos, analíticos y prospectivos que identifican los paisajes, analizan sus características y las fuerzas que los transforman, identifican valores y estado de conservación y proponen objetivos de calidad paisajística. Los aprueba la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo y son base técnica para las estrategias y directrices de paisaje y para los instrumentos territoriales, los urbanísticos generales y el Plan de Ordenación Urbana, sin perjuicio de las competencias municipales.
- Art. 39Objeto y finalidadEl Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía fija los elementos básicos de organización y estructura del territorio y es el marco de referencia para los demás planes, para las Actuaciones con Incidencia en la Ordenación del Territorio y para la acción pública. Finalidades: equilibrio y cohesión, con transporte y movilidad; uso racional de recursos y resiliencia ante el cambio climático; integrar políticas de la Unión Europea y del Estado; cooperar con regiones del entorno; y enmarcar la cooperación interadministrativa. Se coordina con el Plan Andaluz de Acción por el Clima.
- Art. 40ContenidoEl Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía contiene, entre otros: diagnóstico, objetivos y propuestas; esquema de articulación territorial (ciudades, ejes de comunicación e infraestructuras); criterios para delimitar áreas, ordenar el litoral, localizar equipamientos y vivienda protegida, gestionar el agua y evitar nuevos asentamientos en rústico; zonas de riesgo; áreas que requieren planes subregionales o con incidencia; qué se aplica directamente o se adapta; determinaciones cuya alteración exige revisión; estimación económica; y memorias de gestión con indicadores.
- Art. 41Procedimiento de elaboración y aprobaciónEl Consejo de Gobierno, a propuesta de la persona titular de la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo, acuerda formular el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía; el acuerdo fija objetivos, comisión de redacción, procedimiento y plazo. Hay información pública no inferior a dos meses, participación de Administraciones y actores interesados e informes preceptivos. Aprobado por el Consejo de Gobierno, se remite al Parlamento para su aprobación; tras las adaptaciones que pidan sus Resoluciones, se publica en el BOJA para su efectividad.
- Art. 42Instrumentos para el desarrollo del Plan de Ordenación del Territorio de AndalucíaEl Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía se desarrolla mediante dos instrumentos: los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional y las actividades de planificación de la Junta de Andalucía que, en aplicación de esta Ley, tienen la consideración de planes con incidencia en la ordenación del territorio.
- Art. 43Definición, objetivos y ámbitoLos Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregional fijan los elementos básicos de organización y estructura del territorio en su ámbito. Objetivos: propiciar un uso adecuado, racional y equilibrado del territorio y sus recursos, por Administraciones y particulares, y ser marco de referencia de políticas, planes, programas y proyectos públicos y de las actividades privadas con incidencia territorial. Su ámbito abarca términos municipales completos y contiguos que formen un área coherente.
- Art. 44Contenido y documentaciónLos planes subregionales contienen objetivos y propuestas; la estructura funcional básica (infraestructuras, asentamientos, equipamientos supralocales); determinaciones sobre compatibilidad de usos (paisaje, suelo rústico, riesgos, afecciones), sobre asentamientos (con la caracterización de municipios para fijar el instrumento urbanístico exigible) e infraestructuras; adaptaciones de otros planes; lo que exige revisión; estimación económica; ejecución; y memorias de gestión. Documentos: memorias informativa, de ordenación y económica, normativa y documentación gráfica.
- Art. 45Procedimiento y tramitaciónEl Consejo de Gobierno acuerda formular los planes subregionales a propuesta de la persona titular de la Consejería, de oficio o a instancia de las Corporaciones Locales, a las que se da audiencia antes. El acuerdo fija ámbito, objetivos, comisión de redacción (con representación municipal), procedimiento y plazo. Un borrador va a las Corporaciones Locales afectadas, que tienen un mes para observaciones, y a los prestadores de energía, telecomunicaciones, agua y residuos. Después, información pública no inferior a dos meses. Se aprueba por Decreto del Consejo de Gobierno.
- Art. 46Instrumentos de desarrollo y ejecuciónLas actuaciones de los planes territoriales se desarrollan mediante Declaración de Interés Autonómico y Proyectos de Actuación Autonómicos, instrumentos urbanísticos, Planes Especiales de iniciativa autonómica y proyectos de obras y urbanización. Lo que requiera desarrollo urbanístico se incorpora por el procedimiento del artículo 25. Los Planes Especiales de iniciativa autonómica desarrollan actuaciones públicas sin las condiciones del interés autonómico; los formula, tramita y aprueba la Consejería, que aprueba también sus instrumentos de ejecución.
- Art. 47Programas coordinados para la gestión territorialLos Programas Coordinados son instrumentos de gestión territorial para impulsar y coordinar el desarrollo de las directrices y propuestas de los planes de ordenación del territorio. Los elabora y aprueba la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo, con participación de los organismos con políticas de incidencia territorial. Contenido mínimo: memoria y descripción de actuaciones, medidas de coherencia con otras actuaciones públicas, evaluación económica y programación presupuestaria, instrumentos de ejecución y seguimiento y control.
- Art. 48Planes con Incidencia en la Ordenación del TerritorioSon Planes con Incidencia en la Ordenación del Territorio los instrumentos de planificación y las estrategias sectoriales de la Junta de Andalucía que, por su contenido y alcance y según su legislación específica, repercuten directamente en las relaciones y actividades del territorio; por eso se elaboran y tramitan conforme a esta Ley. Además de su contenido sectorial, incluyen la expresión territorial del diagnóstico, los objetivos territoriales y la justificación de su coherencia con los planes de ordenación del territorio.
- Art. 49Elaboración y tramitaciónEl Consejo de Gobierno acuerda formular los Planes con Incidencia a propuesta de la persona titular de la Consejería competente en la materia; su elaboración se rige por la legislación sectorial y el acuerdo de formulación. El órgano que lo elabora consulta antes a la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo y a las Administraciones afectadas. Redactado el plan, se informa su incidencia territorial en dos meses; sin pronunciamiento, el informe es favorable. Se aprueba por Decreto del Consejo de Gobierno.
- Art. 50Declaración de Interés AutonómicoEl Consejo de Gobierno puede declarar de Interés Autonómico actuaciones públicas de planes territoriales, intervenciones singulares públicas de incidencia supralocal e inversiones empresariales de interés estratégico. Propone la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo; hay información pública no inferior a un mes, informes autonómicos en la mitad de plazo y consulta al Ayuntamiento no inferior a dos meses. La Declaración legitima directamente la actuación; las obras públicas no requieren licencia y el incumplimiento en las privadas lleva a su revocación.
- Art. 51Proyecto de Actuación AutonómicoSi la actuación de Interés Autonómico implanta usos productivos, dotaciones u otros que precisen desarrollo urbanístico, el ámbito se ordena con un Proyecto de Actuación Autonómico que aprueba la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo. Su aprobación exige información pública no inferior a un mes y audiencia a Ayuntamientos y Administraciones afectadas no inferior a dos meses. Puede valer como tal un documento sectorial de análogo alcance y caben convenios con los municipios.
- Art. 52Definición e informe de las Actuaciones con incidencia en la ordenación del territorioLas Actuaciones con incidencia en la ordenación del territorio son las de incidencia supralocal del artículo 2. Requieren informe preceptivo de la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo, vinculante si se hacen sin instrumento o plan o no están previstas en ellos. El informe valora la coherencia territorial y fija medidas correctoras, preventivas o compensatorias. Plazo: dos meses desde la solicitud completa; el silencio es desfavorable. Si promueve la Junta, las discrepancias las resuelve el Consejo de Gobierno.
- Art. 53Suspensión cautelar de las modificaciones de los instrumentos de ordenación urbanísticaEl Consejo de Gobierno, previa audiencia de los municipios afectados y de forma motivada, puede suspender la tramitación de la innovación del instrumento urbanístico con incidencia o interés supralocal, al formular los planes territoriales o después. El acuerdo especifica los contenidos afectados y la suspensión dura como máximo dos años. Además, la resolución que inicia la información pública de un Plan subregional suspende por sí sola las innovaciones que lo contravengan, con vigencia máxima de un año.
- Art. 54Efectos generales de la aprobación de los planes de ordenación del territorioLos planes de ordenación del territorio son públicos y vinculantes; el grado de vinculación depende de la naturaleza de sus determinaciones (artículo 5). Su aprobación implica la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de bienes y derechos para expropiar, ocupar temporalmente o imponer o modificar servidumbres. Alcanza a los proyectos en ejecución directa del plan y a los replanteos y modificaciones posteriores, aunque caben otras formas de obtener terrenos.
- Art. 55Efectos de la aprobación del Plan de Ordenación del Territorio de AndalucíaEl Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía vincula al resto de instrumentos de ordenación territorial, a los Planes con Incidencia en la Ordenación del Territorio y a los instrumentos urbanísticos, y sus normas prevalecen desde su entrada en vigor sobre las de estos últimos. Su Decreto de aprobación fija plazos de adaptación; si pasan sin adaptar, prevalecen sus determinaciones sea cual sea su carácter. La adaptación del planeamiento urbanístico general se tramita como revisión o modificación.
- Art. 56Efectos de la aprobación de los Planes de Ordenación del Territorio de ámbito subregionalLos Planes subregionales vinculan a los Planes con Incidencia en la Ordenación del Territorio, a los instrumentos urbanísticos y a las Actuaciones con incidencia territorial. Su Decreto de aprobación fija los plazos de adaptación; vencidos sin adaptar, prevalece la planificación subregional sea cual sea el carácter de sus determinaciones. La adaptación del planeamiento urbanístico general se tramita como revisión o modificación. Las determinaciones de aplicación directa prevalecen desde su entrada en vigor.
- Art. 57Efectos de la Declaración de Interés AutonómicoLa Declaración de Interés Autonómico tiene los efectos que la Ley da a los instrumentos urbanísticos, y los Proyectos de Actuación incorporan las determinaciones urbanísticas necesarias. En las actuaciones públicas la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo actúa como Administración actuante. En las privadas, el Acuerdo del Consejo de Gobierno fija la Administración actuante, y las entregas de suelo corresponden a los municipios salvo norma con rango de ley en favor de la Comunidad Autónoma.
- Art. 58Vigencia, revisión y modificaciónLos Planes de Ordenación del Territorio y los Proyectos de Actuación tienen vigencia indefinida. Revisión es la innovación que incide en los supuestos que fijen los propios instrumentos y, en todo caso, la alteración de sus objetivos y principios generales por elegir un modelo territorial sustancialmente distinto o por circunstancias sobrevenidas decisivas. Modificación es cualquier otra alteración de sus determinaciones.
- Art. 59Procedimiento de revisión y de modificaciónLa revisión de los Planes de Ordenación del Territorio y de los Proyectos de Actuación sigue las mismas reglas que su elaboración. Las modificaciones del Plan regional las formula el Consejo de Gobierno, a propuesta de la persona titular de la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo, y se aprueban por Decreto previa información pública, dando cuenta al Parlamento. Las de los Planes subregionales y Proyectos de Actuación las formula y aprueba esa persona titular, previa información pública y audiencia municipal.
- Art. 60Niveles e instrumentos de la ordenación urbanísticaLa ordenación urbanística es una función pública: planifica y organiza la ocupación y uso del suelo y su transformación por urbanización y edificación. Tiene dos niveles, general y detallada. Instrumentos generales: Plan General de Ordenación Municipal, Plan de Ordenación Intermunicipal y Plan Básico de Ordenación Municipal. Detallados: Planes de Ordenación Urbana, Parciales, de Reforma Interior, Estudios de Ordenación y Planes Especiales. Complementarios: Estudios de Detalle, Catálogos, Ordenanzas y Normas Directoras.
- Art. 61Criterios para la ordenación urbanísticaLa ordenación urbanística debe evitar la dispersión urbana y revitalizar la ciudad existente. Respecto de las dotaciones, debe prever zonas verdes suficientes, mejorar la movilidad, priorizar al peatón, incluir equipamientos y redes eficientes de servicios y, en nuevas urbanizaciones residenciales, suelos para vivienda protegida en alquiler. Al menos un diez por ciento de los ámbitos de nueva urbanización o reforma interior se destina a zonas verdes. Se reserva suelo para vivienda protegida, con exenciones por densidad inferior a quince viviendas/ha o regresión poblacional.
- Art. 62Contenido documental de los instrumentos de ordenación urbanísticaLos instrumentos urbanísticos incorporan, según su alcance: Memoria (de información y diagnóstico, de participación e información pública, de ordenación y económica), Normativa Urbanística (preferentemente con carácter de Norma), Cartografía de información y de ordenación, Anexos y Resumen Ejecutivo. Las discrepancias se interpretan a partir de la Memoria de Ordenación; si persisten, prevalecen por este orden la Normativa, la Cartografía de Ordenación y la Memoria Económica.
- Art. 63El Plan General de Ordenación MunicipalEl Plan General de Ordenación Municipal fija el modelo general del municipio: clasificación del suelo (urbano y rústico), categorías de suelo rústico y Hábitat Rural Diseminado, elementos estructurantes y sistemas generales, bienes de singular protección y criterios para nuevas urbanizaciones en suelo rústico. Puede proponer actuaciones de nueva urbanización, remitiendo su ordenación detallada al Plan Parcial. Sus determinaciones del suelo rústico tienen carácter de Norma; en suelo urbano, salvo que disponga otra cosa, de Directriz.
- Art. 64El Plan de Ordenación IntermunicipalEl Plan de Ordenación Intermunicipal ordena áreas concretas formadas por terrenos de dos o más términos municipales colindantes que requieran una actuación urbanística conjunta. Se limita a lo estrictamente indispensable para ese fin, procurando la mínima incidencia sobre la ordenación de cada municipio. Su contenido son las determinaciones propias de los Planes Generales de Ordenación Municipal adecuadas a su objeto específico.
- Art. 65El Plan Básico de Ordenación MunicipalSalvo que el instrumento de ordenación territorial disponga lo contrario, los municipios de menos de 10.000 habitantes que no sean litorales ni formen parte de la aglomeración urbana de un centro regional pueden sustituir el Plan General de Ordenación Municipal y el Plan de Ordenación Urbana por un Plan Básico de Ordenación Municipal. Este reúne determinaciones generales del artículo 63, el sistema general de espacios libres y la ordenación detallada del suelo urbano; su alcance puede modularse reglamentariamente.
- Art. 66Los Planes de Ordenación UrbanaLos Planes de Ordenación Urbana ordenan en detalle el suelo urbano sin contradecir al Plan General: zonas por usos, sistemas generales y locales, alineaciones y rasantes, normativa de edificación y urbanización, directrices para la ciudad existente, delimitación de actuaciones y bienes protegidos. Todo el suelo urbano debe quedar ordenado, salvo ámbitos de transformación remitidos a un instrumento posterior. Puede haber uno o varios por municipio, esté o no aprobado el Plan General.
- Art. 67Los Planes Parciales de OrdenaciónLos Planes Parciales de Ordenación delimitan y establecen la ordenación detallada y la programación de una actuación de nueva urbanización en suelo rústico. Contienen las determinaciones precisas según su objeto, en los términos que fije el reglamento, y deben respetar las establecidas por el Plan General de Ordenación Municipal.
- Art. 68Los Planes de Reforma InteriorLos Planes de Reforma Interior delimitan y establecen la ordenación detallada y la programación de actuaciones en el ámbito en que sea necesaria una actuación de reforma interior en suelo urbano. Contienen las determinaciones precisas para su objeto según se fije reglamentariamente y deben respetar las normas y directrices del instrumento de ordenación urbanística general o de los Planes de Ordenación Urbana.
- Art. 69Los Estudios de OrdenaciónLos Estudios de Ordenación delimitan, ordenan en detalle y programan una actuación de mejora urbana en suelo urbano dentro de un área homogénea. Sus determinaciones se fijan reglamentariamente. Deben respetar las determinaciones del Plan General de Ordenación Municipal, del Plan Básico de Ordenación Municipal o de los Planes de Ordenación Urbana.
- Art. 70Los Planes EspecialesLos Planes Especiales desarrollan y complementan los instrumentos urbanísticos sin sustituirlos en sus funciones propias ni contradecirlos, aunque pueden formularse sin ellos o sin previsión expresa. Su ámbito puede ser municipal o supralocal. Entre sus objetos: proteger patrimonio, medio ambiente y paisaje o actuar contra el cambio climático; servicios, infraestructuras y equipamientos; sistemas generales de puertos y aeropuertos; reservas para patrimonios públicos de suelo; tanteo y retracto; regeneración urbana; casas-cueva y hábitat rural diseminado.
- Art. 71Los Estudios de DetalleLos Estudios de Detalle completan, adaptan o modifican determinaciones de la ordenación detallada de actuaciones urbanísticas, siempre que no modifiquen el uso ni la edificabilidad, no incrementen el aprovechamiento y no afecten negativamente a las dotaciones. Los instrumentos detallados pueden remitirse expresamente a ellos dentro de esos límites. Nunca pueden sustituir a los instrumentos de ordenación detallada en ámbitos de actuaciones de transformación urbanística.
- Art. 72Los catálogosLos catálogos complementan los instrumentos urbanísticos en la conservación, protección, puesta en valor y mejora del patrimonio histórico, cultural, urbanístico, arquitectónico, natural o paisajístico. Contienen la relación detallada e identificación precisa de los bienes o espacios que justificadamente deban protegerse. Para cada elemento identifican sus valores, fijan un nivel de protección y regulan las actividades e intervenciones compatibles.
- Art. 73Las Ordenanzas Municipales de Edificación y de UrbanizaciónLas Ordenanzas Municipales de Edificación y de Urbanización fijan las condiciones de edificación y urbanización sin alterar el aprovechamiento urbanístico asignado por el instrumento de ordenación. Pueden regular las condiciones de las actividades implantables en los inmuebles, sin contradecir los instrumentos de ordenación. Atienden a la sostenibilidad urbanística, la calidad de las construcciones y la accesibilidad universal. Las aprueban los Ayuntamientos conforme a la legislación de régimen local.
- Art. 74Las Normas DirectorasLas Normas Directoras contribuyen a integrar correctamente la actividad urbanística en esta Ley y sus normas de desarrollo; pueden contener Recomendaciones indicativas y orientativas y Directrices para la acción municipal. Cuando regulan el contenido documental de los instrumentos urbanísticos, para garantizar los objetivos del sistema de información territorial y urbanística del artículo 11, pueden contener normas, directrices y recomendaciones. Sus determinaciones se desarrollan reglamentariamente.
- Art. 75Competencias en el procedimiento de aprobación de los instrumentos de ordenación urbanísticaLos municipios tramitan y aprueban todos los instrumentos urbanísticos y sus innovaciones, salvo lo reservado a la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo: aprobar definitivamente los Planes de Ordenación Intermunicipal, tramitar y aprobar los Planes Especiales de incidencia supralocal, redactar y aprobar las Normas Directoras y emitir informe preceptivo en un plazo máximo de tres meses. Ese informe es vinculante en los instrumentos generales y en los que delimiten nuevas urbanizaciones o Hábitat Rural Diseminado.
- Art. 76Colaboración AdministrativaLa Administración que tramita un instrumento puede pedir a las Administraciones con competencia sectorial, incluida la de ordenación del territorio, la información sobre protecciones, servidumbres, deslindes y otras afecciones. Deben facilitarla en un mes como máximo, ampliable justificadamente otro mes por su complejidad. Si no responden, puede seguir elaborando el Avance con la información que tenga. También puede pedir la colaboración de la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
- Art. 77Avance y consulta públicaEl Avance describe y justifica objeto, ámbito, afecciones, criterios de ordenación y alternativas viables. Es preceptivo en los instrumentos generales y en los demás cuando requieran evaluación ambiental estratégica; entonces actúa como borrador del plan a efectos ambientales. Antes de elaborar el instrumento se hace una consulta pública en el portal web, necesaria cuando el Avance es preceptivo y potestativa en los demás; la publicación del Avance cumple la obligación de publicar documentos.
- Art. 78ProcedimientoTras la aprobación inicial hay información pública no inferior a veinte días, o a cuarenta y cinco con evaluación ambiental estratégica ordinaria. Puede suspenderse el otorgamiento de licencias hasta tres años desde la aprobación inicial. Los informes sectoriales se emiten en su plazo o, en defecto, en tres meses; el silencio es favorable salvo que afecte al dominio o al servicio públicos. Se dan audiencias y consultas, nueva información pública si hay cambios sustanciales y la Consejería ratifica su informe vinculante en un mes.
- Art. 79Aprobación definitiva en procedimientos iniciados de oficioEl acuerdo puede, motivadamente, aprobar definitivamente de forma completa o parcial, suspender la aprobación por deficiencias sustanciales o denegarla. La parcial solo cabe si no desvirtúa el modelo y las deficiencias afectan a partes con gestión y ejecución autónomas; la parte no aprobada puede suspenderse o denegarse. Lo suspendido debe subsanarse en dos años desde la publicación del acuerdo o se entiende denegado. El plazo para resolver es de tres años desde la aprobación inicial; vencido, el procedimiento caduca.
- Art. 80Tramitación a iniciativa privadaQuienes pueden presentar instrumentos de actuaciones de transformación urbanística pueden impulsar su aprobación. La Administración decide la admisión a trámite en dos meses desde la entrada en registro y puede requerir subsanación en el mes siguiente, lo que suspende ese plazo. La aprobación inicial, o el Avance, se notifica en tres meses; si no, los particulares impulsan los trámites. Concluida la aprobación inicial, piden la definitiva, que se resuelve en tres meses; el silencio es estimatorio salvo informe vinculante desfavorable.
- Art. 81Tramitación de los instrumentos complementarios de la ordenación urbanísticaEl procedimiento de los instrumentos complementarios se regulará reglamentariamente. Los Catálogos pueden tramitarse como instrumento independiente o integrados en los instrumentos urbanísticos. Las Ordenanzas Municipales de Edificación y de Urbanización tramitadas de forma independiente las aprueban los Ayuntamientos conforme a la legislación de régimen local. Las Normas Directoras las formula y aprueba la persona titular de la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo, con intervención, en su caso, de los organismos afectados.
- Art. 82PublicidadMunicipios y Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo tienen un registro administrativo donde se depositan todos los instrumentos de ordenación urbanística. Los Ayuntamientos remiten a la Consejería los documentos completos en el plazo de un mes desde la aprobación definitiva. El registro es accesible por sede electrónica y sus copias acreditan el contenido a todos los efectos. El depósito es condición indispensable para publicar. Ambas Administraciones publican en su sede, al menos, la aprobación definitiva, el instrumento completo y, en su caso, el estudio ambiental estratégico.
- Art. 83PublicaciónLa publicación incluye siempre el acuerdo de aprobación definitiva y el contenido de las normas urbanísticas (Normas, Recomendaciones o Directrices). Los acuerdos que corresponden a la Comunidad Autónoma se publican en el BOJA por decisión del órgano que los adoptó; los municipales siguen la legislación de régimen local. La publicación indica que antes se depositó en el registro del Ayuntamiento y en el de la Consejería. Sin publicación, el instrumento aprobado no adquiere vigencia ni produce efecto alguno.
- Art. 84Efectos de la entrada en vigorEntran en vigor al día siguiente de publicarse el acuerdo de aprobación definitiva y la normativa, salvo plazo superior fijado en el acuerdo. Efectos: vinculación al destino, fuera de ordenación de lo legal anterior disconforme, obligatoriedad para todos (nulas las reservas de dispensación; usos y obras provisionales excepcionales, que cesan sin indemnización), ejecutividad, utilidad pública y acceso de cualquiera. Sin reglas del instrumento, en lo fuera de ordenación caben reparación y conservación y, excepcionalmente, reformas si no hay expropiación o demolición prevista en cinco años.
- Art. 85Vigencia y suspensiónLos instrumentos de ordenación urbanística tienen vigencia indefinida. Si entra en vigor después un instrumento de ordenación territorial, prevalecen sus normas de aplicación directa incompatibles y el municipio debe adaptarse. Si una entidad local incumple la Ley afectando a competencias autonómicas, la Consejería la requiere con plazo nunca inferior a un mes; si persiste, el Consejo de Gobierno, con audiencia y dictamen del Consejo Consultivo, puede suspender el instrumento general hasta dos años. En un mes se inician normas transitorias, con información pública de al menos 45 días.
- Art. 86Innovación de los instrumentos de ordenación urbanísticaLa innovación de los instrumentos de ordenación urbanística se hace por revisión o por modificación. Revisión es adoptar un nuevo modelo de ordenación; toda otra innovación es modificación. La nueva ordenación debe fundarse en la mejora del bienestar de la población y mantener las dotaciones de espacios libres y zonas verdes ya obtenidas. Toda modificación que afecte a dotaciones públicas de espacios libres y zonas verdes requiere dictamen favorable del Consejo Consultivo de Andalucía. La corrección de errores aritméticos, materiales o de hecho nunca es modificación.
- Art. 87Textos refundidosLos municipios deben redactar y aprobar textos refundidos de los instrumentos de ordenación urbanística vigentes que tengan innovaciones también en vigor, para facilitar su aplicación y conocimiento. El texto refundido no puede modificar las determinaciones urbanísticas que refunde. Lo aprueba el Ayuntamiento y su eficacia queda supeditada a la inscripción en los registros correspondientes y a su posterior publicación.
- Art. 88La ejecución urbanística. Alcance y principiosLa ejecución urbanística materializa los instrumentos de ordenación y comprende la gestión (dotaciones públicas, plusvalías y equidistribución), la ejecución material de urbanización, edificación y conservación, el carácter público o privado y lo demás de los títulos V y VI. Las actuaciones de transformación van por ejecución sistemática (nueva urbanización en rústico y reforma interior con unidades de ejecución) o asistemática (mejora urbana y reforma interior sin unidades). Las del art. 24.2, asistemática o directa. Cabe asistemática en el hábitat rural diseminado.
- Art. 89Esferas de actuación pública y privadaLa dirección, inspección y control de la ejecución corresponden a las Administraciones Públicas en su ámbito de competencia. En gestión pública caben todas las modalidades de gestión directa e indirecta. En gestión privada: directa, los propietarios con más del 50 % de la superficie mediante entidades urbanísticas colaboradoras (administrativas, con personalidad desde la aprobación de sus estatutos); indirecta, el agente urbanizador seleccionado en pública concurrencia, no propietario o con no más del 50 %. Puede coadyuvar una empresa urbanizadora.
- Art. 90Presupuestos de la actividad de ejecuciónEjecutar exige el instrumento aprobado y, en su caso, el ámbito o unidad delimitados. Los sistemas generales pueden ejecutarse directamente si no van a planes especiales ni a unidades de ejecución, o si se opta por su obtención anticipada. Antes de aprobar el instrumento caben actos jurídicos de ejecución, incluso constituir entidades de colaboración, si se aprobó la propuesta de delimitación y se fijaron las bases orientativas. Cabe tramitación simultánea. La urbanización será previa o simultánea a la edificación.
- Art. 91Parcelación urbanísticaParcelación urbanística: en suelo urbano, toda división de terrenos, fincas, parcelas o solares; en rústico, la división en dos o más lotes que pueda inducir nuevos asentamientos (allí están prohibidas). Hay actos reveladores (sociedades, divisiones horizontales, pro indivisos). Sin licencia georreferenciada no se autoriza la escritura. La licencia caduca por ministerio de la ley si la escritura no se presenta en tres meses desde su otorgamiento o expedición (prorrogable). Los pro indivisos mortis causa o entre cónyuges o pareja de hecho no requieren licencia, salvo fraude.
- Art. 92ReparcelaciónLa reparcelación agrupa o reestructura las fincas del ámbito o unidad para dividirlas conforme al planeamiento, adjudicando en proporción a los derechos y cediendo a la Administración lo obligatorio; voluntaria o forzosa, en especie o con indemnización sustitutoria. Su aprobación transmite al Ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas, las cesiones, adjudica fincas, reparte cargas y beneficios y afecta registralmente las fincas. Plazo: cuatro meses a instancia de parte (silencio aprobatorio) y tres meses de oficio (caducidad).
- Art. 93Equidistribución de cargas y beneficios en las actuaciones urbanísticas y de transformación urbanísticaEl reparto de cargas y beneficios sigue la legislación básica de suelo y el reglamento. Caben reservas de aprovechamiento para obtener sistemas generales o locales; el municipio puede transmitir, directamente y por precio en metálico, el exceso de aprovechamiento objetivo; y, si el instrumento lo prevé, el propietario puede transferir el que no pueda materializar. Estos acuerdos se inscriben en un registro municipal de aprovechamientos y en el Registro de la Propiedad. El subsuelo se reparte en la reparcelación si el instrumento le asigna aprovechamiento.
- Art. 94Agente urbanizadorEl agente urbanizador es la persona legitimada por la Administración actuante para asumir, frente a ella, la responsabilidad de ejecutar el instrumento de ordenación urbanística, aportando su actividad empresarial de promoción urbanística en cualquier actuación de transformación. Puede serlo cualquier persona física o jurídica, pública o privada, propietaria o no del suelo, tras su selección en pública concurrencia conforme a la Ley y su reglamento o, en su caso, la legislación de contratos del sector público.
- Art. 95Gastos de urbanizaciónEstar incluido en el proceso urbanizador y edificatorio impone por ley a la propiedad del suelo, con carácter real, la carga de pagar la parte proporcional de todos los gastos de urbanización correspondientes, entre los que se incluyen los gastos de gestión, en los términos de la Ley y su desarrollo reglamentario.
- Art. 96Proyecto de urbanizaciónEl proyecto de urbanización es un proyecto técnico de obras que ejecuta la reforma interior, la nueva urbanización o la mejora de la urbanización, sin poder contener determinaciones de ordenación ni de régimen del suelo o la edificación. Puede delimitar fases de recepción parcial. La delimitación de fases por la Administración exige información pública mínima de veinte días y se resuelve en tres meses. El proyecto se aprueba en un plazo máximo de tres meses desde la entrada de la solicitud en el registro electrónico; el silencio es estimatorio salvo informe vinculante desfavorable.
- Art. 97Recepción de las obras de urbanizaciónLa recepción de las obras de urbanización corresponde al Ayuntamiento, de oficio o a instancia del responsable de su ejecución, conservación y entrega; la recepción total o parcial legitima la edificación. La solicitud se acompaña de certificación de la dirección facultativa que acredite la finalización y la ejecución conforme al proyecto. Pasados tres meses desde la solicitud sin recepción, esta se entiende producida por ministerio de la ley y el solicitante queda relevado del deber de conservación. El plazo puede suspenderse o ampliarse según la legislación básica de procedimiento.
- Art. 98Deber de conservación de las obras de urbanizaciónHasta la recepción municipal conserva la urbanización quien la ejecuta, y esos costes son gastos de urbanización. Tras la recepción conserva el Ayuntamiento, y las obras recepcionadas son bienes municipales. Excepcionalmente conservan los propietarios de solares agrupados en entidad urbanística de conservación: si lo asumen tres cuartas partes, si los solares están en ámbitos delimitados a ese solo efecto o si lo prevé el instrumento por sostenibilidad económica. Estas entidades son entes de Derecho Público con personalidad propia, tutelados por el Ayuntamiento.
- Art. 99Unidades de EjecuciónHay ejecución sistemática cuando se delimitan unidades de ejecución, ámbito de todas las operaciones jurídicas y materiales, cesiones y equidistribución. Las delimita, y elige el sistema, el instrumento de ordenación detallada, asegurando idoneidad técnica y viabilidad económica. En nueva urbanización en rústico todo el suelo va a unidades, salvo sistemas generales si así se establece. Sin previsión, aprueba el Ayuntamiento, con información pública y audiencia de veinte días, en seis meses. Se prohíben licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza de la reparcelación.
- Art. 100Sistemas de actuaciónPara cada unidad de ejecución se fija motivadamente el sistema de actuación, conforme a los principios del artículo 4, entre compensación, expropiación y cooperación. La compensación es de gestión privada; la cooperación y la expropiación, de gestión pública. La Administración actuante puede cambiar o sustituir el sistema en cualquier momento de forma justificada, pero la sustitución de la compensación ya establecida solo cabe por incumplimiento de plazos (art. 104.2) o porque las dificultades de los propietarios pongan en peligro la ejecución.
- Art. 101Características del sistema de actuación de compensaciónEn la compensación, los responsables aportan los terrenos de cesión obligatoria y gratuita y urbanizan a su costa; con la Administración actuante forman la Junta de Compensación. Comporta reparcelación, que puede ser forzosa. Cada propietario elige: adherirse a la Junta (pagando en metálico o cediendo aprovechamiento, edificabilidad o fincas) o no participar y pedir la expropiación. Quien no opte al acabar la información pública de la aprobación inicial de estatutos y bases queda en reparcelación forzosa, pagando con aprovechamiento, edificabilidad o fincas de valor equivalente.
- Art. 102Iniciativa para el establecimiento del sistema y sus efectosPueden promover la compensación: el propietario único o todos los propietarios (con reparcelación y, en su caso, convenio); los propietarios con más del 50 % de la superficie, que forman Junta de Compensación salvo en el art. 103.7; y cualquier interesado en ser agente urbanizador, instando la pública concurrencia. Queda establecida con la aprobación de la iniciativa o el convenio con todos, con la escritura de constitución de la Junta (o las bases, en el art. 103.7.b) o con el convenio con el agente. La iniciativa se aprueba en dos meses; silencio estimatorio.
- Art. 103La Junta de CompensaciónLa Junta de Compensación es un ente corporativo de Derecho Público con personalidad y plena capacidad, responsable ante el Ayuntamiento de urbanizar y fiduciaria de las fincas originarias. Es entidad urbanística colaboradora; en su Asamblea General hay un representante municipal con voz y sin voto. Sus acuerdos se recurren ante el Ayuntamiento, que agota la vía administrativa, y este solo ratifica la reparcelación (denegable por estricta legalidad). No se disuelve hasta cumplir sus compromisos. No es preceptiva en los casos del apartado 7 y no cabe con agente urbanizador.
- Art. 104Sustitución del sistema de compensación por incumplimiento de los plazosAntes de establecerse la compensación y sin iniciativa en curso, la Administración actuante puede sustituirla motivadamente por un sistema público si la propiedad incumple los plazos. Establecida, el incumplimiento imputable a los particulares permite pasar a gestión indirecta, cambiar el agente urbanizador o ir a un sistema público. Lo acuerda el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de interesado, con información pública y audiencia de veinte días y publicación en el BOP. Resuelve en seis meses: silencio desestimatorio a instancia y caducidad de oficio.
- Art. 105Características del sistema de actuación por expropiaciónEn la expropiación, la Administración actuante expropia todos los bienes y derechos de la unidad de ejecución y ejecuta con cualquier forma de gestión legal. Se aplican los artículos 120, 123 y 124 (procedimiento, justiprecio y liberación), y el fin expropiatorio se entiende cumplido con la ejecución del instrumento urbanístico. La ejecución se inicia con la aprobación de la relación de propietarios y bienes, con la aprobación del expediente de tasación conjunta o con la adjudicación de la concesión al agente urbanizador. Se exige certificación registral de propietarios y titulares de cargas.
- Art. 106Características del sistema de actuación por cooperaciónEn la cooperación, los propietarios, por ley, aportan los terrenos de cesión obligatoria y gratuita, soportan la ocupación de otros terrenos necesarios para las obras (con disposición fiduciaria para la Administración) y pagan la urbanización en metálico o, forzosamente, cediendo aprovechamiento, edificabilidad o solares por reparcelación. La Administración actuante asume toda la ejecución, directa o indirectamente (con concurso). Comporta reparcelación y queda establecido con el acuerdo de iniciación. Cabe una asociación administrativa consultiva de propietarios.
- Art. 107Pago de los gastos de urbanización por las personas propietariasLa Administración actuante regula cómo pagan los propietarios los gastos de urbanización: en metálico o en especie (aprovechamiento lucrativo, edificabilidad o solares). Si no optan, se entiende que eligen la especie y quedan en aportación forzosa mediante reparcelación. Los gastos de gestión de la cooperación no pueden pasar del diez por ciento de los gastos de urbanización. Motivadamente, la Administración puede exigir, incluso por apremio, el pago anticipado de los gastos previstos para los seis meses siguientes, o convenir aplazamientos.
- Art. 108Disposición de los bienes y derechos en el sistema de actuación por cooperaciónEn la cooperación, aprobar el proyecto de reparcelación habilita a la Administración actuante para: ocupar de inmediato los bienes de la unidad de ejecución, con derecho de disposición fiduciario, de oficio o a propuesta del agente urbanizador o gestor indirecto y a su favor; inscribir en el Registro de la Propiedad las cesiones obligatorias y gratuitas; y enajenar, o autorizar a enajenar, el suelo edificable reservado para pagar la urbanización hasta su liquidación definitiva. El pago en especie a la constructora se regulará reglamentariamente.
- Art. 109Ámbito de las actuaciones asistemáticasLa ejecución es asistemática cuando no procede delimitar unidades de ejecución pero hace falta gestión previa a las obras; vale para actuaciones de transformación y actuaciones urbanísticas. A falta de previsión, su ámbito se define por el procedimiento de delimitación de unidades. Si las obras las pagan los particulares, el ámbito se sujeta a cuotas de urbanización; si no, el coste sirve de referencia para contribuciones especiales, repartidas por superficie y valor catastral a efectos del IBI conjuntamente.
- Art. 110Actuaciones para mejorar o completar la urbanizaciónSi el instrumento de ordenación prevé en suelo urbano actuaciones para mejorar o completar la urbanización que no deban someterse a actuaciones de transformación, su ejecución en gestión pública sigue el artículo 109.2, con posibilidad de sujetar el ámbito al pago de cuotas de urbanización. En gestión privada puede hacerse mediante la modalidad asistemática conforme a los artículos 111, 112 y 113.
- Art. 111Entidad de UrbanizaciónEn gestión privada de las actuaciones de los artículos 29 y 110 con varios propietarios, puede constituirse una Entidad de Urbanización, entidad urbanística colaboradora, para costear los gastos con justa distribución. Sus estatutos los aprueba la Administración actuante, a propuesta de la mayoría de las cuotas, en un máximo de tres meses desde la solicitud (silencio estimatorio). Aprueba por mayoría de las cuotas representadas el proyecto de distribución de cargas. Puede colaborar una empresa urbanizadora. Sus acuerdos se recurren ante el Ayuntamiento, que agota la vía administrativa.
- Art. 112Proyecto de distribución de cargas de urbanizaciónEl proyecto de distribución de cargas de urbanización reparte equitativamente los gastos de urbanización entre los propietarios o titulares de derechos reales de las parcelas beneficiadas, y puede incluir el coste de obtener los terrenos necesarios para las obras. Exige información pública simultánea a la notificación a los afectados y puede integrarse en el procedimiento del proyecto de urbanización. La Administración actuante lo aprueba en un máximo de cuatro meses desde la solicitud; si no notifica, se entiende aprobado por silencio.
- Art. 113Liquidación de la actuaciónUna vez completada la ejecución de la actuación urbanizadora, el procedimiento y los requisitos de su liquidación deben garantizar en todo caso a las personas propietarias afectadas dos derechos: ser oídas previamente y formular las reclamaciones que a su derecho convengan.
- Art. 114Actuaciones directas para obtención de sistemas generales y localesCuando el instrumento de ordenación urbanística prevea en suelo urbano actuaciones públicas para obtener sistemas generales y locales que no estén sometidos a actuaciones de transformación, la ejecución se hará mediante la modalidad asistemática, en los términos del artículo 115.1.b).
- Art. 115Formas de obtención del suelo destinado a sistemas generales y locales y su ejecución materialEl suelo de sistemas generales y locales incluido o adscrito a actuaciones de transformación se obtiene por cesión obligatoria y gratuita mediante la ejecución, o por expropiación u ocupación directa si urge anticipar su adquisición. En los demás casos, por cesión, venta o distribución de aprovechamientos, transferencias, complejo inmobiliario urbanístico si está previsto o, en su defecto, reserva de aprovechamiento, expropiación u ocupación directa. Sus obras se ejecutan con las demás de urbanización; si no, como obras ordinarias, con posibles contribuciones especiales.
- Art. 116Ocupación y expropiación de los terrenos destinados a sistemas generales y localesLos terrenos de sistemas generales y locales no incluidos ni adscritos a un ámbito o unidad deben expropiarse u ocuparse en los cuatro años siguientes a la aprobación del instrumento que legitime la ejecución. Pasado ese plazo, si el propietario lo requiere y transcurren seis meses sin incoación, la expropiación se entiende incoada por ministerio de la ley. El propietario puede presentar hoja de aprecio y, a los dos meses sin resolución, acudir a la Comisión Provincial de Valoraciones. La valoración se refiere a la fecha de la hoja de aprecio, que marca el devengo de intereses.
- Art. 117Obtención de terrenos destinados a sistemas generales y locales mediante ocupación directa. Indemnización por ocupación temporalLos terrenos de sistemas generales y locales pueden obtenerse por ocupación directa, reconociendo al titular el derecho a integrarse en una unidad de ejecución con exceso de aprovechamiento. Requiere acuerdo con el propietario, fijar su aprovechamiento y la unidad, y notificación personal con un mes de antelación; no hace falta consentimiento si está en una actuación sistemática en suelo urbano y el aprovechamiento se localiza en la misma unidad. Se indemniza la ocupación temporal, que no puede exceder de cuatro años.
- Art. 118La ejecución en áreas de gestión integradaLas áreas de gestión integrada son ámbitos cuyas actuaciones, por sus características, objetivos o complejidad, necesitan la colaboración, coordinación y cooperación de varias Administraciones Públicas. Las delimita el Plan de Ordenación Urbana o el Ayuntamiento por el procedimiento de delimitación de unidades de ejecución. Si su objetivo es regenerar ámbitos urbanos degradados, hace falta un Plan Especial de Regeneración Urbana Integral. Implican coordinar la acción de la Comunidad Autónoma, los Ayuntamientos y otras Administraciones afectadas.
- Art. 119Supuestos expropiatorios por razón de urbanismoLa expropiación por razón de urbanismo cabe, entre otros supuestos: si es el sistema de la unidad; para obtener sistemas generales y locales o dominio público no cedido gratuitamente o de adquisición urgente; para patrimonios públicos de suelo; por parcelaciones, usos o edificaciones constitutivos de infracción grave o muy grave; por incumplir la función social de la propiedad (plazos, viviendas protegidas, conservación); por fuera de ordenación incompatible; por ejecución por sustitución; y para viviendas protegidas o accesibilidad. Conlleva la utilidad pública.
- Art. 120Procedimientos a seguir para la expropiación forzosa por razón de urbanismoEn todas las expropiaciones derivadas de la Ley, incluidas las de los sistemas de actuación, la Administración actuante puede elegir entre el procedimiento de tasación conjunta y la expropiación individualizada, ordinaria o urgente, conforme a la legislación de expropiación forzosa y con las particularidades de los artículos 121 a 126.
- Art. 121Aprobación y efectos de la tasación conjuntaLa resolución que aprueba el expediente de tasación conjunta debe notificarse como máximo en seis meses desde la incoación e implica la declaración de urgencia de la ocupación de los bienes y derechos afectados. Pagado o depositado el importe de la valoración fijada al aprobar el proyecto, la Administración puede ocupar de inmediato, aunque sigan tramitándose los procedimientos sobre el justiprecio.
- Art. 122Relación de personas propietarias y descripción de bienes y derechosEn las expropiaciones por razón de urbanismo, si el instrumento urbanístico no la contiene, la Administración actuante debe aprobar una relación de personas propietarias y una descripción de bienes y derechos, conforme a la legislación de expropiación forzosa y con los datos de fincas y titularidades de la certificación del Registro de la Propiedad. Los bienes de dominio público se identifican y describen por separado, indicando su forma de obtención.
- Art. 123Justiprecio y pago en especie, órgano competente para su fijación y bonificación por avenenciaEl justiprecio se calcula con los criterios de la legislación general. Puede pagarse en especie de acuerdo con el expropiado (fincas, permutas o aprovechamiento), sin bonificación por avenencia en ese caso; en actuaciones en suelo urbano no hace falta su consentimiento si el bien se localiza en el propio ámbito y se entrega en plazo. Se fija por mutuo acuerdo o, definitivamente, por la Comisión Provincial de Valoraciones. Aceptar el precio ofrecido en plazo da derecho a un incremento del diez por ciento por avenencia.
- Art. 124Liberación de la expropiaciónA solicitud del interesado y, en su caso, con la conformidad del concesionario de la ejecución, la Administración actuante puede liberar motivadamente de la expropiación determinados bienes o derechos, imponiendo al propietario las condiciones urbanísticas necesarias para asegurar la ejecución del instrumento, siempre que aporte garantías suficientes de que cumplirá sus deberes.
- Art. 125La reversión y retasación de los bienes y derechos expropiados por razón de urbanismoEl artículo no regula por sí mismo la reversión ni la retasación de los bienes y derechos expropiados por razón de urbanismo: para determinar en qué supuestos proceden, se remite íntegramente a lo que establezca la legislación estatal.
- Art. 126Los beneficiarios de la expropiación forzosa por razón de urbanismoSon beneficiarios de la expropiación por razón de urbanismo las personas físicas o jurídicas a las que la Ley reconozca expresamente esa condición por participar, como sujetos legitimados por la Administración, en la ejecución del instrumento de ordenación. En particular, lo son, para cumplir sus fines, las Juntas de Compensación, las Entidades de Urbanización y el agente urbanizador, en concordancia con la legislación estatal de expropiación forzosa.
- Art. 127Clases y constitución de los patrimonios públicos de sueloLa Comunidad Autónoma y los municipios deben constituir y ser titulares del Patrimonio Autonómico de Suelo y de los Patrimonios Municipales de Suelo para crear reservas para actuaciones públicas, facilitar la ejecución de la ordenación, intervenir en el mercado de suelo e incidir en los precios, y garantizar suelo para viviendas protegidas. Cada uno es un patrimonio separado del resto. Su régimen se aplica aunque no se haya constituido formalmente. El autonómico lo gestiona la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo, a la que queda adscrito.
- Art. 128Bienes y recursos integrantes de los patrimonios públicos de sueloIntegran los patrimonios públicos de suelo: los terrenos y construcciones adquiridos para incorporarlos (siempre los obtenidos por tanteo y retracto); los obtenidos por las cesiones de la participación pública en el aprovechamiento; los adquiridos con el dinero que sustituye esas cesiones; los ingresos por sanciones urbanísticas, descontado el coste de la inspección y disciplina; la prestación compensatoria en suelo rústico; los recursos de su gestión y lo adquirido con ellos; y los ingresos por concesiones, arrendamientos, intereses, permutas o enajenaciones.
- Art. 129Destino y disposición de los bienes integrantes de los patrimonios públicos de sueloLos terrenos del patrimonio público de suelo se destinan a viviendas protegidas en suelo residencial (excepcionalmente, otras viviendas con declaración motivada), a usos de interés social o a otros usos admitidos si mejora la gestión. Sus ingresos van a vivienda protegida (al menos el 25 % en los patrimonios municipales), emergencias habitacionales, gestión del patrimonio, rehabilitación, sistemas y dotaciones o suelo empresarial. Se enajenan por cualquier procedimiento salvo adjudicación directa, que solo cabe si los anteriores quedan desiertos. Cada Ayuntamiento fija sus prioridades.
- Art. 130Reservas de terrenosLos instrumentos de ordenación pueden reservar, en cualquier clase de suelo, terrenos de posible adquisición para los patrimonios públicos de suelo: en urbano, sobre todo para viviendas protegidas y otros fines del art. 129; en rústico, para crecimiento residencial, otros usos, protección del rústico o renovables. Sin previsión, se delimitan por el procedimiento de propuesta de delimitación de actuaciones de transformación. La reserva implica utilidad pública por un máximo de cinco años, prorrogable una sola vez por dos, y somete las transmisiones a tanteo y retracto.
- Art. 131Derecho de superficieLas Administraciones Públicas y demás entidades públicas, y también los particulares, pueden constituir el derecho de superficie sobre bienes de su propiedad o del patrimonio público de suelo, para cualquier uso permitido por la ordenación, y el derecho corresponde al superficiario. Su régimen jurídico es el de la legislación estatal. Sobre suelos de los patrimonios públicos, el procedimiento sigue las reglas de disposición de esos patrimonios; sobre otros bienes públicos, su normativa propia.
- Art. 132Derechos de tanteo y retracto. Delimitación de áreasMunicipios y Comunidad Autónoma pueden delimitar, en cualquier clase de suelo, áreas en las que las transmisiones onerosas de terrenos y edificaciones quedan sujetas a tanteo y retracto, también en rústico para controlar parcelaciones y para vigilar precios de viviendas protegidas. La sujeción dura como máximo diez años desde el acuerdo, salvo plazo menor. El vendedor debe notificar con sesenta días de antelación; la notificación caduca a los cuatro meses sin transmisión. El retracto se ejerce en sesenta días naturales desde la notificación de la transmisión.
- Art. 133Actuaciones edificatoriasSon actuaciones edificatorias tres grupos: las de nueva edificación y de sustitución de la edificación existente; las de rehabilitación edificatoria; y las obras y trabajos de conservación y mantenimiento de edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, o las intervenciones en ellos que supongan su mejora, reforma o ampliación.
- Art. 134Actuaciones edificatorias en suelo urbanoEn suelo urbano, la ejecución comprende edificar directamente las parcelas o solares para materializar el aprovechamiento objetivo, y las obras de conservación y rehabilitación. Para edificar hace falta la ordenación detallada, el cumplimiento de los deberes de la propiedad y la previa urbanización hasta que la parcela sea solar, o cumplir los requisitos para simultanear ambas obras. Se edifica en los plazos máximos del instrumento u ordenanza. El derecho y el deber de edificar corresponden al propietario o a quien tenga derecho suficiente, aunque se ejerzan por tercero.
- Art. 135Actuaciones edificatorias en suelo rústicoEn suelo rústico incluido en actuaciones de transformación urbanística, la ejecución comprende las obras de edificación igual que en el artículo 134. En suelo rústico no incluido en ellas, las obras de edificación se ajustan a los instrumentos de ordenación territorial y urbanística y se ejecutan en desarrollo de las actuaciones ordinarias y extraordinarias de la Ley. También son actuaciones edificatorias en rústico las obras de conservación y rehabilitación, con los límites del régimen legal de cada edificación.
- Art. 136Ejecución mediante sustitución por incumplimiento del deber de edificaciónSi no se inicia la edificación en plazo, tras audiencia de 15 días se declara el incumplimiento y se inscribe la parcela o solar en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas. Desde la inclusión corre un año para comenzar las obras (se suspende con la solicitud de licencia); pasado sin iniciarlas, queda por ley en ejecución por sustitución, igual que si no se terminan en plazo. El Ayuntamiento, salvo expropiación o ejecución subsidiaria, convoca un concurso de venta forzosa (en dos meses si lo pide un interesado), que se resuelve en seis meses.
- Art. 137Actos sujetos a licencia urbanística municipalRequieren licencia urbanística municipal previa las obras, construcciones, edificaciones, instalaciones, infraestructuras y usos del suelo y las divisiones, segregaciones y parcelaciones, incluida la propiedad horizontal. No la requieren, entre otros: los actos sujetos a declaración responsable o comunicación previa, las órdenes de ejecución, las parcelaciones de proyectos de reparcelación, la urbanización de proyectos aprobados y los usos agrícolas sin transformación ni construcciones. Son nulas las licencias contrarias a la ordenación para los actos del artículo 153.2.
- Art. 138Actos sujetos a declaración responsable o comunicación previaVan por declaración responsable, entre otras: obras de escasa entidad sin proyecto; obras sin aumento de ocupación, altura, edificabilidad o viviendas en suelo urbano no transformado; obras de eficiencia energética en suelo rústico; ocupaciones; cambios de uso sin más viviendas; y demoliciones no protegidas. Habilita desde su presentación con la documentación exigida. Se comunican: cambios de titularidad, inicio de obras y prórrogas. Lo que se hace sin declaración preceptiva o excediéndola se trata como obra sin licencia.
- Art. 139Actos promovidos por Administraciones PúblicasLos actos de Administraciones distintas de la municipal también necesitan licencia, declaración responsable o comunicación; los del Ayuntamiento en su término se autorizan por acuerdo municipal con iguales efectos. Se exceptúan ciertas infraestructuras y obras de Planes Especiales supramunicipales, con consulta municipal de al menos un mes, y los actos de excepcional o urgente interés público, que se remiten al municipio para que se pronuncie en un mes. Si la Junta promueve y el municipio disiente, decide el Consejo de Gobierno. En emergencia, el mes se reduce a cinco días naturales.
- Art. 140Competencia y procedimiento de otorgamiento de las licencias urbanísticasLas licencias son actos reglados de competencia exclusiva municipal; las otorga el órgano que fije la normativa de régimen local. La resolución expresa debe notificarse en tres meses desde que se presenta la documentación completa en el registro electrónico municipal; el silencio es estimatorio, salvo lo previsto en la legislación estatal, pero nunca da facultades contrarias a la normativa territorial o urbanística. El expediente incluye informe técnico y jurídico municipales o de la Diputación, las autorizaciones sectoriales y la georreferenciación de la actuación.
- Art. 141Eficacia temporal y caducidad de los medios de intervención administrativaLas licencias fijan plazo para iniciar y terminar; si no lo dicen, un año para iniciar y tres para terminar, desde el día siguiente a su notificación, con suspensión si la Administración impide cumplirlos. Prórroga por comunicación previa, antes del vencimiento y no superior al plazo inicial. Incumplido el plazo, el órgano que la otorgó declara la caducidad, previa audiencia. La declaración responsable habilita como máximo seis meses para iniciar y dos años para terminar, desde su presentación, con prórroga de hasta la mitad.
- Art. 142Acceso a los servicios por las empresas suministradorasLas suministradoras de electricidad, agua, gas y telecomunicaciones exigen para el contrato provisional la licencia de obras, orden de ejecución o autorización, o la declaración responsable o comunicación, y el contrato dura como máximo el plazo de terminación de las obras, salvo comunicación de prórroga. Para el contrato definitivo exigen la licencia de ocupación o utilización, declaración responsable o comunicación, o resoluciones equivalentes, como la de fuera de ordenación o la de asimilado.
- Art. 143Información y publicidad en obrasEn el lugar de la obra debe exhibirse un cartel informativo del título habilitante con la identificación de la persona promotora y, en su caso, de los agentes del proceso edificador, y el carácter y plazo de ejecución. Su medio, características y alcance se fijarán reglamentariamente. La publicidad de obras y actos o usos del suelo, por cualquier medio, no puede contener indicaciones disconformes con la ordenación urbanística ni inducir a error a los adquirentes sobre sus condiciones urbanísticas.
- Art. 147Potestades públicasLas Administraciones aseguran el cumplimiento de la legislación y ordenación territorial y urbanística con cinco potestades: intervención sobre la actividad de ejecución y edificación, inspección, restablecimiento de la legalidad, sanción de infracciones y ejercicio de acciones administrativas y judiciales. Su ejercicio es inexcusable cuando concurran los presupuestos legales. Las medidas de restablecimiento tienen carácter real y alcanzan a los terceros adquirentes, subrogados por ley.
- Art. 148Naturaleza y funciones de la inspecciónLa inspección comprueba que parcelación, urbanización, construcción, edificación, instalación y uso del suelo, subsuelo y vuelo se ajustan a la ordenación. Municipios y Consejería ejercen funciones inspectoras, sancionadoras y de restablecimiento y aprueban Planes de Inspección Territorial y Urbanística; las Diputaciones prestan asistencia técnica y material a los municipios. El personal inspector tiene plena autonomía y condición de agente de la autoridad, puede requerir documentos e información, incluso reservada tributaria, y actúa con documento oficial acreditativo.
- Art. 149Visitas y actas de inspecciónCualquier parcelación, urbanización, construcción, edificación, infraestructura o uso del suelo, vuelo o subsuelo puede ser visitado cuando sea necesario, según la planificación inspectora. Con indicios de infracción, el inspector lo advierte al responsable, deja constancia en acta, propone medidas y puede adoptar medidas provisionales. Las actas son documento público con presunción de veracidad sobre los hechos si cumplen los requisitos legales, sin perjuicio de las pruebas de los interesados. Cada unidad inspectora lleva un libro de visitas y un registro de actas.
- Art. 150Inspección AutonómicaLas funciones inspectoras y de disciplina territorial y urbanística que son competencia de la Junta de Andalucía corresponden al personal funcionario de los Cuerpos de Inspección y Subinspección de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda. Su organización y funciones se regulan por su normativa específica.
- Art. 151Restablecimiento de la legalidad ante actuaciones sin título preceptivo o contraviniéndoloAnte actuaciones sin licencia o título habilitante o contraviniéndolo, la Administración acuerda su legalización si son conformes con la ordenación o impone medidas para adecuar la realidad si no lo son. Legalizar exige obtener el título o adecuarse a él y las autorizaciones sectoriales previas. Las medidas incluyen prohibición de iniciar o continuar, cese de suministros, demolición, desmonte, reconstrucción o reagrupación de parcelas. En parcelaciones se reagrupa mediante reparcelación forzosa, salvo parcelas con edificaciones para las que haya transcurrido el plazo del artículo 153.
- Art. 152Procedimiento para restablecer la legalidad territorial y urbanísticaLa resolución debe notificarse en un año desde el acuerdo de iniciación. Ante usos en ejecución se ordena la paralización inmediata con medidas cautelares (precinto, retirada de maquinaria, suspensión de suministros), incluso antes del inicio en urgencia inaplazable. Hay informes técnico y jurídico y audiencia. Si cabe legalizar, se dan dos meses para instarlo; si no se hace, pueden imponerse hasta doce multas coercitivas, con periodicidad mínima de un mes, del 10 % del valor de las obras (mínimo 600 y máximo 5.000 euros). Lo compatible puede legalizarse en todo momento.
- Art. 153Plazo para restablecer la legalidad territorial y urbanísticaLas medidas de restablecimiento solo caben mientras los actos están en curso y dentro de los seis años siguientes a su completa terminación o, si es posterior, a la aparición de signos externos; en los usos, desde los signos de su implantación. Sin límite: dominio público y servidumbres de protección; rústico preservado con riesgos mientras subsistan; rústico en zona de influencia del litoral; bienes inscritos individualmente en el Catálogo General del Patrimonio Histórico; zonas verdes y espacios libres; parcelaciones en suelo rústico, salvo la parcela con edificación ya fuera de plazo.
- Art. 154Ejecución forzosa de las medidas de adecuación de la realidad a la ordenación territorial y urbanísticaAnte el incumplimiento hay ejecución forzosa; las multas coercitivas se destinan a la inspección. Desobedecer la paralización u otra medida provisional: multas sucesivas por periodos mínimos de diez días, del 10 % del valor de las obras ejecutadas (entre 600 y 5.000 euros); igual a suministradoras que no cortan. Incumplir la resolución de adecuación: ejecución subsidiaria, que puede precederse de hasta doce multas mensuales del 10 % del valor de las obras de reposición (entre 1.000 y 10.000 euros). Plazo para ejecutar: cinco años desde el fin del cumplimiento voluntario.
- Art. 155Imposibilidad de ejecuciónSi hay causas de imposibilidad legal o material de ejecutar la resolución, se pronuncia el órgano que la adoptó. El procedimiento incluye informe técnico y jurídico y audiencia, dura como máximo tres meses y el silencio es desestimatorio; iniciado, puede suspenderse la ejecución. En la imposibilidad material se fijan medidas compensatorias, correctoras e indemnizatorias, sin enriquecimiento ilícito. Si la imposibilidad legal deriva de una innovación, cabe legalizar tras cumplir deberes y cargas. Las meras dificultades técnicas o los terceros de buena fe no son causa de imposibilidad.
- Art. 156Restablecimiento de la legalidad frente a actuaciones con título habilitante ilegalSi la Administración otorgó una licencia o título contrario a la ordenación, declara su nulidad por revisión de oficio cuando concurran los presupuestos; si es solo anulable, puede declararlo lesivo e impugnarlo ante la jurisdicción contencioso-administrativa. Declarado nulo o anulado por sentencia, se inicia el restablecimiento con el límite temporal del artículo 153, contado desde la completa terminación; en el caso judicial, salvo que la sentencia ya se pronuncie sobre la disconformidad o las medidas. Son nulos los actos dictados para eludir pronunciamientos judiciales.
- Art. 157Restablecimiento de la legalidad ante actuaciones sometidas a declaración responsable o comunicación previaSi una actuación con declaración responsable o comunicación previa es contraria a la ordenación: no iniciada, basta declarar su ineficacia; iniciada o terminada, además se incoa de oficio el restablecimiento, con resolución en seis meses desde el inicio y paralización inmediata. Con inexactitudes, falsedades u omisiones esenciales se ordena presentarla correctamente en diez días, sin iniciar o cesando la actuación; las no esenciales se corrigen también en diez días. Si no se adoptan en seis meses medidas de cese de una ocupación indebida, la Administración responde ante terceros de buena fe.
- Art. 158Competencias de los Municipios y de la Comunidad Autónoma de AndalucíaLa Comunidad Autónoma tiene competencia directa para restablecer la legalidad ante actuaciones que vulneren la ordenación territorial: suelos rústicos protegidos, preservados o litorales; sistema de asentamientos; lo supralocal; y lo contrario a instrumentos territoriales o supramunicipales. El municipio es competente frente a la ordenación urbanística. Ante inactividad municipal, la Comunidad puede sustituirle, previo requerimiento, si afecta a sus competencias. En la Comunidad compete a la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo; en el municipio, según el régimen local.
- Art. 159Reglas comunesLas medidas de restablecimiento no se aplican a obras públicas cuando las leyes prevean otros mecanismos. La Administración que dicta el acto hace constar en el Registro de la Propiedad el inicio de los procedimientos, las medidas provisionales y definitivas y las limitaciones de las edificaciones ilegales ya no adecuables por el paso de los plazos, e insta la cancelación cuando dejen de producir efectos; los gastos se repercuten a los infractores en procedimiento separado, solidariamente si son varios. La vía penal no impide restablecer la legalidad salvo que el Juzgado lo acuerde.
- Art. 160Principio de legalidad, requisitos de infracciones y sanciones y consecuencias legalesSon infracciones territoriales y urbanísticas las acciones u omisiones tipificadas y sancionadas en esta Ley. Los reglamentos pueden especificar o graduar infracciones y sanciones, sin crear otras nuevas ni alterar su naturaleza o límites. Si se actuó al amparo de un instrumento de ordenación o acto administrativo, no cabe sancionar hasta que sea anulado. Toda infracción da lugar al restablecimiento del orden jurídico, a la responsabilidad sancionadora, disciplinaria o penal, al resarcimiento de daños y al inicio de la suspensión y anulación de los actos legitimadores.
- Art. 161Clases de infraccionesLas infracciones, urbanísticas o contra la ordenación del territorio, son leves, graves y muy graves. Leves urbanísticas: incumplir deberes de información, copia del título o inspecciones periódicas, publicidad disconforme, acometidas sin autorización. Graves: actuar sin licencia o declaración responsable, obras y usos disconformes no muy graves, obstruir la inspección, incumplir deberes de conservación u órdenes de ejecución. Muy graves: parcelaciones ilegales, urbanización contra la ordenación, afectar a suelos dotacionales, continuar obras pese a medidas provisionales.
- Art. 162MultasMultas: leves, de 600 a 2.999 euros; graves, de 3.000 a 29.999 euros; muy graves, de 30.000 a 120.000 euros. Si el valor de las obras ejecutadas, de los terrenos afectados o de los daños a bienes protegidos es superior, la multa puede llegar al 75 % de ese valor en las graves y al 150 % en las muy graves. Si solo una parte es ilegal, el porcentaje se aplica sobre esa parte; se atiende a las obras ejecutadas y, para los terrenos, a su valor en venta.
- Art. 163Sanciones accesoriasPor infracciones graves y muy graves, además de la multa, pueden imponerse sanciones accesorias: prohibición de contratar con la Administración correspondiente; inhabilitación para ser beneficiario de medidas de fomento de urbanización o edificación; prohibición de ejercer la iniciativa en actuaciones de transformación urbanística o de participar en ellas; y revocación de la habilitación de la entidad urbanística certificadora con supresión de su inscripción. Duración máxima: dos años en las graves y cuatro en las muy graves.
- Art. 164Graduación de las sancionesLa cuantía se gradúa por circunstancias atenuantes y agravantes y debe justificarse en la resolución. Sin ellas, grado medio; con agravante, mitad superior; con atenuante, mitad inferior; si concurren ambas, se valoran conjuntamente. Agravantes: prevalerse de cargo público, violencia o soborno, falsedad, aprovechar una grave necesidad, sanción firme por grave o muy grave en el último año, actuar sin orden del técnico director, persistir tras la advertencia, no colaborar. Atenuantes: facilitar la inspección, paralizar tras la advertencia, no querer causar daño grave, reparar.
- Art. 165Decomiso de las ganancias provenientes de la infracciónEl órgano sancionador puede acordar el decomiso de las ganancias de la infracción cuando la multa y el restablecimiento no las eliminen suficientemente. Requisitos: resolución definitiva en vía administrativa en ambos procedimientos, adopción motivada, acreditación de la situación patrimonial ilícita y audiencia a todos los interesados. Si el responsable muere o se extingue, se exige a los sucesores o a quienes se hayan beneficiado de las ganancias.
- Art. 166Responsables de las infraccionesResponden personas físicas, jurídicas y entidades sin personalidad que actúen con dolo o culpa. Obras sin título o declaración: promotor, empresario, constructor y técnico director; se presume promotor al propietario. Parcelaciones: propietario inicial, profesionales cooperadores necesarios y adquirentes en proporción. Con actos administrativos ilegales: quien otorgó, quienes votaron a favor, el Secretario que no advirtió y los funcionarios que informaron favorablemente, con dolo, culpa o negligencia graves. Si varios actúan conjuntamente, responden solidariamente salvo individualización.
- Art. 167Concurso de normas punitivas y de infraccionesNo cabe imponer pena y sanción, ni varias sanciones, con identidad de hecho y fundamento; tampoco si un ilícito es medio imprescindible del otro, deriva necesariamente de él o lo absorbe: se impone solo la sanción de la infracción más grave. Fuera de esos casos, quien sea responsable de varias infracciones recibe las sanciones de cada una, moderables dentro de su margen para que resulten proporcionadas; así ocurre, entre otros, cuando la vulneración material concurre con actuar sin título, incumplir medidas u obstruir la inspección. Las infracciones continuadas tienen una única sanción.
- Art. 168Muerte o extinción de los responsablesLa muerte de la persona física extingue su responsabilidad sancionadora, pero no el restablecimiento de la legalidad, las obligaciones indemnizatorias ni el decomiso de ganancias. Si la persona jurídica se extingue antes de ser sancionada, responden las personas físicas que, actuando por ella, hicieron posible la infracción. Si se extingue ya sancionada y la multa no se paga en liquidación, responden solidariamente esas personas y los socios o partícipes, hasta el límite de su cuota adjudicada.
- Art. 169PrescripciónLas infracciones graves y muy graves prescriben a los cuatro años y las leves al año; las sanciones por graves y muy graves, a los tres años y por leves al año. El plazo se interrumpe durante la instrucción de causa penal y las actuaciones del Ministerio Fiscal con conocimiento del imputado. Con licencia u otro título, la prescripción de la infracción corre desde su anulación; sin signos externos, desde que aparezcan. Suspendida la sanción por resolución judicial o anuncio de recurso contencioso-administrativo, el plazo se reinicia con el pronunciamiento judicial.
- Art. 170Procedimiento sancionadorEl procedimiento sancionador se tramita en el plazo máximo de un año desde el acuerdo de iniciación. Se coordina con el de restablecimiento y puede suspenderse hasta la firmeza de este, interrumpiendo los plazos del procedimiento y de prescripción. Con indicios de delito, se comunica al Ministerio Fiscal o a la autoridad judicial y se suspende, sin perjuicio del restablecimiento. La cuantificación de daños y perjuicios a la Administración y el decomiso pueden hacerse en un procedimiento complementario, iniciable dentro del año siguiente a la firmeza de la resolución sancionadora.
- Art. 171Competencias sancionadorasImponer las sanciones urbanísticas corresponde al municipio, y a la Comunidad Autónoma cuando se vulnere la ordenación territorial, falte un título que debía dictar ella o se obstruya a la Inspección autonómica. Ante inactividad municipal, la Comunidad puede sustituirle, previo requerimiento y si afecta a competencias autonómicas. Ejecuta y percibe quien dictó la sanción; el importe va al patrimonio público del suelo, descontado el porcentaje reglamentario. En el municipio resuelve quien diga el régimen local; en la Comunidad, la Consejería de Ordenación del Territorio y Urbanismo.
- Art. 172Reducción de sanciones por reconocimiento de responsabilidad o cumplimiento de la resoluciónPagar voluntariamente o reconocer la responsabilidad antes de la resolución reduce un 20 % la sanción pecuniaria propuesta, siempre que se desista o renuncie a recursos administrativos. Si restablecimiento y sanción se dirigen contra la misma persona y esta reconoce y ejecuta voluntariamente la reposición en forma y plazo, obtiene un 50 % adicional; si no lo hace en forma y plazo, un 25 %, salvo que se haya iniciado la ejecución subsidiaria. Si la infracción era legalizable, se reduce un 75 %. Si obligado e infractor son distintos, solo caben las reducciones de la legislación general.
- Art. 173La situación de asimilado a fuera de ordenaciónEstán en situación de asimilado a fuera de ordenación las edificaciones irregulares terminadas, en cualquier suelo y uso, frente a las que ya no cabe restablecer la legalidad por haber pasado el plazo. El Ayuntamiento tramita y resuelve su reconocimiento; plazo de seis meses, con silencio desestimatorio o caducidad si se inició de oficio. Sin ese reconocimiento no hay servicios básicos ni obras, salvo las ordenadas por seguridad y salubridad. No cabe si no ha pasado el plazo, sin condiciones de seguridad y salubridad o en suelos con riesgos.
- Art. 174Efectos de la declaración de asimilado a fuera de ordenaciónDeclarar una edificación en asimilado a fuera de ordenación no la legaliza ni afecta a otros procedimientos ni a la potestad jurisdiccional. En parcelaciones comprende la edificación y su parcela. Permite autorizar la acometida a servicios básicos sin más obras que la conexión, y acredita aptitud física para el uso, no para las actividades. Se anota por nota marginal en el Registro de la Propiedad. Por licencia caben cambios de uso compatibles y obras de conservación y reforma sin aumentar ocupación ni volumen.
- Art. 175Plan Especial de adecuación ambiental y territorial de edificaciones irregularesPueden tramitarse Planes Especiales de adecuación ambiental y territorial para delimitar agrupaciones de edificaciones irregulares en cualquier suelo y dotarlas de infraestructuras comunes de servicios básicos, mejorar su calidad ambiental e integrarlas en el paisaje; no caben donde haya ordenación detallada aprobada definitivamente. Deben impedir nuevas edificaciones. Efectos: parcelas vacías indivisibles y exentas de costes de urbanización; posibles obras en edificaciones reconocidas como asimilado; y continúan los procedimientos de disciplina no prescritos.
- Art. 176Incorporación al planeamiento urbanístico de edificaciones irregularesLos Ayuntamientos, al redactar, modificar o revisar sus instrumentos de ordenación, pueden incorporar las edificaciones irregulares compatibles con su modelo, analizando las agrupaciones con Plan Especial. La incorporación efectiva exige aprobación definitiva y cumplir deberes y cargas. La urbanización puede ser progresiva. Con ordenación detallada aprobada, el municipio puede aprobar obras ordinarias de infraestructuras provisionales de electricidad, agua y saneamiento, a costa de los propietarios que accedan a los servicios.