A1.1100 · Grupo II · Derecho administrativo
Tema 76 del temario de Administradores Generales de la Junta de Andalucía 2026
La vivienda: competencias de la Comunidad Autónoma. La vivienda protegida. Los planes de vivienda y suelo: principales actuaciones protegidas. Policía de la vivienda. Régimen jurídico.
Qué legislación entra en este tema
- Ley Orgánica 2/2007, Estatuto de Autonomía para Andalucía · art. 56
- Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía · entera
- Los planes de vivienda y suelo en Andalucía · todas las fichas
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Crear mi plan gratisLey Orgánica 2/2007, Estatuto de Autonomía para Andalucía
En este tema: art. 56. Ver la norma
Artículo 56. Vivienda, urbanismo, ordenación del territorio y obras públicas
La Comunidad Autónoma tiene competencia exclusiva en vivienda, urbanismo, ordenación del territorio, ordenación del litoral y obras públicas en su ámbito no declaradas de interés general por el Estado. Tiene competencia sobre condiciones de los edificios para infraestructuras comunes de telecomunicaciones, y compartida sobre derecho de reversión en expropiaciones urbanísticas. Emite informe previo sobre la calificación de obra de interés general del Estado; la Comisión Bilateral Junta de Andalucía-Estado lo emite sobre la ubicación de infraestructuras estatales en Andalucía.
Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía
En este tema: entera. Ver la norma
Artículo 1. Objeto y fines de la ley
La ley regula la vivienda en Andalucía para favorecer el derecho a una vivienda digna y adecuada de las personas físicas con vecindad administrativa en la comunidad, conforme a la igualdad, la no discriminación y los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la Agenda 2030. Fija nueve finalidades (letras a a i), entre ellas definir las políticas e instrumentos de planificación, regular la vivienda protegida y tipificar infracciones y sanciones. La Junta y las Administraciones locales promoverán el acceso a la vivienda en el marco del principio de subsidiariedad.
Artículo 2. Ámbito de aplicación de la ley
La ley se aplica a toda edificación situada en Andalucía con destino residencial, total o parcial, sea cual sea su régimen jurídico: viviendas existentes, nuevas o procedentes de rehabilitación, renovación o reforma, libres o protegidas, de promoción pública o privada. El parque de vivienda protegida recibe un tratamiento diferenciado y reforzado para blindar su carácter social. Incluye los alojamientos protegidos para colectivos específicos con necesidades habitacionales transitorias. Ámbito territorial: la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Artículo 3. Principios rectores de la política de vivienda
Enumera trece principios (letras a a m) de las políticas de vivienda de las Administraciones andaluzas: coordinación entre poderes públicos, protección de propietarios, adquirentes y arrendatarios, fomento del alquiler, construcción accesible y sostenible, oferta para sectores con dificultades y desfavorecidos, transparencia y participación, simplificación, inspección y sanción, innovación, información, industrialización y atención a los jóvenes, con programas que incluirán en todo caso a personas de hasta 35 años.
Artículo 4. Definiciones
Define los conceptos de la ley (letras a a q). Vivienda protegida: calificada por el ayuntamiento; su protección alcanza a garajes y trasteros vinculados en el Registro de la Propiedad. Vivienda asequible: su compra o alquiler cuesta menos del 30% de los ingresos de una unidad con ingresos no superiores a siete veces el IPREM. Uso residencial comunitario: cohousing (propiedad colectiva y autogestión), coliving y flexliving (operador único). Lista 17 colectivos prioritarios, como discapacidad igual o superior al 33 %.
Artículo 5. Derecho a la vivienda. Uso adecuado de la vivienda
Las personas físicas con vecindad administrativa en un municipio andaluz tienen derecho a que los poderes públicos promuevan las condiciones para una vivienda digna, sostenible, accesible, asequible, de calidad y adecuada, sin discriminación y con igualdad entre mujeres y hombres. Las Administraciones desarrollan políticas de acceso, fomento de suelo y construcción, control del uso habitacional y rehabilitación. Esas políticas se configuran como un servicio de interés general, mediante parques públicos y provisión de vivienda protegida.
Artículo 6. Derechos y deberes de la ciudadanía en materia de vivienda
Las personas físicas con vecindad administrativa en un municipio andaluz tienen derecho a acceder en igualdad a una vivienda adecuada y a las ayudas públicas; a recibir información veraz, accesible y actualizada sobre vivienda protegida, programas y políticas de rehabilitación y alquiler asequible; y a participar en las políticas de vivienda, directamente o mediante organizaciones representativas. Los titulares de propiedad o uso deben usarla responsablemente y mantenerla habitable, accesible y segura. La participación se regulará reglamentariamente.
Artículo 7. Competencias en materia de vivienda
Las competencias en materia de vivienda en Andalucía corresponden a la Comunidad Autónoma y a los municipios, que las ejercen de forma coordinada conforme a esta ley, a las normas de régimen local y a la legislación estatal aplicable. Su ejercicio se basa en los principios de cooperación y colaboración mutua, eficiencia y racionalidad en la gestión, y la Junta y las Administraciones locales procurarán la colaboración de la iniciativa privada.
Artículo 8. Competencias de la Comunidad Autónoma
La Comunidad Autónoma tiene competencia exclusiva en vivienda: dirección y planificación de las políticas, promoción directa y prioritaria de vivienda y alojamientos protegidos, Parque de Titularidad Autonómica, programación del gasto, potestad reglamentaria, regulación de la adjudicación e inspección y sanción en colaboración con los ayuntamientos. La ejerce mediante la Consejería competente en vivienda. La Agencia pública empresarial es su ente instrumental. El Plan Andaluz de Vivienda y Suelo corresponde en exclusiva a la Comunidad.
Artículo 9. Competencias de los ayuntamientos
Corresponden a los ayuntamientos, directamente o mediante sus entes instrumentales: aprobar y ejecutar los planes municipales de vivienda y participar en el Plan Andaluz; delimitar áreas de regeneración y renovación urbana; calificar las viviendas protegidas; promover el parque público municipal; gestionar el Registro Público Municipal de Demandantes; proponer alternativa habitacional a personas vulnerables desahuciadas; y sancionar. Las diputaciones asisten a los municipios, en especial con sus planes municipales de vivienda.
Artículo 10. Consejo Andaluz de la Vivienda
Se crea el Consejo Andaluz de la Vivienda, órgano colegiado de participación social y coordinación en vivienda, arquitectura y rehabilitación, adscrito a la Consejería competente en vivienda: un cauce permanente de participación, consulta y debate. Su composición (gobiernos locales, agentes económicos y sociales, colectivos vulnerables y profesionales) se regula por Decreto del Consejo de Gobierno, con representación equilibrada de mujeres y hombres. Tiene diez funciones (letras a a j), como formular propuestas o impulsar estudios.
Artículo 11. Colaboración público-privada
La Consejería competente en vivienda establecerá cauces de cooperación con los agentes privados para cubrir la demanda de vivienda a precio asequible. Se fomentarán las iniciativas privadas de vivienda asequible, rehabilitación y mejora del medio urbano, en especial para colectivos prioritarios y primera vivienda. La colaboración respetará la transparencia, igualdad y concurrencia. La Junta colaborará de forma preferente con entes instrumentales y sociedades públicas municipales dedicados a promover vivienda protegida.
Artículo 12. Bolsa de suelo para vivienda asequible
La Consejería competente en vivienda constituirá una bolsa de suelo para vivienda asequible que publique los suelos disponibles. La forman parcelas públicas o privadas destinadas a vivienda protegida o asequible (las privadas, previa solicitud al ayuntamiento), inmuebles del Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas y parcelas de equipamientos aptas para alojamientos dotacionales. El ayuntamiento emite la cédula urbanística; la Consejería de hacienda ejerce las facultades patrimoniales. Se publica en el Portal de la Junta y de Datos Abiertos.
Artículo 13. Medios de colaboración público-privada para la construcción de vivienda protegida o asequible
La Consejería competente en vivienda promoverá la colaboración público-privada mediante seis medios: concesiones o derechos de superficie en suelos del patrimonio autonómico; subvenciones; acuerdos con entidades financiadoras; permuta de suelo por viviendas asequibles; alquiler seguro que compense impagos con ayudas de los planes; y programas para poner en uso viviendas desocupadas. Rigen transparencia, concurrencia, no discriminación y competencia efectiva. La rehabilitación cabe mediante entidades urbanísticas colaboradoras o gestión indirecta.
Artículo 14. Otras fórmulas de colaboración público-privada
Las Administraciones pueden suscribir convenios con cualquier persona, pública o privada, sea o no titular de los terrenos, para fomentar la vivienda protegida. La Consejería puede ayudar a entidades del tercer sector, fundaciones y entidades sociales. Colegios profesionales y entidades urbanísticas certificadoras pueden verificar proyectos y declaraciones responsables y colaborar en el control de la conservación; sus informes se incorporan al expediente. Los colegios darán estadística trimestral de visados, proyectos y certificados finales de obra.
Artículo 15. Comisión Andaluza de Colaboración Público-Privada en Materia de Vivienda
Se crea la Comisión Andaluza de Colaboración Público-Privada en Materia de Vivienda, órgano colegiado consultivo, de coordinación e impulso, adscrito a la Consejería competente en vivienda, para promover, coordinar y evaluar la colaboración público-privada. Es foro permanente de diálogo, propone líneas estratégicas, coordina herramientas, impulsa buenas prácticas y emite informes. La integran la Junta, la Administración local, el sector privado, el tercer sector y expertos; su composición, reglamentaria y equilibrada entre mujeres y hombres.
Artículo 16. Instrumentos de planificación
Son instrumentos de planificación en vivienda: el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, los planes municipales, los supramunicipales, las áreas prioritarias de vivienda y el Plan de Inspección de la Vivienda. Parten de un diagnóstico territorial y socioeconómico, con perspectiva de familia y demográfica e indicadores objetivos, verificables y públicos, usando como mínimo la Distribución Espacial de la Población en Andalucía del Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía. Se fomenta la participación de agentes y asociaciones.
Artículo 17. El Plan Andaluz de Vivienda y Suelo
La Junta elabora el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, que concreta las políticas de vivienda y suelo con énfasis en el aumento del parque público y objetivos plurianuales financiados. Tiene diez contenidos mínimos (letras a a j). Lo elabora la Consejería competente en vivienda y lo aprueba el Consejo de Gobierno por decreto, previa consulta pública. Se revisa al menos cada cinco años. Los módulos y el precio máximo de la vivienda protegida pueden modificarse en cualquier momento por Orden de la persona titular de la Consejería.
Artículo 18. Relación del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo con otros instrumentos de planificación en materia de vivienda
Los programas y ayudas del Plan estatal de vivienda, aplicados en Andalucía mediante convenio entre el Estado y la Junta, complementan el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo y los gestiona la Consejería competente en vivienda, que puede aprobar bases reguladoras para seleccionar actuaciones y conceder ayudas, aportando financiación autonómica. Los ayuntamientos aprueban sus planes municipales de vivienda y suelo coherentes con el Plan Andaluz y deben adaptarlos en el plazo de un año desde la entrada en vigor de cada nuevo plan andaluz.
Artículo 19. Planes municipales de vivienda y suelo
Todo ayuntamiento puede aprobar un plan municipal de vivienda y suelo; deben hacerlo los municipios de 10.000 o más habitantes, los costeros y los de la aglomeración urbana de un centro regional, con asistencia de las diputaciones, prioritaria para los de menos de 20.000. Se requiere informe preceptivo previo del servicio municipal de asuntos sociales y de movilidad. Tiene un contenido mínimo (letras a a ñ), se revisa, si es necesario, dentro del año siguiente a la revisión del Plan Andaluz y se remite a la Consejería.
Artículo 20. Planes supramunicipales de vivienda y suelo
La Consejería competente en vivienda puede redactar planes supramunicipales donde se justifique una estrategia común: mercado intermunicipal, déficits compartidos, interdependencia funcional o gestión coordinada del suelo. Se promueven de oficio o a iniciativa de las entidades locales. Fases: iniciativa y delimitación por la Consejería, grupo técnico, documento inicial, audiencia a municipios, información pública de al menos un mes y aprobación definitiva por Orden de la persona titular de la Consejería. Pueden delimitar áreas prioritarias.
Artículo 21. Áreas prioritarias de vivienda
La Junta puede declarar áreas prioritarias de vivienda donde haya alta demanda y dificultades de acceso, concentrando en ellas los programas del Plan Andaluz. Los criterios los fijan los planes autonómicos o, en su defecto, una Orden. El procedimiento se inicia de oficio por la Consejería; la delimitación se aprueba por Orden, previa audiencia a los ayuntamientos e información pública, y se publica en el BOJA. A propuesta municipal, puede aumentar un 20% el número máximo de viviendas y un 10% la edificabilidad sin modificar el planeamiento.
Artículo 22. Coordinación de las competencias en materia de vivienda y el planeamiento urbanístico
Vivienda, urbanismo y ordenación del territorio deben coordinarse para garantizar suelo residencial y viviendas suficientes, con un modelo de ciudad compacta y diversa. La Delegación Territorial competente en vivienda informa preceptivamente los instrumentos urbanísticos que ordenen suelo residencial y sus modificaciones sobre vivienda protegida, edificabilidad o número de viviendas, tras la aprobación inicial y durante la información pública. El informe se emite en un máximo de tres meses y, si no se emite, se entiende favorable.
Artículo 23. Reservas para viviendas protegidas
Los instrumentos de ordenación urbanística establecerán, para las actuaciones de nueva urbanización y de reforma interior, la reserva de suelo para vivienda protegida necesaria según el Plan Municipal, el Plan Andaluz o, en su caso, el Plan Supramunicipal de Vivienda y Suelo. Los municipios no obligados a tener plan municipal que quieran acogerse a una exención o disminución de esa reserva deben elaborar, antes de tramitar el instrumento urbanístico, una memoria justificativa que analice la regresión demográfica y que el precio de la vivienda protegida sea igual o superior al de la libre.
Artículo 24. Usos compatibles en los suelos calificados como equipamiento comunitario público
El planeamiento puede admitir en parcelas de equipamiento comunitario básico la vivienda o alojamiento dotacional para necesidades temporales de colectivos prioritarios, en alquiler u ocupación rotatoria. En parcelas de equipamiento vacantes sin destino específico puede autorizarse ese uso sin modificar el planeamiento, mediante acuerdo municipal, y esas viviendas no computan en el máximo del sector. Pueden ejecutarlas entes locales o la colaboración público-privada. Las protegidas sobre suelo dotacional público no pueden descalificarse.
Artículo 25. Asignación de iniciativas residenciales a la Unidad Aceleradora de Proyectos
A propuesta de la Consejería competente en vivienda, pueden asignarse a la Unidad Aceleradora de Proyectos iniciativas residenciales de nueva urbanización con reserva para al menos 250 viviendas protegidas y construcción programada en menos de cinco años, u otras de más de 500 viviendas con la reserva legal y programación para iniciar el 50% en menos de cinco años, si son medioambientalmente sostenibles según el Reglamento (UE) 2020/852. La solicitud la formulan los promotores con el acuerdo municipal de inicio del instrumento urbanístico y el que declara la tramitación de urgencia.
Artículo 26. Calidad de la vivienda
Define la calidad de la vivienda en Andalucía como el conjunto de condiciones físicas, ambientales y funcionales que hacen la vivienda habitable y segura para sus ocupantes y para la sociedad. Abarca funcionalidad, seguridad estructural, durabilidad, habitabilidad, accesibilidad universal, salubridad, protección frente al ruido y contra incendios, conectividad y eficiencia energética e hídrica, partiendo de la normativa vigente y de los criterios de la Ley 9/2022, de Calidad de la Arquitectura.
Artículo 27. Fomento de la calidad
En toda obra de construcción y rehabilitación de viviendas, pública o privada, se hará el estudio geotécnico previo preceptivo y se implantarán sistemas de aseguramiento, control y verificación de materiales, sistemas e instalaciones, con laboratorios de ensayos y entidades de control de calidad. La Administración competente en vivienda podrá además fomentar la investigación e innovación, fomentar la excelencia mediante distintivos de calidad y promover la difusión de información (documentos técnicos, códigos, guías y bases de datos).
Artículo 28. Principios rectores de la calidad de las viviendas
Once principios rectores (a-k) rigen la calidad de las viviendas en nueva construcción o rehabilitación: satisfacción de la persona usuaria y mejora continua; adecuación al medio con técnicas bioclimáticas; competitividad para viviendas más asequibles; seguridad estructural y durabilidad; industrialización para reducir tiempos de obra; funcionalidad y flexibilidad; sostenibilidad ambiental; menor consumo de materiales, agua y energía; espacios libres; accesibilidad universal, y acceso universal a servicios de información y telecomunicación.
Artículo 29. Responsabilidades y obligaciones
Promotores y constructores de viviendas en Andalucía responden de que estas cumplan los principios rectores de calidad de esta ley y demás normativa. Deben acreditar documentalmente la redacción del estudio geotécnico, la implantación de los sistemas de control y su resultado satisfactorio, junto a la demás documentación técnica y comercial, e identificar a los agentes que han participado en esos sistemas.
Artículo 30. Acciones de la Administración autonómica de Andalucía
Para alcanzar niveles aceptables y superiores de calidad, la Junta de Andalucía acometerá, entre otras acciones: regular la calidad de la edificación (normas técnicas de diseño y calidad, estándares, niveles de control y requisitos mínimos); potenciar los registros públicos de agentes de garantía de calidad, laboratorios y entidades de control; impulsar investigación, innovación y difusión; crear una Comisión Técnica para la Calidad de la Vivienda en Andalucía, y conceder y fomentar distintivos de calidad, que podrán ser criterio para conceder ayudas o para premios y concursos.
Artículo 31. Libro del Edificio y Manual del Usuario de la Vivienda
El Libro del Edificio recopila la documentación de la obra ejecutada e incluirá el nivel de eficiencia energética. Se exige en obra nueva y rehabilitación integral; el promotor lo entrega, autorizado por la dirección facultativa, al adquirente de vivienda unifamiliar o a la comunidad de propietarios. Los promotores entregarán a los compradores el Manual del Usuario, en papel y electrónico, cuyo modelo aprueba una Orden del titular de la Consejería. En rehabilitación integral se redacta un Libro del Edificio existente. La constancia registral es voluntaria y sin efectos constitutivos.
Artículo 32. Energía y sostenibilidad ambiental y conectividad
Fija cinco objetivos en la construcción, rehabilitación y uso de viviendas: consumo energético eficiente (renovables y sin emisiones de CO2 in situ de combustibles fósiles), materiales sostenibles y preferentemente autóctonos, confort y salud (aislamiento, ventilación, humedad), adaptación al entorno con criterios bioclimáticos y conectividad a redes de alta velocidad. La Comunidad Autónoma fomentará estas medidas y se incentivarán las promociones que inviertan en regenerar ecosistemas como sumideros de carbono, en el marco del Sistema Andaluz de Compensación de Emisiones.
Artículo 33. Accesibilidad universal y diseño para todas las personas en el uso residencial
En construcción y rehabilitación de edificios residenciales se perseguirá la accesibilidad del acceso al edificio y de todas las piezas de la vivienda y zonas comunes. Se tendrán en cuenta las discapacidades físicas, mentales, intelectuales o sensoriales y, en todo caso, se asegurará el acceso a todos los espacios comunes a personas en silla de ruedas. El acceso al edificio será por itinerario accesible. En vivienda protegida se reservarán viviendas adaptadas en los porcentajes que fije el reglamento, y se fomentarán las viviendas convertibles.
Artículo 34. Objeto y finalidad de la rehabilitación
La rehabilitación busca mejorar la calidad de vida recuperando el parque residencial existente para equipararlo a la vivienda nueva. Las obras pueden afectar a elementos comunes, privativos o a ámbitos de rehabilitación de la Ley 7/2021, con fines como la mejora estructural o funcional, el ahorro energético, la accesibilidad, ascensores, la protección frente al radón o el amianto, o la creación de nuevas viviendas por segregación o división. Se respetarán los valores histórico-artísticos, se extiende a la ciudad existente y se dirigirá prioritariamente a propietarios con menos recursos.
Artículo 35. Principios rectores de la actividad de rehabilitación y regeneración urbana
La rehabilitación de edificios y espacios públicos y la reconfiguración de la ciudad atenderán doce principios (a-l): calidad de vida; uso del patrimonio construido frente a la nueva construcción; prioridad del uso residencial habitual sobre el alquiler de temporada y turístico; cohesión social frente a gentrificación y turistificación; deber de conservación; patrimonio cultural; dinamismo de los sitios históricos; eficiencia energética y autoconsumo; comunidades energéticas; banda ancha; eficiencia en recursos y residuos, y principios de calidad.
Artículo 36. Fomento de la rehabilitación
Las Administraciones competentes en vivienda promoverán la conservación y regeneración urbana de ciudades de cualquier dimensión. El Plan Andaluz de Vivienda y Suelo incluirá subvenciones, actuaciones conveniadas y programas para recuperar viviendas sin condiciones mínimas, y una línea específica para las viviendas de la Junta, para que ninguna vivienda pública quede deshabitada por malas condiciones. La Administración autonómica impulsará oficinas de rehabilitación y programas de sensibilización orientados a ampliar la oferta de vivienda habitual.
Artículo 37. Actuaciones en materia de rehabilitación
Define las actuaciones en materia de rehabilitación: intervenciones cuyo objeto sea la mejora, adecuación, conservación o recuperación funcional, constructiva, energética, ambiental o social del parque edificatorio y del entorno urbano o rural existente, para garantizar su sostenibilidad, accesibilidad, habitabilidad y seguridad.
Artículo 38. Áreas para la regeneración y renovación urbana
Los ayuntamientos podrán declarar áreas para la regeneración y renovación urbana si justifican: límites inequívocos, suelo urbano, uso predominante residencial, concentración de viviendas con graves deficiencias habitadas por población con menos recursos o en pobreza energética, y necesidad de mejora social. La delimitación la aprueba el órgano municipal competente, previa información pública e informe preceptivo de la Consejería de vivienda en un mes (si no, se entiende estimado). Con graves problemas de exclusión se crea una mesa técnica pluridisciplinar.
Artículo 39. Medidas para la eliminación de la infravivienda y el chabolismo
El Plan Andaluz de Vivienda y Suelo (o, excepcionalmente, una Orden del titular de la Consejería) fijará medidas para eliminar infravivienda y chabolismo. Los ayuntamientos delimitan en sus planes municipales las zonas afectadas, que podrán ser zonas prioritarias y acoger áreas de regeneración. En chabolismo, ayuntamientos y Consejerías de vivienda y asuntos sociales elaboran un protocolo de actuación. La Junta, con municipios y diputaciones, mantendrá un mapa o estudio diagnóstico. Se incorporará la perspectiva de infancia y la atención a la infravivienda rural diseminada.
Artículo 40. Obras de redistribución y mejora en edificios de viviendas
Para rehabilitar un edificio puede redistribuirse la división horizontal, previo acuerdo de la comunidad y si la estructura lo permite. En áreas prioritarias de vivienda se puede aumentar la densidad hasta un 20%, con 70 m2 construidos por vivienda incluidas zonas comunes. En entornos muy degradados sin suelo disponible caben actuaciones públicas de rehabilitación con más edificabilidad sin entregar nuevos suelos. El planeamiento u ordenanzas pueden excluir de la edificabilidad la superficie necesaria para mejorar eficiencia, habitabilidad y accesibilidad.
Artículo 41. Objeto y finalidad
El capítulo busca el buen funcionamiento del mercado inmobiliario residencial (funcionalidad, equilibrio y transparencia). Regula instrumentos para: incorporar viviendas a la venta y al alquiler, sobre todo en zonas de alta demanda; prevenir usos ilegales, en especial las ocupaciones ilegales, y corregir la sobreocupación o infravivienda. Las medidas pueden ser normativas, fiscales, urbanísticas, sociales o de colaboración, coordinadas con las Administraciones locales. Su finalidad última es movilizar viviendas infrautilizadas y proteger los usos residenciales legítimos.
Artículo 42. Medidas de fomento del alquiler
La Consejería competente en vivienda, en coordinación con las Administraciones locales, impulsará políticas para que salgan viviendas al alquiler. Las medidas, por planes de vivienda u otros programas de la Consejería, pueden ser: intermediación (bolsas de alquiler, convenios con propietarios de viviendas deshabitadas), incentivos económicos a arrendadores o arrendatarios, subvenciones o ayudas a propietarios y arrendatarios, y programas de cesión voluntaria y temporal de la gestión a la Administración para alquilar a precio asequible.
Artículo 43. Medidas frente a ocupaciones ilegales de vivienda
La Administración asesorará, desde los servicios autonómicos y municipales de vivienda, a los propietarios cuya vivienda haya sido ocupada ilegalmente. No podrán ser adjudicatarias de vivienda de promoción pública o social en venta las personas que, en los cinco años anteriores al procedimiento de selección, hayan sido condenadas por sentencia firme por allanamiento de morada o usurpación de vivienda, o tengan resolución administrativa firme de recuperación o desahucio por ocupar sin título otra vivienda pública del mismo municipio.
Artículo 44. Medidas para la eliminación de la sobreocupación
La sobreocupación es un uso inadecuado de la vivienda cuando las condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad resultan insuficientes o se perjudica la convivencia vecinal. Existe cuando los habitantes exceden el máximo adecuado, en los términos reglamentarios. Los ayuntamientos o entidades locales competentes que lo conozcan, por denuncia o de oficio, deben incoar expediente; si hay que entrar en el domicilio, hace falta autorización judicial. Responde quien, con dolo o negligencia, haya facilitado o consentido la situación.
Artículo 45. Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal
Se creará la Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal, órgano colegiado de participación administrativa con organismos de vivienda, asuntos sociales, hacienda, justicia y política interior. Dará directrices y recomendaciones para coordinar información, asesoramiento y acciones contra la ocupación ilegal y en desahucios. Su composición y funciones se regularán por decreto del Consejo de Gobierno, a propuesta del titular de la Consejería de vivienda; podrán participar entidades del tercer sector.
Artículo 46. Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal
La Consejería competente en vivienda pondrá en funcionamiento y gestionará el Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal, para personas vulnerables en desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual y para propietarios de viviendas ocupadas. Atenderá con prioridad a víctimas de violencia de género, personas con impago sobrevenido, en exclusión social o con discapacidad, personas lanzadas o desahuciadas y propietarios ocupados, y elaborará protocolos para la infancia en riesgo de desalojo.
Artículo 47. Unidad Municipal de Asesoramiento en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal
Los ayuntamientos podrán crear una Unidad Municipal de Asesoramiento en Materia de Desahucios para informar y asesorar a personas vulnerables en lanzamientos o desahucios de su vivienda habitual y a propietarios de inmuebles ocupados; también pueden gestionarla sus entes dependientes. Seguirán las directrices de la Comisión de Coordinación y del Sistema Andaluz. Funciones posibles: asesoramiento, coordinación de la declaración de vulnerabilidad que emite el órgano municipal de asuntos sociales, propuesta de alternativa habitacional, seguimiento social posterior y las demás que se prevean.
Artículo 48. Derechos de la ciudadanía en materia de información sobre vivienda
Todos los agentes que presten servicios inmobiliarios en el sector de la edificación y rehabilitación de viviendas deben cumplir el deber de información en su actividad, en los términos de la legislación estatal, de la legislación de defensa de consumidores y usuarios y de esta ley.
Artículo 49. Agentes inmobiliarios especializados del sector residencial de Andalucía
Es agente inmobiliario especializado del sector residencial de Andalucía toda persona que, de forma habitual y retribuida, profesional o empresarialmente, presta servicios de intermediación, asesoramiento y gestión en la adquisición, alquiler, permuta o cesión de inmuebles residenciales y sus derechos reales. Debe inscribirse obligatoriamente en el registro que creará la Consejería de vivienda. Su actuación busca seguridad jurídica, transparencia, calidad en la intermediación y protección de los consumidores.
Artículo 50. Objeto, fines y naturaleza del Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía
Se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, de carácter público, administrativo, gratuito y obligatorio, para garantizar transparencia, profesionalidad y seguridad jurídica en la intermediación y proteger a consumidores y usuarios. Está adscrito a la Consejería competente en vivienda. La inscripción es requisito necesario para ejercer la actividad en Andalucía. Sus requisitos, organización y funcionamiento se fijarán reglamentariamente.
Artículo 51. Inscripción sobre la base de una declaración responsable
La inscripción en el Registro se hace mediante declaración responsable previa al inicio de la actividad, que acredita los requisitos mínimos de cualificación, solvencia, seguro de responsabilidad civil y código de buenas prácticas. Debe renovarse periódicamente según los requisitos reglamentarios. Se practica previa presentación de la declaración por quien esté legalmente habilitado, sin perjuicio de que la Administración pueda requerir en cualquier momento la documentación acreditativa.
Artículo 52. Requisitos para la inscripción en el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía
Requisitos para inscribirse: título oficial de API; titulación universitaria (ciencias sociales y jurídicas, ingeniería o arquitectura); experiencia durante los cuatro años anteriores a la solicitud, y colegiación como API. En personas jurídicas, al menos un administrador o consejero y el responsable del establecimiento. Además: al menos 100 horas de formación oficial del titular y del 50% de sus empleados, obtenida como máximo en los cuatro años previos a la declaración responsable; garantías o seguros y no tener antecedentes penales por intermediación (ambos, mientras dure la actividad).
Artículo 53. Garantías y seguros de responsabilidad civil
Para inscribirse en el Registro hay que acreditar previamente una garantía financiera vigente durante toda la actividad, que responda de las cantidades recibidas, o un seguro de responsabilidad civil profesional en vigor. Su importe mínimo se fijará reglamentariamente según el volumen de negocio. Los agentes deben facilitar, si se les pide, el número de póliza y la aseguradora o el de aval y la entidad financiera, dato que irá también en el contrato de mandato o nota de encargo. Las garantías pueden ser individuales o colectivas.
Artículo 54. Administradores de fincas de uso residencial
Son administradores de fincas las personas físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a titulares de inmuebles y a comunidades de propietarios de viviendas. Deben tener la capacitación profesional requerida y cumplir las condiciones legales y reglamentarias, y actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e independencia, con sujeción a la legalidad y a los códigos éticos del sector, atendiendo especialmente a los derechos de los consumidores.
Artículo 55. Objeto y destino de las viviendas protegidas
La vivienda protegida garantiza vivienda digna a personas con recursos limitados. Su régimen (ayudas, beneficios fiscales, limitaciones y requisitos) rige mientras dure la protección, y sus prohibiciones constan en escritura y en el Registro de la Propiedad. Debe ser residencia habitual y permanente, nunca segunda residencia: no puede estar deshabitada más de tres meses en un año natural. Por motivos laborales, enfermedad u otra justa causa, se comunica a la Delegación Territorial en diez días hábiles desde los tres meses sin habitarla.
Artículo 56. Sujetos destinatarios de las viviendas protegidas durante el período de protección
Las viviendas protegidas se destinan a personas y unidades familiares o de convivencia que cumplan los requisitos del programa y residan en ellas, con prioridad para los colectivos prioritarios. Requisitos: ingresos dentro de los límites del programa; recursos suficientes (el pago no debería superar el 30% de los ingresos); empadronamiento en un municipio andaluz; inscripción en el Registro de Demandantes; no tener otra vivienda; y, en venta, ninguna condena por allanamiento o usurpación en los últimos cinco años.
Artículo 57. Duración del régimen de protección
La duración del régimen de protección se fija para cada programa en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo o, para los programas excepcionales del artículo 17.6, en el acuerdo del Consejo de Gobierno, y consta en la calificación. No depende del destino urbanístico del suelo, salvo en viviendas o alojamientos construidos en suelos dotacionales. Las viviendas promovidas por las Administraciones con ayudas públicas y destinadas al parque público tienen protección permanente. La nota marginal caduca al transcurrir el plazo de protección.
Artículo 58. Precio máximo de venta o alquiler de la vivienda protegida
Durante el período legal de protección, cualquier acto de disposición, arrendamiento o adquisición de una vivienda protegida está sujeto a un precio o renta máximos fijados para cada ámbito territorial en los planes de vivienda y suelo. Se prohíbe cobrar sobreprecios, primas o cualquier cantidad distinta, aunque se alegue que obedece a mejoras u obras complementarias. Las cláusulas con precios superiores a los máximos son nulas y se entienden hechas al precio o renta máximos legales, sin perjuicio de las sanciones administrativas.
Artículo 59. Acceso a la vivienda protegida
Terminado el procedimiento de selección y adjudicación, las viviendas protegidas pueden adjudicarse a los beneficiarios en propiedad, incluida la compra con acceso diferido, o en arrendamiento, con o sin opción de compra. Por vía reglamentaria y en los planes de vivienda y suelo puede preverse el acceso mediante otros derechos de uso distintos de la propiedad o del arrendamiento.
Artículo 60. Sistema de Información de Vivienda Protegida de Andalucía
Se crea el Sistema de Información de Vivienda Protegida de Andalucía, que recoge todas las viviendas protegidas, las convocatorias de adjudicación y datos estadísticos, publicado en el Portal de la Junta y en el de Datos Abiertos, accesible, público, actualizado e inclusivo. Se desarrolla por Orden de la persona titular de la Consejería. Los ayuntamientos deben remitir la información, preferentemente por interconexión automática; si incumplen, pueden ser penalizados en el acceso a ayudas o sancionados.
Artículo 61. Selección de adjudicatarios de vivienda protegida
Los adjudicatarios de vivienda protegida nueva se eligen por listado del Registro Público Municipal de Demandantes o por convocatoria específica municipal. En alquiler, las segundas adjudicaciones pueden usar la lista de suplentes o el Registro. Se exceptúan el realojo, las urgencias sociales, las cesiones a entidades sin ánimo de lucro y otros supuestos reglamentarios: las autoriza la persona titular del Registro y se comunican a la Delegación Territorial, salvo la letra c) en el parque autonómico (agencia gestora). Los ayuntamientos lo regulan por ordenanza.
Artículo 62. Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida
Los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida son el instrumento básico para inscribir a los solicitantes y certificar que cumplen los requisitos. Cada ayuntamiento debe crearlo, mantenerlo actualizado y aprobar su ordenanza. La inscripción se hace mediante declaración responsable, que se renueva cada dos años; si no se actualiza, la inscripción se cancela. El Registro fija el porcentaje de viviendas por cupo en cada promoción, aunque el promotor puede proponer otro. Debe garantizarse el acceso telemático en la sede electrónica municipal.
Artículo 63. Promoción de viviendas protegidas
Las viviendas protegidas pueden ser de promoción pública, privada o de colaboración público-privada. Es de promoción pública la promovida por una Administración pública o por entidades del sector público; de promoción privada, la promovida por persona física o jurídica; y de colaboración público-privada, cuando se establecen mecanismos como la cesión de suelo público o el otorgamiento de subvenciones para garantizar la accesibilidad a la ciudadanía.
Artículo 64. Medidas de fomento para la promoción de viviendas protegidas
Las Administraciones fomentarán la vivienda protegida con medidas económicas, urbanísticas o de otra naturaleza, como la cesión de derechos de superficie. A propuesta de la Consejería y según las disponibilidades presupuestarias, cabe dar incentivos en la promoción, construcción o compraventa. No computan, hasta un máximo del diez por ciento de la edificabilidad, las terrazas y estancias de uso social de los residentes. Las ayudas se fijan en los planes: préstamos cualificados o convenidos, subvenciones regladas, subsidios y otras.
Artículo 65. Valor del suelo de reserva obligatoria para vivienda protegida
El precio máximo de los terrenos para vivienda o alojamiento protegido, incluida la urbanización, no puede superar el quince por ciento del resultado de multiplicar el precio máximo de venta o de referencia del metro cuadrado por la superficie construida de viviendas y anejos vinculados. El precio de locales y anejos no vinculados lo fijan los planes. Son nulas de pleno derecho las transmisiones por precio superior. El titular del suelo de reserva debe comunicar a la Consejería las transmisiones, con copia de la escritura, en diez días hábiles desde la firma ante notario.
Artículo 66. Procedimiento para la calificación de viviendas protegidas
La calificación de vivienda o alojamiento protegido corresponde a los ayuntamientos, según los criterios de la Comunidad Autónoma. La provisional se integra en la licencia de obras o declaración responsable y se pide con el proyecto; el plazo es de tres meses y el silencio es estimatorio, sin adquirir facultades contrarias a la normativa. El promotor la remite a la Consejería y al Registro de la Propiedad en un mes. Terminada la obra, presenta la solicitud o declaración de ocupación; el ayuntamiento tiene un mes para requerir subsanación. No cabe escritura de obra nueva antes de ese plazo.
Artículo 67. Transmisión de la promoción antes de la formalización de los contratos con los adjudicatarios
Si se transmite la propiedad de una promoción de viviendas protegidas en ejecución antes de formalizar los contratos de venta o alquiler adjudicados, la nueva titularidad debe comunicarlo al ayuntamiento en un plazo de diez días hábiles desde la firma del documento en que se formalice. La adquirente se subroga en los derechos, obligaciones y compromisos asumidos por la transmitente.
Artículo 68. Obligaciones de publicidad del promotor de vivienda protegida
Los promotores de vivienda protegida deben indicar en su publicidad de venta o alquiler los contenidos legales y, en concreto, el carácter de vivienda protegida, la sujeción a las limitaciones del programa y a la normativa, con especial indicación del precio máximo. Los de alojamiento protegido deben indicar sus características, destinatarios, régimen de uso y limitaciones. Durante la construcción debe exponerse en sitio visible de la obra el cartel oficial que indica que la promoción está acogida al régimen de vivienda protegida.
Artículo 69. Contratos de adjudicación de vivienda protegida en venta, arrendamiento u otro régimen de cesión de uso
El promotor formaliza la adjudicación mediante contrato de venta, alquiler, alquiler con opción a compra u otra cesión de uso, una vez obtenida la acreditación del Registro Público Municipal de Demandantes sobre el cumplimiento de requisitos, que pierde efecto a los seis meses y puede renovarse. Los contratos de compraventa tienen contenido obligatorio y una cláusula sobre las limitaciones para transmitir, arrendar o ceder. Los de compraventa o arrendamiento se visan en las Delegaciones Territoriales. La Consejería puede aprobar modelos tipo.
Artículo 70. Percepción de cantidades a cuenta
Los promotores de vivienda protegida que quieran cobrar a las personas destinatarias cantidades a cuenta del precio total deben cumplir las condiciones y requisitos de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, salvo que, por su personalidad jurídica, no les resulte exigible conforme al artículo 1.3 de esa ley.
Artículo 71. Otorgamiento de escritura pública de venta en la primera adjudicación de la vivienda protegida
La persona promotora entrega la vivienda protegida a la destinataria y eleva a escritura pública el contrato privado en el plazo máximo de seis meses desde la calificación definitiva. Ese plazo puede prorrogarse hasta un máximo de un mes por fuerza mayor o a petición expresa del comprador por motivos justificados, en los términos que fije el reglamento.
Artículo 72. Derechos y obligaciones de las personas titulares adjudicatarias de derechos de propiedad, arrendamiento o cesión de uso de la vivienda protegida
Durante la protección, el adjudicatario debe destinar la vivienda a residencia habitual y permanente; comunicar la adquisición de otra protegida, pues no puede ser propietario de más de una; cumplir los requisitos para vender, y presentar declaración responsable para arrendar o ceder viviendas de promociones en venta. Se prohíbe el uso turístico, completo o por habitaciones. Arrendatarios y cesionarios aportan declaración responsable cada dos años y deben desalojar al terminar el contrato.
Artículo 73. Colaboración notarial y colaboración de la institución registral
Los notarios comunicarán a la Consejería competente en vivienda las escrituras de primera transmisión o adjudicación de viviendas protegidas, de transmisiones posteriores de la propiedad o de derechos reales de uso y disfrute, de arrendamientos y de obra nueva del promotor individual para uso propio, remitiendo copias simples a las delegaciones territoriales y dejando constancia en la matriz. Notarios y registradores comunican por medios electrónicos. La Junta puede firmar convenios con registradores y notarios.
Artículo 74. Requisitos para la transmisión, alquiler o cesión de uso de una vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta
Para transmitir, alquilar o ceder el uso de una vivienda protegida de una promoción en venta durante la protección, además de las autorizaciones, debe acreditarse que se mantiene su destino a residencia habitual y permanente, que se respeta el precio o renta máximos, que la persona destinataria cumple los requisitos del programa asimilable y que no es titular de otra vivienda. En la publicidad de venta o alquiler deben figurar los datos del expediente de calificación y el precio, que no puede superar el máximo; el incumplimiento se sanciona conforme al título VIII.
Artículo 75. Transmisión de una vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores en promociones de vivienda protegida en régimen de venta
Las transmisiones de la propiedad o de derechos reales de uso y disfrute sobre una vivienda protegida por su propietario adjudicatario o segundos adquirentes, en promociones en venta, requieren autorización de la Consejería competente en vivienda, para comprobar el destino, el precio y los requisitos de los destinatarios y, en su caso, ejercer el tanteo y retracto. Para inscribirlas en el Registro de la Propiedad debe acreditarse esa autorización.
Artículo 76. Otorgamiento de escritura pública de venta o constitución de cualquier derecho real de uso y disfrute, o arrendamiento sobre vivienda protegida por la primera propiedad adjudicataria o posteriores
Las escrituras incorporan la autorización de la transmisión o la declaración responsable del arrendamiento, e incluyen expediente de calificación, período de protección, obligación de residencia habitual y una cláusula sobre autorización, precio máximo y requisitos. No se autoriza escritura de segunda transmisión sin acreditar la autorización de la Delegación Territorial o su solicitud con plazo vencido; si se anunció tanteo, hay que esperar a que venza su plazo. Las transmisiones sin autorización son nulas y no inscribibles.
Artículo 77. Alquiler o cesión de uso de viviendas protegidas en régimen de venta por la primera propiedad adjudicataria o posteriores
Los arrendamientos o cesiones de uso de una vivienda protegida por su propietario, posteriores a la primera adjudicación, requieren declaración responsable previa presentada por la propiedad y por la arrendataria o cesionaria, que justifique los requisitos y la necesidad de alquilar por motivos laborales, enfermedad u otra justa causa. La omisión, inexactitud o falsedad de sus datos obliga a dejar sin efecto el contrato y a desalojar la vivienda; si no se cumple, la Consejería puede imponer multas coercitivas, sin perjuicio de la sanción.
Artículo 78. Segundos o posteriores contratos de arrendamiento en promociones de viviendas protegidas en régimen de alquiler
Los segundos o posteriores arrendamientos de viviendas protegidas siguen el procedimiento de selección del artículo 61.2 y los requisitos de destino, renta máxima e ingresos. Al terminar el contrato, el adjudicatario tiene derecho preferente a seguir arrendando si cumple los requisitos, está al corriente de pago, hace un uso adecuado y respeta la convivencia. Si desiste o vence el contrato, el propietario usa la lista de suplentes, si lo prevén las bases, o acude al ayuntamiento. Se exige visado, salvo en el parque público autonómico.
Artículo 79. Ejercicio de la opción de compra en promociones de viviendas protegidas en régimen de alquiler
Cuando quien compra una vivienda protegida accedió antes a ella mediante arrendamiento o arrendamiento con opción a compra, el ejercicio de la opción de compra debe autorizarlo la Delegación Territorial de la Consejería competente en vivienda. El adquirente no tiene que acreditar los requisitos de acceso a la vivienda protegida, salvo no disponer de otra vivienda en el momento de la transmisión.
Artículo 80. Operaciones societarias sobre viviendas protegidas como consecuencia de fusiones, absorciones y aumentos de capital
Las adquisiciones de viviendas protegidas por fusión, escisión, absorción o aumento de capital entre personas jurídicas, y los casos de disolución, liquidación o reducción de capital, no necesitan la autorización del capítulo, pero la adquirente debe comunicarlas a la Consejería en diez días hábiles. La persona jurídica adquirente se subroga en las obligaciones de la anterior. Si la adquirente no cumple los requisitos de destinataria, debe ofrecer la vivienda al Registro Público Municipal de Demandantes en tres meses, salvo que ya la ocupe una persona que los cumpla y tenga título habilitante.
Artículo 81. Segundas y sucesivas transmisiones forzosas de viviendas protegidas procedentes de procedimientos judiciales o extrajudiciales, de ejecuciones hipotecarias, daciones en pago de deuda con garantía hipotecaria y otros procedimientos de ejecución de deudas mediante la entrega de la vivienda
En daciones en pago y ejecuciones extrajudiciales, el acreedor comunica antes su intención a la Consejería y al ayuntamiento, que en quince días hábiles dicen si ejercen el tanteo; el silencio es renuncia (salvo viviendas de titularidad pública). En ejecuciones judiciales, el adquirente comunica en diez días desde la firmeza del testimonio y hay quince días hábiles para el retracto. Si no se ejercen, quien no cumpla los requisitos ofrece la vivienda al Registro en tres meses; si está ocupada sin título, se prorroga avisando cada seis meses.
Artículo 82. Adquisición de vivienda protegida por sucesión mortis causa
En las transmisiones de viviendas protegidas por sucesión mortis causa, el notario que autorice la escritura debe darle traslado a la Consejería competente en vivienda en diez días hábiles desde su otorgamiento. Si el heredero quiere transmitir, arrendar o ceder la vivienda, debe cumplir el régimen de segundas transmisiones o arrendamiento. Los registradores comunican a la Delegación Territorial la certificación del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria de las inscripciones de estas transmisiones.
Artículo 83. Derechos de tanteo y retracto
Son titulares de los derechos de tanteo y retracto sobre viviendas protegidas la Junta de Andalucía, a través de la Consejería competente en vivienda o sus entes instrumentales, los ayuntamientos y sus entidades públicas dependientes, que pueden ejercerlos en las segundas y sucesivas transmisiones o actos de disposición inter vivos. También procede el retracto si el adquirente incurrió en falsedad o inexactitud determinante sobre sus datos. Si ambos quieren ejercerlos, deben comunicarlo a la otra Administración con diez días hábiles de antelación, y prevalece el ayuntamiento.
Artículo 84. Ejercicio del derecho de tanteo y retracto
El tanteo se ejerce hasta el precio máximo vigente para la tipología en el ámbito y fecha de la enajenación; el retracto, por el precio de transmisión, sin superar ese máximo. La Administración puede designar adjudicatario con un listado priorizado del Registro de Demandantes. El tanteo se ejerce en sesenta días naturales desde la solicitud de transmisión a la Delegación Territorial o la comunicación al ayuntamiento, si es posterior; el retracto, en sesenta días naturales desde la comunicación o el conocimiento de la transmisión.
Artículo 85. Descalificación
La descalificación es el procedimiento, a solicitud del titular de una vivienda protegida en venta, por el que deja de serlo tras devolver las ayudas públicas recibidas. Nunca procede en viviendas promovidas directamente por la Administración y financiadas con fondos públicos. Tampoco procede en las de promotores privados, con o sin inversión pública, que deben agotar el período de protección del Plan Andaluz. Excepcionalmente y de forma justificada, el plan de vivienda puede fijar programas cuyas viviendas, si recibieron ayudas, se descalifiquen antes de tiempo, con requisitos y plazo mínimo.
Artículo 86. Infraestructura residencial para la función social de la vivienda
La infraestructura residencial para la función social de la vivienda es el conjunto de inmuebles, instalaciones y suelos vinculados a las políticas públicas de vivienda. De gestión pública o concertada, puede incluir: equipamientos públicos residenciales en parcelas dotacionales, viviendas adquiridas en regeneración o renovación urbana, viviendas de titularidad o gestión de las Administraciones territoriales andaluzas, viviendas de colaboración público-privada, viviendas sobre suelo público mediante superficie, usufructo, cesión de uso o concesión, y suelos para vivienda.
Artículo 87. Parque público de vivienda de Andalucía
El parque público de vivienda de Andalucía lo forman las viviendas y alojamientos, con sus garajes y trasteros anejos, de titularidad autonómica o municipal, o de otras Administraciones si radican en Andalucía y los gestionan las Administraciones territoriales andaluzas, sean o no vivienda protegida. Su destino es dar solución habitacional a quienes más dificultades tienen en el mercado, con atención especial a colectivos vulnerables, jóvenes y personas con discapacidad. Gestiona el parque de titularidad autonómica la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía.
Artículo 88. Financiación del parque público de vivienda de Andalucía
La construcción, mantenimiento y gestión del parque público de vivienda de Andalucía se financia con: los ingresos de la gestión y, en su caso, venta de bienes patrimoniales del propio parque; los bienes y recursos de los patrimonios públicos de suelo (art. 128 de la Ley 7/2021); los planes de vivienda y otras medidas sectoriales, incentivándose la conservación, mejora y ampliación de los parques, y otras fuentes previstas en la legislación de hacienda autonómica o municipal.
Artículo 89. Principios para la gestión del parque público de vivienda de Andalucía
La gestión del parque público de vivienda se rige por tres principios: gestión eficiente (ampliar y gestionar parques sobre suelos propios, incluidos los dotacionales, y usar colaboración público-privada o derechos de superficie, usufructo, cesión de uso o concesiones, siempre con titularidad pública del suelo y de la edificación y procedimientos transparentes y de concurrencia); lucha contra la exclusión social mediante programas para minorar, aplazar o ayudar al pago de las rentas a colectivos vulnerables, y prioridad de la colaboración del tercer sector y entidades sin ánimo de lucro.
Artículo 90. Concesión para construir y/o gestionar viviendas o alojamientos dotacionales de titularidad pública
Las Administraciones públicas pueden otorgar por concesión administrativa el derecho a construir y gestionar, o solo a gestionar, viviendas o alojamientos dotacionales en alquiler. Criterios de adjudicación: número mínimo de viviendas, características básicas, renta o canon máximo de los usuarios, cláusulas sociales y otros. El desahucio administrativo solo corresponde a la Administración titular, de oficio o a instancia de la concesionaria, sin perjuicio de las acciones judiciales de esta.
Artículo 91. Período de protección de las viviendas del parque de titularidad autonómica y municipal
Las viviendas de titularidad pública del parque de la Junta de Andalucía y de los parques municipales extienden su plazo de protección mientras permanezca su titularidad pública y, por tanto, siguen sujetas al régimen de protección a cuyo amparo se construyeron.
Artículo 92. Fórmulas de acceso al parque público de vivienda de Andalucía
El acceso al parque público puede ser en alquiler, cesión de uso u otras formas de tenencia temporal. En el parque autonómico, la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía puede seleccionar adjudicatarios pidiendo un listado al Registro Público Municipal de Demandantes; si no llega en quince días hábiles o los candidatos no cumplen, puede pedir otro listado o adjudicar directamente a inscritos que cumplan. Vale para promociones nuevas y segundas adjudicaciones. Cabe vender a los arrendatarios y fijar un precio inferior por resolución.
Artículo 93. Derechos, deberes y prohibiciones de las personas usuarias del parque público de vivienda de Andalucía
Los usuarios del parque público tienen derechos y deberes que deben figurar en el contrato. Derechos: habitar la vivienda en los plazos de su fórmula de acceso y que cumpla condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y salubridad. Deberes: residencia habitual y permanente, conservación, comunicar la adquisición de otra vivienda, pagar rentas y gastos, declarar responsablemente cada dos años los requisitos y respetar la convivencia. Prohibido: uso turístico o temporal, ceder el uso sin autorización expresa y usos no autorizados.
Artículo 94. Desahucio administrativo de las viviendas de titularidad pública pertenecientes al parque público de titularidad autonómica y a los parques públicos municipales
Antes del desahucio, la Administración valorará la vulnerabilidad de la unidad de convivencia y ofrecerá alternativas (minoración, acompañamiento, aplazamiento o solución habitacional). Causas: impago de rentas o cantidades (con esas actuaciones previas) o incumplir lo acordado; no conservar u obras sin consentimiento; sanción firme grave o muy grave; no usar como domicilio habitual sin autorización; cesión; uso indebido; ocupación sin título; ser titular de otra vivienda; incumplir la guarda y custodia, y faltas graves y reiteradas de convivencia.
Artículo 95. Procedimiento de desahucio administrativo de las viviendas de titularidad pública pertenecientes al parque público de titularidad autonómica y a los parques públicos municipales
El desahucio administrativo sigue la normativa de procedimiento administrativo con especialidades. Por impago, tras las medidas previas, se requiere el pago en treinta días naturales; si no se paga, la resolución de desahucio da quince días hábiles más para pagar o entregar la vivienda. Por falta de conservación con grave riesgo caben medidas cautelares. En las demás causas: quince días hábiles de alegaciones y audiencia de quince días hábiles. La resolución da quince días hábiles para entregar. Sin consentimiento, la entrada exige autorización judicial.
Artículo 96. Derecho de superficie, usufructo o cesión de uso
La Junta de Andalucía, los ayuntamientos o sus entidades públicas dependientes pueden constituir, sobre suelos patrimoniales propios, derechos de superficie, usufructo o cesión de uso a favor de personas físicas o jurídicas privadas, para que construyan y gestionen vivienda protegida o asequible en alquiler. Para vivienda protegida, se concederán en los términos del artículo 129.3 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre.
Artículo 97. Inventario del parque público de vivienda de titularidad autonómica
La Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía debe elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de su titularidad y de sus entes adscritos o dependientes, con la identificación y características de las viviendas y datos de las personas usuarias (composición familiar, colectivo prioritario, etc.). Dará conocimiento del inventario a su Consejo Rector.
Artículo 98. Evaluación del parque público de vivienda de titularidad autonómica
La agencia pública empresarial en materia de vivienda presentará una memoria bienal ante la Secretaría General de Vivienda, con los objetivos de los próximos dos años, los medios para evaluarlos y la valoración del periodo anterior. La memoria se presentará al Consejo Rector de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía en el último trimestre del año en que termine la vigencia de la anterior.
Artículo 99. Naturaleza y funciones de la inspección en materia de vivienda
La inspección en materia de vivienda es el ejercicio de una potestad dirigida a comprobar el cumplimiento de la ley y de su normativa de desarrollo. Los municipios y la Consejería competente en vivienda deben desarrollar las funciones inspectoras y sancionadoras, cada uno en el ámbito de sus respectivas competencias.
Artículo 100. Inspección autonómica en materia de vivienda
La inspección autonómica de vivienda corresponde al personal funcionario del Cuerpo Superior de Inspección y del Cuerpo de Subinspección de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda, con apoyo técnico. El personal inspector goza de plena autonomía, es agente de la autoridad y puede requerir documentos e información, incluida la de registros públicos; la tributaria reservada, con autorización de los obligados. Actúa con documento oficial acreditativo, y Administraciones y particulares deben colaborar con él.
Artículo 101. Planificación y programación
La Inspección de vivienda planificará y programará su actuación según objetivos generales o particulares, atendiendo a su ámbito competencial material y territorial. El artículo no fija plazos, órganos ni cifras: solo establece que la actuación inspectora debe estar planificada y programada en función de objetivos y del ámbito de competencia material y territorial de la Inspección.
Artículo 102. Criterios generales de planificación
Para elaborar y ejecutar el plan de inspección se aplican, sin orden de prelación y sin carácter limitativo, ocho criterios generales: repercusión de las infracciones en la demanda habitacional; incidencia de prácticas inmobiliarias que restrinjan las existencias de viviendas; trascendencia jurídica, social y económica; efecto de prevención general y especial; consideración territorial según déficit y demanda; beneficio económico de las infracciones; criterios temporales para evitar la prescripción o caducidad; y factores locativos vinculados a la vivienda protegida.
Artículo 103. Plan de Inspección en materia de vivienda
Las actuaciones inspectoras se ajustan al Plan de Inspección, aprobado por Orden de la persona titular de la Consejería competente en vivienda a partir de las propuestas de órganos directivos, centrales y periféricos y entidades instrumentales, y sujetas al principio de confidencialidad. El plan y su evaluación son reservados, aunque se publican sus criterios y líneas genéricas. Fija criterios, prioridades y el tipo y número de actuaciones. Su vigencia máxima es de dos años, prorrogable por una anualidad, y tiene un contenido mínimo de diez elementos (letras a a j).
Artículo 104. Actuaciones de investigación
Cualquier conducta que presuntamente vulnere la ley y esté sujeta a sanción puede dar lugar a diligencias para averiguar la identidad de los presuntos responsables (personas físicas, jurídicas o entidades), los hechos y las circunstancias, y determinar si constituyen infracción. Instruidas las diligencias, el órgano competente puede resolver el archivo, la incoación del procedimiento sancionador y, si procede, la adopción de medidas.
Artículo 105. Obligación de información en las actuaciones de investigación y sancionadoras
En la investigación y los expedientes sancionadores, personas físicas y jurídicas y Administraciones deben facilitar la información precisa por el deber de colaboración. Las compañías suministradoras, las notarías y registros de la propiedad y mercantiles, y las webs con anuncios de venta de vivienda protegida deben facilitarla en quince días hábiles desde el requerimiento, prorrogables otros quince días hábiles si hay muchos documentos o inmuebles u otras circunstancias fundadas. Los datos personales se rigen por el principio de minimización.
Artículo 106. Sujetos responsables
Pueden ser sancionados, si responden por dolo o culpa, las personas físicas y jurídicas, herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entes sin personalidad que sean unidad económica o patrimonio separado: propietarios, usuarios legítimos o no, agentes inmobiliarios, suministradoras y Administraciones. Si responde una persona jurídica, pueden responder sus administradores. No hay responsabilidad por fuerza mayor, por decisión colectiva para quien salvó su voto o no asistió, ni para quien carece de capacidad de obrar. Las sanciones se transmiten a los sucesores.
Artículo 107. Criterios para la graduación de las sanciones
Al imponer sanciones por incumplir la ley debe haber adecuación entre la gravedad del hecho y la sanción, graduándola con los criterios de la Ley 40/2015, de 1 de octubre. Si el beneficio obtenido con la infracción supera la multa que corresponde, la multa debe incrementarse hasta igualar ese beneficio.
Artículo 108. Multas coercitivas y otras medidas aplicables
Con independencia de la potestad sancionadora, pueden imponerse multas coercitivas reiteradas y consecutivas, hasta un máximo de tres, cuando pasen los plazos para cumplir obligaciones de aportación, información, comunicación y colaboración. Si el requerimiento afecta a varias viviendas, puede imponerse una por cada vivienda. Cuantía máxima: 600 euros la primera, 1.500 euros la segunda y 3.000 euros la tercera.
Artículo 109. Administraciones competentes
Con carácter general sanciona la Junta de Andalucía, a través de la Consejería competente en vivienda (en ella, la Secretaría General de Vivienda u órgano que se determine). Los ayuntamientos sancionan las infracciones de los artículos 113.3.a), b) y c) y 4.a) y c) y 115.3.a), c), d), e), h) e i), por el órgano que disponga la Ley 7/1985. Otras son compartidas. Si el ayuntamiento no ejerce su potestad, la Secretaría General de Vivienda puede subrogarse previo requerimiento con plazo de un mes.
Artículo 110. Prescripción de las infracciones
Las infracciones de esta ley prescriben a los cuatro años las muy graves, a los tres las graves y a los dos las leves. El plazo se cuenta desde que se cometió la infracción; en las infracciones continuadas, desde que finaliza el último acto con el que se consuma.
Artículo 111. Prescripción de las sanciones
Las sanciones impuestas conforme a esta ley prescriben a los tres años las muy graves, a los dos las graves y al año las leves. El plazo empieza a contar desde que la sanción administrativa haya adquirido firmeza.
Artículo 112. Procedimiento sancionador
El procedimiento sancionador en vivienda se rige por las Leyes 40/2015 y 39/2015, de 1 de octubre, y sus normas de desarrollo. Su duración es de un año desde el acuerdo de inicio, y se entiende concluido en la fecha en que se tenga por practicada la notificación conforme a la Ley 39/2015.
Artículo 113. Clasificación de las infracciones en materia de vivienda en general
Leves: incumplir el deber de información u obstruir la inspección, e incumplir cualquier obligación no calificada como grave o muy grave. Graves, entre otras: arrendar inmuebles sin uso residencial incumpliendo habitabilidad o salubridad; sobreocupación consentida o facilitada; incumplir normas técnicas de calidad; reiterar la negativa u obstrucción; incumplir el fin de las medidas de fomento, y no adaptar el Plan Municipal de Vivienda en el año siguiente. Muy graves: lo primero con riesgo cierto de seguridad, dos faltas graves en cuatro años y normas técnicas sobre requisitos esenciales.
Artículo 114. Sanciones en materia de vivienda en general
Las infracciones en materia de vivienda en general se sancionan con multa: leves, hasta 6.000 euros; graves, de 6.001 a 20.000 euros; muy graves, de 20.001 a 60.000 euros. Si no hay un criterio de graduación específico en la ley o en su desarrollo, se aplica la Ley 40/2015, de Régimen Jurídico del Sector Público.
Artículo 115. Clasificación de las infracciones en materia de vivienda protegida
Leves: no exponer el cartel de obra, no indicar en anuncios la condición de protegida, no comunicar la calificación provisional y obstrucción no grave. Graves (letras a-u), entre otras: falsear datos, reiterar la falta de comunicación, adjudicar a quien no cumple requisitos, anunciar precios superiores al máximo, transmitir sin autorización y no habitar la vivienda. Muy graves, entre otras: incumplimientos dolosos o reiterados del promotor, sobreprecio del suelo, falsear requisitos de financiación y sobreprecios superiores al 20% en alquiler o al 40% en venta.
Artículo 116. Presunción de vivienda protegida no habitada
Se presume que una vivienda protegida no está habitada si no se destina efectivamente a uso residencial durante más de tres meses consecutivos en el curso de un año desde el último día de efectiva habitación. Indicios de vivienda deshabitada: datos del padrón; consumos anormalmente bajos o falta de suministro de agua, gas y electricidad (según los umbrales de la disposición adicional tercera); declaraciones o actos del titular; declaraciones de los vecinos, y negativa injustificada del titular a facilitar comprobaciones, si constan otros indicios.
Artículo 117. Sanciones en materia de vivienda protegida
Las infracciones en vivienda protegida se sancionan con multa: leves, hasta 3.000 euros; graves, de 3.001 a 25.000 euros; muy graves, de 25.001 a 120.000 euros. Si afectan a varias viviendas, aun de la misma promoción, pueden imponerse tantas sanciones como infracciones respecto de cada vivienda cuando la conducta sea individualizada. Se imponen en grado medio o superior las infracciones de autorización o comunicación en segundas transmisiones a adquirentes sin requisitos, y el alquiler para uso turístico de vivienda protegida o del parque público.
Artículo 118. Sanciones accesorias en materia de vivienda protegida
A quien cometa infracciones graves o muy graves pueden imponérsele sanciones accesorias: pérdida y devolución, con intereses legales, de las ayudas percibidas si la infracción afecta a la financiación protegida, e inhabilitación para promover o participar en promociones o actuaciones protegidas por la Comunidad Autónoma durante un máximo de tres años (graves) o seis años (muy graves). Los ayuntamientos que cometan infracciones en vivienda y alojamiento protegido pueden quedar sin ayudas autonómicas durante dos años.
Los planes de vivienda y suelo en Andalucía
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El Plan Vive en Andalucía: norma, vigencia, estructura, modificaciones y revisión
El Plan Vive en Andalucía 2020-2030 se regula por el Decreto 91/2020, de 30 de junio. Concreta las políticas de vivienda y rehabilitación para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada y se revisa, al menos, cada cinco años desde su publicación. Cinco títulos: disposiciones generales, acceso, rehabilitación residencial y urbana, vulnerabilidad residencial e investigación, formación, difusión, cooperación y Foro. Siete anexos: objetivos (II), financiación (III y IV), coeficientes territoriales (V). El Decreto-ley 1/2025 prorrogó a 2025 los objetivos del quinto año.
Objetivos, principios rectores, financiación y seguimiento del Plan Vive
Trece objetivos (art. 2), entre ellos evitar desahucios sin alternativa, el alquiler asequible, la rehabilitación y aumentar el parque público para frenar los precios. Tiene nueve principios rectores (art. 4): equidad; responsabilidad pública y cooperación institucional; transversalidad; descentralización y respeto a la autonomía municipal; participación; complementariedad; transparencia; igualdad, y rendición de cuentas. Lo sigue la Comisión de Seguimiento y Participación, presidida por la persona titular de la Secretaría General competente en vivienda.
Personas de especial protección y relación con los planes estatales de vivienda
Especial protección (art. 5): menores de 35 y mayores de 65 años; discapacidad o dependencia; embarazadas sin recursos; víctimas de violencia de género y de terrorismo; extutelados por la Junta; sin hogar, en emergencia habitacional o desposeídos por impago; exclusión social acreditada por los servicios sociales comunitarios; familias monoparentales, numerosas, con menores, emigrantes retornados y bajo el umbral de pobreza. Los programas estatales se suman a los del Plan y los gestiona la consejería competente en vivienda.
Vivienda protegida: categorías, personas destinatarias, duración de la protección y adjudicación
Tres categorías, en venta o alquiler: régimen especial, régimen general y precio limitado. Límites de ingresos vigentes: 3,00 veces el IPREM (especial), 5,5 (general) y 7 (precio limitado). La protección dura 15 años en régimen especial y alojamientos, 10 en general y 7 en precio limitado, salvo plazos superiores; las de dotacional privado del Decreto-ley 1/2025 la tienen permanente. Se adjudican por los Registros Públicos Municipales de Demandantes; en el procedimiento simplificado, el Registro remite en un mes como máximo la relación priorizada.
Vivienda protegida: superficie, módulo básico, coeficientes territoriales y precios máximos
Superficie útil máxima: 90 m²; alojamientos: 45 m² por unidad (hasta un 25 % puede llegar a 70). Se puede superar un 20 % para movilidad reducida, unidades de 5 o más miembros o con dependientes. Módulo básico: 870 €/m² útil, actualizado cada año con el IPC; el módulo ponderado lo multiplica por el coeficiente territorial (grupo 1: 1,50; grupo 2: 1,30). Precio de referencia: módulo ponderado x superficie x 1,5 (especial), 1,7 (general) o 2 (precio limitado); anejos al 60 %. Renta máxima anual: 4,5 %; alquiler con opción de compra: 5 %.
Programas de vivienda protegida en venta o alquiler y ayudas al alquiler
Seis programas (cap. II del título II): fomento del alquiler protegido (régimen especial o general); promoción en reservas de terrenos (tres regímenes); autopromoción en parcela propia (redes de asentamientos en áreas rurales); ayudas a jóvenes menores de 35 años para comprar vivienda protegida; subsidiación de préstamos convenidos de planes anteriores, y adecuación de suelos (áreas rurales y ciudades medias). Ayudas al alquiler (cap. III): personas físicas con ingresos inferiores a 2,50 veces el IPREM y contrato de su vivienda habitual.
Programas de rehabilitación residencial y de rehabilitación urbana («Ciudades más humanas»)
Rehabilitación residencial: viviendas (ingresos inferiores a 4 IPREM, finalizadas antes de 1996 salvo excepciones), edificios (la mitad de viviendas bajo 4 IPREM), parque público, adecuación funcional básica (mayores de 65, discapacidad del 33 % o Grado III, hasta 3 IPREM) y actuaciones excepcionales. «Ciudades más humanas»: ARUA, Plan Rehabilita Patrimonio (edificios de interés arquitectónico), Plan Vive tu Ciudad (espacio público, ayuntamientos) y Plan Revive tu Centro (conjuntos históricos, ayuntamientos).
Programas frente a la vulnerabilidad residencial y programa «Nadie sin hogar»
Título IV. Cap. I: permutas protegidas (ratio de 15 m² útiles por persona), captación de viviendas para cesión de uso (ingresos hasta 2,50 IPREM; pagan como máximo la cuarta parte) y apoyo a inquilinos del parque público (aplazamientos y minoraciones, por la Agencia de Vivienda y Rehabilitación). Cap. II: viviendas de Administraciones y Tercer Sector, con precio no superior al 25 % de los ingresos. Cap. III: «Nadie sin hogar», información, asesoramiento e intermediación gratuitos ante desahucios. Cap. IV: realojos y emergencia residencial. Cap. V: integración social.
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