PlanVivienda
Los planes de vivienda y suelo en Andalucía
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Crear cuenta gratisResumen
El Plan Vive en Andalucía 2020-2030 se regula por el Decreto 91/2020, de 30 de junio. Concreta las políticas de vivienda y rehabilitación para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada y se revisa, al menos, cada cinco años desde su publicación. Cinco títulos: disposiciones generales, acceso, rehabilitación residencial y urbana, vulnerabilidad residencial e investigación, formación, difusión, cooperación y Foro. Siete anexos: objetivos (II), financiación (III y IV), coeficientes territoriales (V). El 1/2025 prorrogó a 2025 los objetivos del quinto año.
Explicación sencilla
Es el documento en el que la Comunidad Autónoma concreta sus políticas de vivienda y rehabilitación: sirve de marco a las actuaciones de acceso, rehabilitación y vulnerabilidad residencial, con objetivos y financiación fijados en sus anexos y revisión al menos quinquenal.
Regla mnemotécnica
Los cinco títulos, en orden: GARVI = Generales (disposiciones), Acceso a la vivienda, Rehabilitación residencial y urbana, Vulnerabilidad residencial, Investigación, formación, difusión, cooperación y Foro.
⚠️ Truco / trampa típica
Cambiar los anexos: los objetivos están en el Anexo II, la financiación en los Anexos III y IV y los coeficientes territoriales en el Anexo V.
El Plan Vive en Andalucía, de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana de Andalucía 2020-2030 se regula por el Decreto 91/2020, de 30 de junio (BOJA núm. 127, de 3 de julio de 2020). Según su artículo 1, es el documento en el que se concretan las políticas de vivienda y rehabilitación en la Comunidad Autónoma de Andalucía, y que incorpora acciones y medidas destinadas a hacer real y efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada. Sus determinaciones serán objeto de revisión, al menos, cada cinco años, desde la fecha de su publicación, sin perjuicio de su posible prórroga. El decreto se divide en cinco títulos: - I. Disposiciones generales. - II. Acceso a la vivienda. - III. Rehabilitación residencial y urbana. - IV. Vulnerabilidad residencial. - V. Investigación, formación, difusión, cooperación y Foro Andaluz de la Vivienda. Tiene siete anexos, entre ellos los objetivos (Anexo II), la financiación (III y IV) y los coeficientes territoriales (V). Ha sido modificado por el Decreto 6/2022, de 18 de enero; por el artículo 120 del Decreto-ley 3/2024, de 6 de febrero; y por la disposición final segunda del Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda. La disposición adicional segunda de este último prorrogó para el año 2025 los objetivos del último de los cinco primeros años de vigencia recogidos en el Anexo II. La revisión para 2026-2030 solo ha llegado a la consulta pública previa (del 29 de abril al 20 de mayo de 2026) de un «Proyecto de Decreto por el que se efectúa la Revisión del Plan VIVE … y se definen sus objetivos para el periodo 2026-2030», de la Consejería de Vivienda, Juventud y Ordenación del Territorio, que debe aprobarse por decreto del Consejo de Gobierno conforme al artículo 17.3 de la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía. (Decreto 91/2020, BOJA núm. 127, de 3-7-2020, arts. 1 y 3.1 e índice; Decreto 6/2022, BOJA núm. 14, de 21-1-2022, art. único; Decreto-ley 3/2024, BOJA núm. 34, de 16-2-2024, art. 120; Decreto-ley 1/2025, BOJA núm. 41, de 3-3-2025, disp. final 2.ª y disp. adic. 2.ª; Consulta pública previa del proyecto de revisión, Junta de Andalucía, 2026.)
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Resumen
Trece objetivos (art. 2), entre ellos evitar desahucios sin alternativa, el alquiler asequible, la rehabilitación y aumentar el parque público para frenar los precios. Tiene nueve principios rectores (art. 4): equidad; responsabilidad pública y cooperación institucional; transversalidad; descentralización y respeto a la autonomía municipal; participación; complementariedad; transparencia; igualdad, y rendición de cuentas. Lo sigue la Comisión de Seguimiento y Participación, presidida por la persona titular de la Secretaría General competente en vivienda.
Explicación sencilla
Objetivos y principios orientan todos los programas del Plan; la financiación de los cinco primeros años figura en los Anexos III y IV para cumplir los objetivos del Anexo II, y la Comisión de Seguimiento y Participación da cauce a la participación social en su seguimiento.
Regla mnemotécnica
Nueve principios: E-R-T-D-P-C-T-I-R = Equidad, Responsabilidad pública y cooperación, Transversalidad, Descentralización y autonomía municipal, Participación, Complementariedad, Transparencia, Igualdad, Rendición de cuentas: empieza por equidad y termina rindiendo cuentas.
⚠️ Truco / trampa típica
Atribuir la presidencia de la Comisión de Seguimiento y Participación a la persona titular de la consejería: la preside la persona titular de la Secretaría General competente en materia de vivienda.
El artículo 2 del Decreto 91/2020 orienta el Plan hacia trece objetivos (letras a a m), entre ellos: intervenir desde lo público para asegurar el acceso a una vivienda digna y adecuada, evitando los desahucios de familias sin alternativa residencial; conocer la relación entre la oferta y la demanda de vivienda en el territorio; garantizar el acceso a un alquiler asequible y la recuperación de viviendas desocupadas; fomentar la construcción de viviendas para familias con menor índice de renta mediante la edificación de los patrimonios públicos del suelo y la de viviendas protegidas en los suelos reservados por el planeamiento; fomentar la rehabilitación del parque residencial; impulsar la regeneración urbana; mejorar el espacio público; intervenir sobre los edificios de interés arquitectónico; proteger a los colectivos más vulnerables, y fomentar un incremento progresivo y consolidado del parque público de viviendas como medida para frenar el aumento de los precios. Los principios rectores (art. 4) son nueve: equidad; responsabilidad pública y cooperación institucional; transversalidad; descentralización y respeto a la autonomía municipal; participación; complementariedad; transparencia; igualdad, y rendición de cuentas. La financiación estimada para los cinco primeros años figura en los Anexos III y IV, para cumplir los objetivos del Anexo II del mismo periodo (art. 9.7). Según la referencia del Consejo de Gobierno de 30 de junio de 2020, el plan despliega más de 217.000 actuaciones entre ayudas, promoción de nuevas viviendas y rehabilitación, con un presupuesto global para los cinco primeros años de 690 millones de euros, procedente de tres fuentes: autonómica, estatal y de fondos europeos. Para el seguimiento se crea la Comisión de Seguimiento y Participación del Plan, órgano colegiado asesor de participación social adscrito a la consejería competente en materia de vivienda y presidido por la persona titular de la Secretaría General competente en esa materia (art. 11). (Decreto 91/2020, BOJA núm. 127, de 3-7-2020, arts. 2, 4, 9.7 y 11; Referencia del Consejo de Gobierno de 30-6-2020, Portavoz del Gobierno Andaluz.)
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Resumen
Especial protección (art. 5): menores de 35 y mayores de 65 años; discapacidad o dependencia; embarazadas sin recursos; víctimas de violencia de género y de terrorismo; extutelados por la Junta; sin hogar, en emergencia habitacional o desposeídos por impago; exclusión social acreditada por los servicios sociales comunitarios; familias monoparentales, numerosas, con menores, emigrantes retornados y bajo el umbral de pobreza. Los programas estatales se suman a los del Plan y los gestiona la consejería competente en vivienda.
Explicación sencilla
La lista sirve para que las órdenes de desarrollo fijen criterios de priorización, sobre todo para las mujeres víctimas de violencia de género. El artículo 6 suma las ayudas de los planes estatales, como el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, a las del Plan Vive mediante convenio.
Regla mnemotécnica
Edades de especial protección: menos de 35 o más de 65; entre ambas cifras hay 30 años de diferencia.
⚠️ Truco / trampa típica
Cambiar las edades: son de especial protección las personas jóvenes menores de 35 años y las mayores de 65 años, no otras franjas.
Son personas de especial protección en el Plan Vive (art. 5 del Decreto 91/2020): - Las personas jóvenes menores de 35 años y las mayores de 65 años. - Las personas con discapacidad o dependencia y las que tengan personas dependientes a su cargo. - Las mujeres embarazadas sin recursos (para los capítulos II, III y IV del título IV). - Las víctimas de la violencia de género y las del terrorismo. - Las personas jóvenes extuteladas por la Junta de Andalucía sin vivienda ni recursos. - Las personas sin hogar o en emergencia habitacional y las desposeídas de su vivienda por impago sobrevenido de hipoteca o alquiler. - Las personas en situación o riesgo de exclusión social, acreditada por los servicios sociales comunitarios. - Las familias monoparentales, numerosas y con menores a cargo; las personas emigrantes retornadas, y las familias con ingresos por debajo del umbral de pobreza. Las órdenes de desarrollo fijarán criterios de priorización para ellas, especialmente para las mujeres víctimas de violencia de género. Según el artículo 6, los programas y ayudas del Plan Estatal 2018-2021 (Real Decreto 106/2018) «así como los que se contengan en los sucesivos planes estatales» se añaden a los del Plan Vive, en el marco del convenio entre el Estado y la Junta, y los gestiona la consejería competente en materia de vivienda. El plan estatal vigente es el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, regulado por el Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, con tres líneas de financiación (art. 3): fomento del incremento de la oferta de vivienda social y asequible; fomento de la rehabilitación edificatoria, la accesibilidad y la renovación urbana y rural, y reducción de la tasa de esfuerzo para el pago de la vivienda e impulso de la emancipación de las personas jóvenes. Se ejecuta mediante convenios del Ministerio con las comunidades autónomas que lo deseen (art. 4). El 23 de junio de 2026 el Consejo de Gobierno de la Junta formuló al Consejo de Ministros un requerimiento previo a un conflicto de competencia contra ese real decreto. (Decreto 91/2020, arts. 5 y 6; Real Decreto 326/2026, BOE núm. 99, de 23-4-2026, arts. 3 y 4; Referencia del Consejo de Gobierno de 23-6-2026.)
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Resumen
Tres categorías, en venta o alquiler: régimen especial, régimen general y precio limitado. Límites de ingresos vigentes: 3,00 veces el IPREM (especial), 5,5 (general) y 7 (precio limitado). La protección dura 15 años en régimen especial y alojamientos, 10 en general y 7 en precio limitado, salvo plazos superiores; las de dotacional privado del 1/2025 la tienen permanente. Se adjudican por los Registros Públicos Municipales de Demandantes; en el procedimiento simplificado, el Registro remite en un mes como máximo la relación priorizada.
Explicación, mnemotecnia y trampa de examen
Crea tu cuenta gratis para verlasPueden calificarse como viviendas protegidas las sujetas a la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo, y a su Reglamento (Decreto 149/2006), con las especificaciones del Plan Vive. Las calificaciones, en venta o en alquiler, pueden acogerse a tres categorías: viviendas protegidas de régimen especial, de régimen general y de precio limitado. La calificación incluye el uso previsto: uso propio, venta, alquiler o cesión del uso; las viviendas calificadas en alquiler pueden cederse con opción de compra, y los alojamientos se califican en alquiler (art. 14). Según la redacción vigente del artículo 15.1 (disposición final segunda del Decreto-ley 1/2025), las viviendas y alojamientos protegidos se destinan a unidades familiares cuyos ingresos anuales no superen: - 3,00 veces el IPREM en las de régimen especial. - 5,5 veces el IPREM en las de régimen general. - 7 veces el IPREM en las de precio limitado. El régimen legal de protección dura (art. 17): 15 años en las viviendas de régimen especial y los alojamientos protegidos; 10 años en las de régimen general, y 7 años en las de precio limitado. Rigen plazos superiores si así resulta de la enajenación del suelo o de la financiación obtenida; transcurrido el periodo, el régimen se extingue sin necesidad de declaración expresa. Las viviendas promovidas sobre parcelas de dotacional privado al amparo del Decreto-ley 1/2025 mantienen la protección de forma permanente, y durante esos periodos no cabe la descalificación. En los programas del capítulo II, la adjudicación se hace a través de los Registros Públicos Municipales de Demandantes de Vivienda Protegida, salvo las excepciones del artículo 13 del Reglamento de Viviendas Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía (art. 23.1). En el procedimiento simplificado del artículo 23.2, el Registro remite al promotor, en el plazo máximo de un mes, una relación priorizada con tantos demandantes como viviendas y otros tantos suplentes. (Decreto 91/2020, arts. 14, 15, 17 y 23; Decreto 6/2022, BOJA núm. 14, de 21-1-2022, art. único, apartado cinco; Decreto-ley 1/2025, disp. final 2.ª, apartados uno y dos.)
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Resumen
Superficie útil máxima: 90 m²; alojamientos: 45 m² por unidad (hasta un 25 % puede llegar a 70). Se puede superar un 20 % para movilidad reducida, unidades de 5 o más miembros o con dependientes. Módulo básico: 870 €/m² útil, actualizado cada año con el IPC; el módulo ponderado lo multiplica por el coeficiente territorial (grupo 1: 1,50; grupo 2: 1,30). Precio de referencia: módulo ponderado x superficie x 1,5 (especial), 1,7 (general) o 2 (precio limitado); anejos al 60 %. Renta máxima anual: 4,5 %; alquiler con opción de compra: 5 %.
Explicación, mnemotecnia y trampa de examen
Crea tu cuenta gratis para verlasCon carácter general, la superficie útil máxima de la vivienda protegida no superará 90 metros cuadrados. En los alojamientos, cada unidad habitacional tendrá como máximo 45 metros cuadrados útiles, aunque hasta un 25 por ciento de ellas puede alcanzar 70. El límite puede superarse en un 20 por ciento en las viviendas destinadas a personas con movilidad reducida por causa de alguna discapacidad, en las destinadas a unidades de 5 o más miembros y en aquellas con algún miembro en situación de dependencia (art. 18). El módulo básico es de 870 euros por metro cuadrado útil, en la redacción del Decreto-ley 3/2024, y se actualiza anualmente con la variación anual del Índice de Precios de Consumo del último trimestre del año anterior, publicada por el INE. El módulo ponderado resulta de multiplicarlo por el coeficiente territorial del Anexo V; los coeficientes se revisan cada dos años y pueden modificarse por orden. Según el Anexo V vigente (Decreto-ley 1/2025), el grupo 1, formado por las capitales de provincia y los municipios que relaciona, tiene un coeficiente de 1,50, y el grupo 2 (resto de municipios), de 1,30 (art. 19). El precio de referencia es el módulo ponderado multiplicado por la superficie útil y por un coeficiente de 1,5 en régimen especial, 1,7 en régimen general y 2 en precio limitado; los anejos vinculados se valoran al 60 por ciento del precio de referencia del metro cuadrado útil de la vivienda (art. 20). Precios máximos (art. 21, redactado por el Decreto-ley 3/2024): - Primera transmisión: el precio de referencia. - Renta máxima anual de alquiler: el 4,5 por ciento del precio de referencia. - Alquiler con opción de compra: el 5 por ciento. - Viviendas sobre derecho de superficie o con cesión del uso: 0,8 x precio de referencia x t/75, siendo t los años que restan de uso. El precio del suelo para vivienda protegida, con la urbanización, no puede exceder del 15 por ciento del precio máximo de las viviendas y anejos vinculados (art. 24). (Decreto 91/2020, arts. 18, 20 y 24; Decreto-ley 3/2024, BOJA núm. 34, de 16-2-2024, art. 120, apartados dos y tres; Decreto-ley 1/2025, disp. final 2.ª, apartado tres.)
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Resumen
Seis programas (cap. II del título II): fomento del alquiler protegido (régimen especial o general); promoción en reservas de terrenos (tres regímenes); autopromoción en parcela propia (redes de asentamientos en áreas rurales); ayudas a jóvenes menores de 35 años para comprar vivienda protegida; subsidiación de préstamos convenidos de planes anteriores, y adecuación de suelos (áreas rurales y ciudades medias). Ayudas al alquiler (cap. III): personas físicas con ingresos inferiores a 2,50 veces el IPREM y contrato de su vivienda habitual.
Explicación, mnemotecnia y trampa de examen
Crea tu cuenta gratis para verlasEl capítulo II del título II del Decreto 91/2020 regula seis programas de vivienda protegida en venta o alquiler: - Fomento del parque de viviendas protegidas en alquiler: para personas y entidades promotoras, públicas y privadas; las viviendas se acogen al régimen especial o general en alquiler. - Promoción de vivienda protegida en las reservas de terrenos para su destino a viviendas protegidas: en venta o alquiler, en cualquiera de los tres regímenes; la orden de ayudas priorizará los edificios de consumo de energía casi nulo. - Vivienda protegida en régimen de autopromoción: la promueven sus futuras personas usuarias como vivienda habitual, en parcela propia; se aplica en los municipios de las redes de asentamientos en áreas rurales. - Ayudas a jóvenes para adquisición de viviendas protegidas: para personas menores de 35 años al solicitar la ayuda que reúnan los requisitos de acceso a la vivienda protegida y la compren, o se la adjudique una cooperativa, como residencia habitual y permanente; la edad la debe cumplir el miembro que aporte la totalidad o la mayor parte de los ingresos familiares. - Subsidiación de préstamos convenidos: para viviendas en alquiler de anteriores planes autonómicos. - Ayudas para la adecuación de suelos con destino a viviendas protegidas: fomenta su urbanización; sus destinatarios son ayuntamientos, entidades locales y promotores que dispongan de suelo reservado para vivienda protegida, en las redes de asentamientos en áreas rurales y de ciudades medias. El capítulo III regula las ayudas al alquiler: sus destinatarias son las personas físicas con ingresos inferiores a 2,50 veces el IPREM, aunque la orden que lo desarrolle puede fijar un límite superior de ingresos para casos excepcionales y justificados; deben ser titulares de un contrato de alquiler de su vivienda habitual, en todo el territorio andaluz. Según la referencia del Consejo de Gobierno de 2020, el Programa de Fomento del alquiler establece subvenciones a promotores públicos y privados de hasta el 40 por ciento. (Decreto 91/2020, arts. 25 a 38; Decreto 6/2022, art. único, apartado ocho; Referencia del Consejo de Gobierno de 30-6-2020.)
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Resumen
Rehabilitación residencial: viviendas (ingresos inferiores a 4 IPREM, finalizadas antes de 1996 salvo excepciones), edificios (la mitad de viviendas bajo 4 IPREM), parque público, adecuación funcional básica (mayores de 65, discapacidad del 33 % o Grado III, hasta 3 IPREM) y actuaciones excepcionales. «Ciudades más humanas»: ARUA, Plan Rehabilita Patrimonio (edificios de interés arquitectónico), Plan Vive tu Ciudad (espacio público, ayuntamientos) y Plan Revive tu Centro (conjuntos históricos, ayuntamientos).
Explicación, mnemotecnia y trampa de examen
Crea tu cuenta gratis para verlasEn el título III del Decreto 91/2020, las acciones en viviendas se clasifican en conservación, seguridad de utilización y accesibilidad y eficiencia energética (art. 39). Programas de rehabilitación residencial (capítulo I): - Rehabilitación de viviendas: personas físicas con ingresos inferiores a 4 veces el IPREM; la vivienda debe ser domicilio habitual y estar finalizada antes de 1996, salvo daños estructurales graves o mejoras de accesibilidad. - Rehabilitación de edificios: comunidades de propietarios de edificios de tipología residencial colectiva, cuando en al menos la mitad de las viviendas los ingresos sean inferiores a 4 veces el IPREM. - Rehabilitación del parque residencial de titularidad pública: Administraciones Públicas y entes dependientes. - Adecuación funcional básica de viviendas: personas mayores de 65 años, con discapacidad de al menos el 33 por ciento o con gran dependencia (Grado III), con ingresos hasta 3 veces el IPREM. - Actuaciones excepcionales en materia de vivienda y regeneración urbana: incluye daños por fenómenos naturales o cambio climático. Los programas de viviendas, edificios y parque público tienen dos líneas: 1, conservación, seguridad de utilización y accesibilidad; 2, eficiencia energética y sostenibilidad. Programas de rehabilitación urbana, «Ciudades más humanas» (capítulo II): - Áreas de Regeneración Urbana y Accesibilidad (ARUA): actuaciones integrales en ámbitos con segregación y graves problemas habitacionales. - Rehabilitación de edificios de interés arquitectónico, Plan Rehabilita Patrimonio: su objeto son edificios de titularidad pública con destacado interés patrimonial, para uso como equipamiento público; tras el Decreto-ley 3/2024, se dirige a las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, titulares de edificios de elevado interés arquitectónico, estén o no en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz. - Rehabilitación del espacio público, Plan Vive tu Ciudad: ayuntamientos. - Rehabilitación de conjuntos históricos, Plan Revive tu Centro: ayuntamientos con Conjuntos Históricos declarados conforme a la Ley 14/2007. (Decreto 91/2020, arts. 39 a 60; Decreto-ley 3/2024, art. 120.cuatro.)
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Resumen
Título IV. Cap. I: permutas protegidas (ratio de 15 m² útiles por persona), captación de viviendas para cesión de uso (ingresos hasta 2,50 IPREM; pagan como máximo la cuarta parte) y apoyo a inquilinos del parque público (aplazamientos y minoraciones, por la Agencia de Vivienda y Rehabilitación). Cap. II: viviendas de Administraciones y Tercer Sector, con precio no superior al 25 % de los ingresos. Cap. III: «Nadie sin hogar», información, asesoramiento e intermediación gratuitos ante desahucios. Cap. IV: realojos y emergencia residencial. Cap. V: integración social.
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Crea tu cuenta gratis para verlasProgramas del título IV del Decreto 91/2020 (vulnerabilidad residencial): Intermediación e intervención (capítulo I): - Permutas protegidas de vivienda y bolsa de oferta de viviendas: facilita la permuta de viviendas, protegidas o libres, para adecuarlas a las necesidades de la unidad familiar; para valorar la adecuación por cambio de composición familiar se aplica la ratio de 15 metros cuadrados útiles por persona. - Incorporación de viviendas al parque público para su cesión de uso: capta viviendas de entidades financieras, gestoras de activos u otras entidades para destinarlas a personas de especial protección, preferentemente mujeres víctimas de violencia de género y personas sin hogar o en emergencia habitacional; las ocupan temporalmente personas con ingresos que no superen 2,50 veces el IPREM y que pagan como máximo la cuarta parte de sus ingresos anuales. - Apoyo a las personas inquilinas del parque público residencial de la Comunidad Autónoma: aplazamientos de pago y minoraciones de renta temporales, gestionados por la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía. Capítulo II, viviendas gestionadas por las Administraciones Públicas, entidades públicas y Entidades del Tercer Sector de Acción Social: financia la renta de viviendas que estas entidades destinan a víctimas de violencia de género, personas desahuciadas, sin hogar y otras especialmente vulnerables, que pagan un precio no superior al 25 por ciento de sus ingresos. Capítulo III, protección de personas afectadas por desahucios, «Nadie sin hogar»: información, asesoramiento e intermediación con las entidades financieras, prestados de forma gratuita. Capítulo IV, viviendas para realojos y emergencias: programas de realojo para afectados por ejecuciones hipotecarias o desahucios por impago del alquiler, y programa de apoyo a las situaciones de emergencia residencial, con alojamientos transitorios para personas en riesgo o situación de exclusión social e ingresos que no superen 2,50 veces el IPREM. Capítulo V, programa para la integración social: paga las ayudas para la gestión de viviendas para la integración social de anteriores planes autonómicos. (Decreto 91/2020, arts. 61 a 79.)
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