Tema 46 del temario de Administradores Generales de la Junta de Andalucía 2026

Artículo 618

Artículo 619

También son donación: la que se hace a una persona por sus méritos o por servicios prestados al donante, siempre que esos servicios no constituyan deudas exigibles; y aquella en que se impone al donatario un gravamen inferior al valor de lo donado.

Artículo 620

Las donaciones que deben producir efectos por muerte del donante participan de la naturaleza de las disposiciones de última voluntad y se rigen por las reglas del capítulo de la sucesión testamentaria, no por las de las donaciones entre vivos.

Artículo 621

Las donaciones que deben producir efectos entre vivos se rigen, en lo que no esté determinado en el título de la donación, por las disposiciones generales de los contratos y obligaciones. Primero se aplica ese título y, en lo que no prevé, la regulación general de contratos.

Artículo 622

Las donaciones con causa onerosa se rigen por las reglas de los contratos. Las remuneratorias se rigen por las disposiciones del título de la donación, pero solo en la parte en que excedan del valor del gravamen impuesto.

Artículo 623

Artículo 624

Artículo 625

Artículo 626

Artículo 627

Las donaciones hechas a los concebidos y no nacidos pueden ser aceptadas por las personas que los representarían legítimamente si ya se hubiera verificado su nacimiento, sin esperar a que nazcan.

Artículo 628

Artículo 629

Artículo 630

El donatario debe aceptar la donación, bajo pena de nulidad. Puede hacerlo personalmente o por medio de persona autorizada con poder especial para el caso o con poder general y bastante.

Artículo 631

Quienes acepten una donación en nombre de otras personas que no pueden aceptarla por sí mismas están obligados a procurar la notificación y la anotación de que habla el artículo 633.

Artículo 632

La donación de cosa mueble puede hacerse de palabra o por escrito. La verbal exige que la cosa se entregue en el mismo momento. Si no hay entrega simultánea, solo surte efecto si se hace por escrito y la aceptación consta también por escrito.

Artículo 633

La donación de inmueble solo es válida en escritura pública, con los bienes donados individualizados y el valor de las cargas que asume el donatario. La aceptación puede hacerse en la misma escritura o en otra separada, pero no surte efecto si no se hace en vida del donante. Si se hace en escritura separada, debe notificarse al donante en forma auténtica y anotarse esa diligencia en ambas escrituras.

Artículo 634

Se pueden donar todos los bienes presentes o parte de ellos, con una condición: que el donante se reserve, en plena propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias.

Artículo 635

La donación no puede comprender bienes futuros. Son bienes futuros aquellos de los que el donante no puede disponer al tiempo de hacer la donación: lo que cuenta es esa falta de disponibilidad.

Artículo 636

Aunque el artículo 634 permita donar todos los bienes presentes, nadie puede dar ni recibir por donación más de lo que podría dar o recibir por testamento. La donación es inoficiosa en todo lo que exceda de esa medida.

Artículo 637

Si se dona conjuntamente a varias personas, la donación se entiende por partes iguales y entre ellas no hay derecho de acrecer, salvo que el donante disponga otra cosa. Excepción: en las donaciones hechas conjuntamente a ambos cónyuges sí tiene lugar el derecho de acrecer, salvo que el donante disponga lo contrario.

Artículo 638

El donatario se subroga en todos los derechos y acciones que, en caso de evicción, corresponderían al donante. El donante no queda obligado al saneamiento de las cosas donadas, salvo que la donación sea onerosa: entonces responde de la evicción, pero solo hasta la concurrencia del gravamen.

Artículo 639

El donante puede reservarse la facultad de disponer de algunos de los bienes donados o de alguna cantidad con cargo a ellos. Si muere sin haber usado ese derecho, los bienes o la cantidad reservados pertenecen al donatario.

Artículo 640

Artículo 641

La reversión puede pactarse válidamente en favor de sólo el donador para cualquier caso y circunstancias. En favor de otras personas, solo en los mismos casos y con iguales limitaciones que el Código fija para las sustituciones testamentarias. La reversión en favor de tercero que contraríe esta regla es nula, pero no produce la nulidad de la donación.

Artículo 642

Si la donación impone al donatario la obligación de pagar las deudas del donante y la cláusula no contiene otra declaración, el donatario sólo queda obligado a pagar las deudas que apareciesen contraídas antes de la donación. Las posteriores no le alcanzan salvo que la cláusula diga otra cosa.

Artículo 643

Si no se pactó nada sobre el pago de deudas, el donatario sólo responde de ellas cuando la donación se hizo en fraude de los acreedores. Y se presume siempre hecha en fraude cuando el donante, al donar, no se reservó bienes bastantes para pagar las deudas anteriores a la donación.

Artículo 644

La donación entre vivos hecha por quien no tenga hijos ni descendientes es revocable por el mero hecho de que ocurra cualquiera de estos casos: 1.º que el donante tenga hijos después de la donación, aunque sean póstumos; 2.º que resulte vivo el hijo que el donante reputaba muerto cuando donó.

Artículo 645

Rescindida la donación por superveniencia de hijos, se restituyen al donante los bienes donados o, si el donatario los vendió, su valor. Si están hipotecados, el donante puede liberar la hipoteca pagando la cantidad garantizada y reclamarla luego al donatario. Si los bienes no pueden restituirse, se valoran por lo que valían al tiempo de hacer la donación.

Artículo 646

La acción de revocación por superveniencia o supervivencia de hijos prescribe a los cinco años, contados desde que se tuvo noticia del nacimiento del último hijo o de la existencia del que se creía muerto. Es irrenunciable y, si muere el donante, se transmite a los hijos y sus descendientes.

Artículo 647

Si el donatario deja de cumplir alguna de las condiciones que le impuso el donante, la donación será revocada a instancia del donante. Los bienes vuelven al donante y quedan nulas las enajenaciones e hipotecas que el donatario hubiese hecho sobre ellos, con la limitación que, en cuanto a terceros, establece la Ley Hipotecaria.

Artículo 648

La donación puede revocarse por ingratitud, a instancia del donante, en tres casos: 1.º si el donatario comete algún delito contra la persona, el honor o los bienes del donante; 2.º si le imputa delitos que dan lugar a procedimientos de oficio o acusación pública, aunque lo pruebe, salvo que el delito se cometiera contra el propio donatario, su cónyuge o los hijos bajo su autoridad; 3.º si le niega indebidamente los alimentos.

Artículo 649

Revocada la donación por ingratitud, subsisten las enajenaciones e hipotecas anteriores a la anotación de la demanda de revocación en el Registro de la Propiedad. Las posteriores a esa anotación son nulas. La fecha que separa unas de otras es la de la anotación de la demanda, no la de la revocación.

Artículo 650

En la revocación por ingratitud en que subsisten las enajenaciones e hipotecas anteriores a la anotación de la demanda (primer párrafo del artículo anterior), el donante puede exigir del donatario el valor de los bienes enajenados que no pueda reclamar de los terceros, o la cantidad en que se hubiesen hipotecado. Ese valor se regula atendiendo al tiempo de la donación.

Artículo 651

Si la donación se revoca por las causas del artículo 644 o por ingratitud, o se reduce por inoficiosa, el donatario no devuelve los frutos sino desde la interposición de la demanda. Si la revocación se funda en el incumplimiento de alguna condición impuesta, el donatario devuelve, además de los bienes, los frutos percibidos después de dejar de cumplir la condición.

Artículo 652

La acción del donante para revocar por ingratitud no puede renunciarse anticipadamente. Prescribe en el término de un año, contado desde que el donante tuvo conocimiento del hecho y posibilidad de ejercitar la acción; han de darse ambas cosas para que empiece a correr.

Artículo 653

La acción a que se refiere el artículo no se transmite a los herederos del donante si este, pudiendo, no la ejercitó. Tampoco puede ejercitarse contra el heredero del donatario, salvo que a la muerte del donatario ya estuviera interpuesta la demanda.

Artículo 654

Las donaciones inoficiosas conforme al artículo 636, computado el valor líquido de los bienes del donante al tiempo de su muerte, deben reducirse en cuanto al exceso. Esa reducción no impide que surtan efecto en vida del donante ni que el donatario haga suyos los frutos. Para reducir se aplica este capítulo y los artículos 820 y 821.

Artículo 655

Solo pueden pedir la reducción de las donaciones quienes tengan derecho a legítima o a una parte alícuota de la herencia, y sus herederos o causahabientes. No pueden renunciar a ese derecho en vida del donante, ni expresamente ni consintiendo la donación. No pueden pedirla ni aprovecharse de ella los donatarios, los legatarios que no lo sean de parte alícuota y los acreedores del difunto.

Artículo 656

Si hay dos o más donaciones y no caben todas en la parte disponible, se suprimen o reducen en cuanto al exceso empezando por las de fecha más reciente. Las más antiguas se mantienen mientras quepan.

Artículo 1254

Artículo 1255

Consagra la autonomía de la voluntad: los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que consideren convenientes, con tres límites: que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.

Artículo 1256

Artículo 1257

Los contratos solo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos, salvo para estos cuando los derechos y obligaciones no sean transmisibles por su naturaleza, por pacto o por ley. Si el contrato contiene una estipulación en favor de un tercero, este puede exigir su cumplimiento si comunicó su aceptación al obligado antes de que la estipulación fuera revocada.

Artículo 1258

Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento. Desde ese momento obligan no solo a lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

Artículo 1259

Nadie puede contratar en nombre de otro sin su autorización o sin tener por ley su representación legal. El contrato hecho en nombre de otro sin autorización ni representación legal es nulo, salvo que la persona en cuyo nombre se otorgó lo ratifique antes de que la otra parte lo revoque.

Artículo 1260

Artículo 1261

Solo hay contrato cuando concurren tres requisitos: el consentimiento de los contratantes, un objeto cierto que sea materia del contrato y la causa de la obligación que se establezca. Si falta alguno, no hay contrato.

Artículo 1262

El consentimiento nace del concurso de oferta y aceptación sobre la cosa y la causa. Entre ausentes, hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, remitida, no puede ignorarla sin faltar a la buena fe; el contrato se presume celebrado donde se hizo la oferta. Con dispositivos automáticos, hay consentimiento desde que se manifiesta la aceptación.

Artículo 1263

Los menores no emancipados pueden celebrar los contratos que las leyes les permitan hacer por sí mismos o con asistencia de sus representantes, y además los relativos a bienes y servicios de la vida corriente propios de su edad, conforme a los usos sociales.

Artículo 1264

Lo que permite el artículo 1263 se entiende sin perjuicio de dos cosas: las prohibiciones legales y los requisitos especiales de capacidad que las leyes puedan establecer. Es decir, esas prohibiciones y requisitos siguen aplicándose.

Artículo 1265

Artículo 1266

El error invalida el consentimiento si recae sobre la sustancia de la cosa objeto del contrato o sobre las condiciones de ella que principalmente motivaron su celebración. El error sobre la persona solo invalida si la consideración a ella fue la causa principal del contrato. El simple error de cuenta solo da lugar a su corrección.

Artículo 1267

Hay violencia cuando se usa una fuerza irresistible para arrancar el consentimiento. Hay intimidación cuando se inspira a un contratante el temor racional y fundado de sufrir un mal inminente y grave en su persona o bienes, o en los de su cónyuge, descendientes o ascendientes. Para calificarla se atiende a la edad y condición de la persona. El temor reverencial no anula el contrato.

Artículo 1268

Artículo 1269

Hay dolo cuando uno de los contratantes, con palabras o maquinaciones insidiosas, induce al otro a celebrar un contrato que sin ellas no habría celebrado.

Artículo 1270

Para que el dolo anule el contrato debe ser grave y no haber sido empleado por las dos partes. El dolo incidental solo obliga a quien lo empleó a indemnizar los daños y perjuicios, sin anular el contrato.

Artículo 1271

Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no estén fuera del comercio, incluso las futuras, y todos los servicios no contrarios a las leyes ni a las buenas costumbres. Sobre la herencia futura solo caben contratos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal y otras disposiciones particionales, conforme al artículo 1056.

Artículo 1272

Artículo 1273

El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. Que la cantidad esté indeterminada no impide que exista el contrato, siempre que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio entre los contratantes.

Artículo 1274

Define la causa según el tipo de contrato: en los onerosos, para cada parte, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera; y en los de pura beneficencia, la mera liberalidad del bienhechor.

Artículo 1275

Artículo 1276

Artículo 1277

Artículo 1278

Los contratos obligan cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que concurran en ellos las condiciones esenciales para su validez. Rige, por tanto, la libertad de forma.

Artículo 1279

Si la ley exige escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones de un contrato, los contratantes pueden obligarse recíprocamente a cumplir esa forma desde que haya consentimiento y los demás requisitos necesarios para su validez.

Artículo 1280

Deben constar en documento público: actos y contratos sobre derechos reales en inmuebles; arrendamientos de inmuebles por seis o más años que perjudiquen a tercero; capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones; cesión, repudiación y renuncia de derechos hereditarios o de la sociedad conyugal; ciertos poderes; y la cesión de acciones o derechos de un acto en escritura pública. Los demás contratos cuyas prestaciones excedan de 1.500 pesetas, por escrito, aunque sea privado.

Artículo 1281

Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se está al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecen contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalece la intención sobre las palabras.

Artículo 1282

Artículo 1283

Por muy generales que sean los términos de un contrato, no se entienden comprendidos en él cosas distintas ni casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar.

Artículo 1284

Artículo 1285

Artículo 1286

Artículo 1287

El uso o la costumbre del país se tienen en cuenta para interpretar las ambigüedades de los contratos y para suplir en ellos la omisión de las cláusulas que de ordinario suelen establecerse.

Artículo 1288

Artículo 1289

Si es absolutamente imposible resolver las dudas con las reglas de interpretación anteriores y recaen sobre circunstancias accidentales, en el contrato gratuito se resuelven a favor de la menor transmisión de derechos e intereses, y en el oneroso, a favor de la mayor reciprocidad de intereses. Si recaen sobre el objeto principal y no puede conocerse la intención de los contratantes, el contrato es nulo.

Artículo 1290

Artículo 1291

Son rescindibles: los contratos que tutores o curadores con facultades de representación pudieron celebrar sin autorización judicial, si los representados sufrieron lesión en más de la cuarta parte del valor de las cosas; los celebrados en representación de ausentes con esa misma lesión; los hechos en fraude de acreedores que no puedan cobrar de otro modo; los relativos a cosas litigiosas celebrados por el demandado sin conocimiento y aprobación de los litigantes o de la Autoridad judicial; y los demás que determine la Ley.

Artículo 1292

También son rescindibles los pagos hechos por el deudor en estado de insolvencia por cuenta de obligaciones cuyo cumplimiento no se le podía exigir en el momento de hacerlos.

Artículo 1293

Artículo 1294

La acción de rescisión es subsidiaria: solo puede ejercitarse cuando el perjudicado carece de todo otro recurso legal para obtener la reparación del perjuicio.

Artículo 1295

La rescisión obliga a devolver las cosas objeto del contrato con sus frutos y el precio con sus intereses; por eso solo procede si quien la pide puede devolver lo que le corresponda. No cabe si las cosas están legalmente en poder de terceros que no actuaron de mala fe; en ese caso puede reclamarse la indemnización de perjuicios al causante de la lesión.

Artículo 1296

Artículo 1297

Se presumen hechos en fraude de acreedores todos los contratos por los que el deudor enajena bienes a título gratuito. También se presumen fraudulentas las enajenaciones a título oneroso hechas por personas contra las que se hubiese pronunciado antes sentencia condenatoria en cualquier instancia o expedido mandamiento de embargo de bienes.

Artículo 1298

Quien adquirió de mala fe cosas enajenadas en fraude de acreedores debe indemnizar a esos acreedores los daños y perjuicios que la enajenación les haya causado, siempre que, por cualquier causa, le sea imposible devolver las cosas.

Artículo 1299

La acción de rescisión dura cuatro años. Para los menores sujetos a tutela, las personas con discapacidad con medidas de apoyo que establezcan facultades de representación y los ausentes, esos cuatro años no empiezan a contar hasta que se extinga la tutela o la medida representativa de apoyo, o cese la situación de ausencia legal.

Artículo 1300

Los contratos que reúnen los requisitos del artículo 1.261 pueden anularse, aunque no haya lesión para los contratantes, siempre que tengan alguno de los vicios que los invalidan con arreglo a la ley.

Artículo 1301

La acción de nulidad caduca a los cuatro años, que corren: en intimidación o violencia, desde que cesaron; en error, dolo o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato; en contratos de menores, desde que salen de la patria potestad o la tutela; en los de personas con discapacidad sin los apoyos precisos, desde la celebración; y en actos de un cónyuge sin el consentimiento necesario del otro, desde la disolución de la sociedad conyugal o del matrimonio, salvo conocimiento suficiente anterior.

Artículo 1302

Pueden pedir la nulidad los obligados principal o subsidiariamente por el contrato. Los contratos de menores pueden anularlos sus representantes legales o ellos al llegar a la mayoría de edad, salvo los que pueden celebrar válidamente solos. Los de personas con discapacidad sin los apoyos precisos, ellas mismas con apoyo, sus herederos en el tiempo que falte y quien debía prestar el apoyo (este, si el otro conocía las medidas o se aprovechó). Quien contrató con el menor o con la persona sin apoyo, o causó el vicio, no puede alegarlo.

Artículo 1303

Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben devolverse recíprocamente las cosas objeto del contrato con sus frutos y el precio con sus intereses, salvo lo que disponen los artículos siguientes.

Artículo 1304

Si la nulidad se debe a la minoría de edad, el menor solo restituye aquello en que se enriqueció con la prestación recibida. Lo mismo vale cuando la nulidad procede de haber prescindido de las medidas de apoyo precisas, siempre que el contratante con derecho a la restitución conociera esas medidas al contratar o se aprovechara de la discapacidad obteniendo una ventaja injusta.

Artículo 1305

Si la nulidad viene de la causa u objeto ilícitos y el hecho es delito o falta de ambos contratantes, ninguno tiene acción contra el otro, se procede contra ellos y a las cosas o precio se les da el destino que el Código Penal prevé para los efectos o instrumentos del delito. Si el delito o falta es de uno solo, el no culpado puede reclamar lo que dio y no tiene que cumplir lo prometido.

Artículo 1306

Si la causa torpe no es delito ni falta: cuando la culpa es de ambos, ninguno puede repetir lo dado ni reclamar lo ofrecido por el otro; cuando es de uno solo, este no puede repetir lo dado ni pedir lo ofrecido, y el otro, ajeno a la causa torpe, puede reclamar lo que dio sin obligación de cumplir lo que ofreció.

Artículo 1307

Si quien debe devolver una cosa por la declaración de nulidad no puede hacerlo porque se ha perdido, debe restituir los frutos percibidos y el valor que tenía la cosa cuando se perdió, con los intereses desde esa misma fecha.

Artículo 1308

Mientras uno de los contratantes no devuelva lo que le obliga a restituir la declaración de nulidad, al otro no se le puede obligar a cumplir su parte de la restitución.

Artículo 1309

Artículo 1310

Artículo 1311

La confirmación puede ser expresa o tácita. Es tácita cuando quien tiene derecho a invocar la causa de nulidad, conociéndola y habiendo cesado esa causa, ejecuta un acto que implica necesariamente la voluntad de renunciar a ese derecho.

Artículo 1312

Artículo 1313

Artículo 1314

La acción de nulidad se extingue también si la cosa objeto del contrato se pierde por dolo o culpa de quien podía ejercitarla. Si la causa es la minoría de edad, la pérdida no impide la acción salvo que ocurra por dolo o culpa del reclamante tras alcanzar la mayoría. Si la causa es haber prescindido de los apoyos precisos, la pérdida tampoco la impide, siempre que el otro conociera las medidas o se aprovechara de la discapacidad.

Artículo 1445

En la compraventa un contratante se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o en signo que lo represente.

Artículo 1446

Si el precio es en parte dinero y en parte otra cosa, el contrato se califica según la intención manifiesta de los contratantes. Si no consta, es permuta cuando el valor de la cosa dada como parte del precio supera al del dinero o su equivalente, y venta en caso contrario.

Artículo 1447

El precio es cierto si lo es por referencia a otra cosa cierta o si su señalamiento se deja al arbitrio de una persona determinada. Si esa persona no puede o no quiere señalarlo, el contrato queda ineficaz.

Artículo 1448

En la venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, el precio también es cierto si se señala el que la cosa tuviera en determinado día, bolsa o mercado, o si se fija un tanto mayor o menor que ese precio, con tal que sea cierto.

Artículo 1449

Artículo 1450

La venta se perfecciona y obliga a comprador y vendedor desde que convienen en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque todavía no se haya entregado ni la cosa ni el precio.

Artículo 1451

La promesa de vender o comprar, si hay conformidad en la cosa y en el precio, da derecho a los contratantes a reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato. Si la promesa no puede cumplirse, rige para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto sobre obligaciones y contratos en este libro.

Artículo 1452

El daño o provecho de la cosa vendida tras perfeccionarse el contrato se rige por los artículos 1.096 y 1.182. Esa regla se aplica a la venta de fungibles hecha aisladamente y por un solo precio, o sin atender a peso, número o medida. Si los fungibles se venden a precio fijado por peso, número o medida, el riesgo no pasa al comprador hasta que se pesen, cuenten o midan, salvo que este haya incurrido en mora.

Artículo 1453

La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la venta de cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas se presumen hechas siempre bajo condición suspensiva.

Artículo 1454

Si en el contrato de compraventa hubo arras o señal, cualquiera de las partes puede rescindirlo: el comprador, allanándose a perder las arras entregadas; el vendedor, allanándose a devolverlas duplicadas.

Artículo 1455

Salvo pacto en contrario, los gastos de otorgamiento de escrituras los paga el vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta, el comprador.

Artículo 1456

Artículo 1457

Pueden celebrar la compraventa todas las personas a quienes el Código Civil autoriza para obligarse, salvo las modificaciones que contienen los artículos siguientes.

Artículo 1458

Artículo 1459

No pueden comprar, ni en subasta pública o judicial, ni por sí ni por persona intermedia: tutores y quienes prestan apoyo, los bienes de sus representados; mandatarios, los que administran o enajenan; albaceas, los confiados a su cargo; empleados públicos, los bienes públicos que administran (y jueces y peritos que intervengan en la venta); y jueces, magistrados, fiscales, secretarios y oficiales de justicia, los bienes en litigio en su territorio, incluso por cesión, salvo acciones hereditarias entre coherederos, cesión en pago de créditos o garantía. También abogados y procuradores.

Artículo 1460

Si al celebrarse la venta la cosa se había perdido totalmente, el contrato queda sin efecto. Si se había perdido solo en parte, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o reclamar la parte que existe, pagando su precio en proporción al total convenido.

Artículo 1461

Artículo 1462

La cosa vendida se entiende entregada cuando se pone en poder y posesión del comprador. Si la venta se hace en escritura pública, su otorgamiento equivale a la entrega de la cosa, salvo que de la propia escritura resulte o se deduzca claramente lo contrario.

Artículo 1463

Fuera de los casos del artículo anterior, la entrega de bienes muebles se hace entregando las llaves del lugar donde están almacenados o guardados, o por el solo acuerdo de los contratantes si la cosa no puede trasladarse al comprador en el momento de la venta o si este ya la tenía por otro motivo.

Artículo 1464

Para los bienes incorporales rige el párrafo 2.º del artículo 1.462. En cualquier otro caso en que este no se aplique, la entrega consiste en poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o en el uso que el comprador haga de su derecho con el consentimiento del vendedor.

Artículo 1465

Salvo estipulación especial, los gastos de entrega de la cosa vendida son de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación, de cargo del comprador.

Artículo 1466

El vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio o si en el contrato no se ha señalado un plazo para el pago.

Artículo 1467

Aunque se haya pactado un aplazamiento o término para el pago, el vendedor tampoco tiene que entregar si después de la venta descubre que el comprador es insolvente, de modo que corre inminente riesgo de perder el precio. Se exceptúa el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido.

Artículo 1468

El vendedor tiene que entregar la cosa vendida en el mismo estado en que estaba cuando se perfeccionó el contrato, no en el que tenga al entregarla. Además, todos los frutos de la cosa pertenecen al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato, aunque la entrega se produzca más tarde.

Artículo 1469

Entregar la cosa vendida es poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato. Si se vendió un inmueble con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, el vendedor debe entregar todo lo expresado si el comprador lo exige; si no es posible, el comprador elige entre rebaja proporcional del precio o rescisión, esta solo si la falta de cabida no baja de la décima parte. Lo mismo rige si parte de la cabida no tiene la calidad pactada; entonces la rescisión, a voluntad del comprador, exige que el menor valor exceda de la décima parte del precio.

Artículo 1470

Si en una venta de inmueble por unidad de medida o número resulta mayor cabida o número que el expresado en el contrato, hay dos supuestos: si el exceso no pasa de la vigésima parte de lo señalado, el comprador está obligado a pagar el exceso de precio; si la excede, el comprador puede optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato.

Artículo 1471

Si un inmueble se vende por precio alzado, y no a tanto por unidad de medida o número, el precio no aumenta ni disminuye aunque la cabida real sea mayor o menor que la expresada. Igual ocurre si se venden dos o más fincas por un solo precio. Pero si, además de los linderos, se designa la cabida o número, el vendedor debe entregar todo lo comprendido dentro de los linderos aunque exceda de lo expresado; si no puede, sufre una rebaja proporcional del precio, salvo que el contrato quede anulado porque el comprador no se conforme.

Artículo 1472

Artículo 1473

Si una misma cosa se vende a varios compradores: si es mueble, la propiedad es de quien primero tomó posesión de ella con buena fe; si es inmueble, del adquirente que antes la inscribió en el Registro. Si no hay inscripción, la propiedad es de quien de buena fe sea primero en la posesión, y a falta de posesión, de quien presente el título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.

Artículo 1474

Por el saneamiento al que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responde ante el comprador de dos cosas: de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida y de los vicios o defectos ocultos que tenga la cosa.

Artículo 1475

Hay evicción cuando el comprador es privado de todo o parte de la cosa comprada por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra. El vendedor responde de la evicción aunque el contrato no diga nada. Los contratantes pueden, no obstante, aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor.

Artículo 1476

Artículo 1477

Si el comprador renunció al saneamiento para el caso de evicción y esta llega a producirse, el vendedor solo debe entregarle el precio que la cosa tuviera al tiempo de la evicción. No debe ni eso si el comprador renunció conociendo los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias.

Artículo 1478

Si se pactó el saneamiento o no se pactó nada, producida la evicción el comprador puede exigir al vendedor: 1.º el precio que tuviera la cosa al tiempo de la evicción, sea mayor o menor que el de la venta; 2.º los frutos o rendimientos, si fue condenado a entregarlos al vencedor en juicio; 3.º las costas del pleito de evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento; 4.º los gastos del contrato, si los pagó; 5.º los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.

Artículo 1479

Si por la evicción el comprador pierde una parte de la cosa tan importante respecto del todo que sin ella no la habría comprado, puede pedir la rescisión del contrato, pero debe devolver la cosa sin más gravámenes que los que tenía al adquirirla. La misma regla se aplica cuando se venden juntas dos o más cosas, por precio alzado o con precio para cada una, si consta claramente que el comprador no habría comprado una sin la otra.

Artículo 1480

El comprador no puede exigir el saneamiento por evicción hasta que haya recaído sentencia firme que lo condene a perder la cosa adquirida o una parte de ella. Antes de esa sentencia firme, el saneamiento no es exigible.

Artículo 1481

El vendedor solo está obligado al saneamiento que corresponda si se prueba que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador. Si falta esa notificación, el vendedor no está obligado al saneamiento.

Artículo 1482

El comprador demandado debe pedir, dentro del término que la Ley de Enjuiciamiento Civil da para contestar, que la demanda se notifique al vendedor o vendedores lo antes posible, en la forma prevista para emplazar a los demandados. Mientras corren para el vendedor los plazos para comparecer y contestar, los mismos que la ley fija para todos los demandados y contados desde esa notificación, queda en suspenso el término de contestación del comprador. Si los citados de evicción no comparecen en tiempo y forma, continúa el término del comprador.

Artículo 1483

Si la finca vendida tiene una carga o servidumbre no aparente que la escritura no menciona, y es de tal naturaleza que se presume que el comprador no la habría adquirido conociéndola, este puede pedir la rescisión o, si lo prefiere, la indemnización. Durante un año desde el otorgamiento de la escritura puede elegir entre una y otra. Pasado ese año, solo puede reclamar la indemnización, dentro de otro año contado desde que descubrió la carga o servidumbre.

Artículo 1484

El vendedor responde de los defectos ocultos de la cosa vendida si la hacen impropia para su uso o disminuyen tanto ese uso que el comprador, de conocerlos, no la habría comprado o habría pagado menos. No responde de los defectos manifiestos o a la vista, ni de los ocultos si el comprador es un perito que por su oficio o profesión debía conocerlos fácilmente. El vendedor de un animal responde además por incumplir sus deberes de asistencia veterinaria y cuidados si el animal sufre una lesión, enfermedad o alteración significativa de la conducta de origen anterior a la venta.

Artículo 1485

El vendedor responde del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o de la cosa vendida aunque no los conociera. Esta regla no rige cuando se haya pactado lo contrario y, además, el vendedor ignorara esos vicios o defectos.

Artículo 1486

En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador elige entre desistir del contrato, con abono de los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos y no los manifestó, el comprador tiene la misma opción y, si opta por la rescisión, además se le indemnizan los daños y perjuicios.

Artículo 1487

Si la cosa vendida se pierde por sus vicios ocultos y el vendedor los conocía, este sufre la pérdida y debe restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, solo debe restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador.

Artículo 1488

Si la cosa tenía un vicio oculto al tiempo de la venta y después se pierde por caso fortuito o por culpa del comprador, este puede reclamar al vendedor el precio que pagó, rebajado en el valor que la cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor obró de mala fe, debe además abonar al comprador los daños e intereses.

Artículo 1489

Artículo 1490

Las acciones que nacen de lo dispuesto en los cinco artículos anteriores se extinguen a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida. El plazo no se cuenta desde la perfección del contrato ni desde que se descubre el vicio, sino desde la entrega.

Artículo 1491

Si se venden juntos dos o más animales, por precio alzado o con precio para cada uno, el vicio redhibitorio de uno solo da lugar a su redhibición, no a la de los demás, salvo que conste que el comprador no habría comprado el sano o sanos sin el vicioso. Esto último se presume cuando se compra un tiro, yunta, pareja o juego, aunque se haya señalado precio separado a cada animal.

Artículo 1492

Artículo 1493

No hay saneamiento por vicios ocultos de los animales destinados a una finalidad productiva en tres casos: ventas hechas en feria, ventas en pública subasta y animales destinados a sacrificio o matanza conforme a la legislación aplicable. Se exceptúa el caso previsto en el artículo siguiente.

Artículo 1494

Los ganados y animales que padecen enfermedades contagiosas no pueden ser objeto del contrato de venta, y cualquier contrato sobre ellos es nulo. También es nula la venta de ganados y animales si, habiéndose expresado en el contrato el servicio o uso para el que se adquieren, resultan inútiles para prestarlo.

Artículo 1495

Si el vicio oculto de un animal es de tal naturaleza que no bastan los conocimientos periciales para descubrirlo, se considera redhibitorio aunque se haya practicado reconocimiento facultativo. Pero si el profesor, por ignorancia o mala fe, deja de descubrirlo o de manifestarlo, responde de los daños y perjuicios.

Artículo 1496

La acción redhibitoria por vicios o defectos de los animales debe interponerse dentro de cuarenta días desde su entrega al comprador, salvo que el uso de cada localidad fije plazos mayores o menores. En las ventas de animales, esta acción solo puede ejercitarse por los vicios y defectos determinados por la ley o por los usos locales.

Artículo 1497

Si el animal muere a los tres días de comprado, responde el vendedor, siempre que la enfermedad que causó la muerte existiera antes del contrato, según el juicio de los facultativos.

Artículo 1498

Resuelta la venta, el animal debe devolverse en el estado en que fue vendido y entregado. El comprador responde de cualquier deterioro debido a su negligencia, siempre que no proceda del vicio o defecto redhibitorio.

Artículo 1499

En las ventas de animales y ganados con vicios redhibitorios, el comprador tiene también la facultad expresada en el artículo 1.486, pero debe ejercitarla dentro del mismo término señalado, en cada caso, para la acción redhibitoria.

Artículo 1500

El comprador debe pagar el precio en el tiempo y lugar fijados en el contrato. Si el contrato no los fija, el pago se hace en el tiempo y lugar en que se entregue la cosa vendida.

Artículo 1501

El comprador debe intereses por el tiempo que pasa entre la entrega de la cosa y el pago del precio en tres casos: 1.º si así se convino; 2.º si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta; 3.º si se constituyó en mora, conforme al artículo 1.100.

Artículo 1502

Si el comprador es perturbado en la posesión o dominio de la cosa, o tiene fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, puede suspender el pago del precio hasta que el vendedor haga cesar la perturbación o el peligro. No puede hacerlo si el vendedor afianza la devolución del precio o si se pactó que el comprador pagaría pese a cualquier contingencia de esa clase.

Artículo 1503

Si el vendedor de un inmueble tiene fundado motivo para temer que perderá la cosa vendida y el precio, puede promover inmediatamente la resolución de la venta. Si no existe ese motivo, se aplica lo dispuesto en el artículo 1.124.

Artículo 1504

En la venta de inmuebles, aunque se haya pactado que la falta de pago del precio en el tiempo convenido resuelve el contrato de pleno derecho, el comprador puede pagar incluso después de vencido el plazo, mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no puede concederle un nuevo término.

Artículo 1505

En la venta de bienes muebles, la venta se resuelve de pleno derecho, en interés del vendedor, si el comprador, antes de vencer el término fijado para la entrega, no se presenta a recibir la cosa o, presentándose, no ofrece al mismo tiempo el precio. La regla no se aplica a la falta de precio si para pagarlo se pactó mayor dilación.

Artículo 1506

La venta se resuelve por tres vías: por las mismas causas que todas las obligaciones; además, por las expresadas en los capítulos anteriores del título de la compraventa; y por el retracto, tanto el convencional como el legal.

Artículo 1507

Hay retracto convencional cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida. Para recuperarla queda obligado a cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.

Artículo 1508

El derecho de retracto convencional dura, si no hay pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato. Si las partes lo estipulan, pueden fijar otro plazo, pero este no podrá exceder de diez años.

Artículo 1509

Artículo 1510

El vendedor con pacto de retro puede ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en ese segundo contrato no se mencione el retracto convencional. Queda a salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria respecto de terceros.

Artículo 1511

Artículo 1512

Los acreedores del vendedor pueden hacer uso del retracto convencional contra el comprador, pero solo después de haber hecho excusión en los bienes del vendedor, es decir, tras haber intentado cobrar primero con el patrimonio de su deudor.

Artículo 1513

Si alguien compra con pacto de retroventa una parte de una finca indivisa y después adquiere la totalidad de la finca en el caso del artículo 404, podrá obligar al vendedor a redimir el todo cuando este quiera hacer uso del retracto.

Artículo 1514

Si varios venden conjuntamente, en un solo contrato, una finca indivisa con pacto de retro, ninguno puede ejercitar el retracto más que por su parte respectiva. Lo mismo ocurre si quien vendió solo la finca deja varios herederos: cada uno solo podrá redimir la parte que hubiese adquirido.

Artículo 1515

En los casos del artículo anterior, el comprador puede exigir a todos los vendedores o coherederos que se pongan de acuerdo sobre la redención de la totalidad de la cosa vendida. Si no lo hacen, no se le podrá obligar al retracto parcial.

Artículo 1516

Si cada copropietario de una finca indivisa vende separadamente su parte, cada uno puede ejercitar el retracto por su porción respectiva, también por separado. El comprador no puede obligarle a redimir la totalidad de la finca.

Artículo 1517

Si el comprador deja varios herederos, el retracto solo puede ejercitarse contra cada uno por su parte respectiva, esté la cosa indivisa o distribuida entre ellos. Pero si se ha dividido la herencia y la cosa vendida se ha adjudicado a uno solo, podrá dirigirse contra él por el todo.

Artículo 1518

Para ejercitar el retracto, el vendedor debe reembolsar al comprador el precio de la venta y, además: 1.º los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta; 2.º los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

Artículo 1519

Frutos y retracto: si al celebrarse la venta ya había en la finca frutos manifiestos o nacidos, no se hace abono ni prorrateo de los que haya al tiempo del retracto. Si no los había al vender y sí al retraer, se prorratean entre retrayente y comprador, dando a este la parte del tiempo que poseyó la finca en el último año, a contar desde la venta.

Artículo 1520

El vendedor que recobra la cosa por el retracto la recibe libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador. Sin embargo, debe respetar los arriendos que el comprador haya hecho de buena fe y según la costumbre del lugar en que radique la cosa.

Artículo 1521

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar de quien adquiere una cosa por compra o por dación en pago. El retrayente ocupa el lugar del adquirente sin cambiar las condiciones pactadas.

Artículo 1522

Retracto de comuneros: el copropietario de una cosa común puede usar del retracto si se enajena a un extraño la parte de todos los demás condueños o la de alguno de ellos. Si dos o más copropietarios quieren retraer, solo pueden hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

Artículo 1523

Retracto de colindantes: lo tienen los propietarios de tierras colindantes cuando se vende una finca rústica de cabida no superior a una hectárea. No se aplica a tierras separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Si retraen a la vez varios, se prefiere al dueño de la colindante de menor cabida y, si es igual, al que primero lo solicite.

Artículo 1524

El retracto legal solo puede ejercitarse dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro y, si no la hay, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. Además, el retracto de comuneros excluye el de colindantes.

Artículo 1525

Artículo 1526

La cesión de un crédito, derecho o acción solo surte efecto contra tercero desde que su fecha deba tenerse por cierta conforme a los artículos 1.218 y 1.227. Si la cesión se refiere a un inmueble, surte efecto contra tercero desde la fecha de su inscripción en el Registro.

Artículo 1527

Artículo 1528

Artículo 1529

El vendedor de buena fe de un crédito responde de su existencia y legitimidad al tiempo de la venta, salvo que se vendiera como dudoso; no responde de la solvencia del deudor, salvo pacto expreso o insolvencia anterior y pública, y aun entonces solo del precio recibido y de los gastos del n.º 1.º del artículo 1.518. El vendedor de mala fe responde siempre de todos los gastos y de los daños y perjuicios.

Artículo 1530

Si el cedente de buena fe se hizo responsable de la solvencia del deudor sin pactar su duración, la responsabilidad dura: un año desde la cesión, si el crédito ya estaba vencido; un año después del vencimiento, si el plazo aún no había vencido; y diez años desde la cesión, si el crédito es una renta perpetua.

Artículo 1531

Artículo 1532

Quien vende alzadamente o en globo la totalidad de ciertos derechos, rentas o productos cumple con responder de la legitimidad del todo en general. No está obligado al saneamiento de cada una de sus partes, salvo en caso de evicción del todo o de la mayor parte.

Artículo 1533

Si quien vende una herencia se ha aprovechado de algunos frutos o ha percibido alguna cosa de esa herencia, debe abonarlos al comprador, salvo que se hubiese pactado lo contrario.

Artículo 1534

En la venta de una herencia, el comprador debe pagar al vendedor todo lo que este haya pagado por las deudas y cargas de la herencia, y también los créditos que el vendedor tenga contra ella, salvo pacto en contrario.

Artículo 1535

Si se vende un crédito litigioso, el deudor puede extinguirlo reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas causadas y los intereses del precio desde el día en que se pagó. El crédito es litigioso desde que se contesta a la demanda relativa a él. El deudor puede usar este derecho dentro de nueve días desde que el cesionario le reclame el pago.

Artículo 1536

Quedan exceptuadas de lo dispuesto en el artículo anterior tres cesiones o ventas: 1.º la hecha a un coheredero o condueño del derecho cedido; 2.º la hecha a un acreedor en pago de su crédito; 3.º la hecha al poseedor de una finca sujeta al derecho litigioso que se ceda.

Artículo 1537

Artículo 1538

Artículo 1539

En la permuta, si uno de los contratantes ha recibido la cosa prometida y acredita que no era propia de quien se la dio, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció a cambio, y cumple con devolver la que recibió.

Artículo 1540

Quien pierde por evicción la cosa recibida en permuta puede optar entre recuperar la que dio a cambio o reclamar daños y perjuicios. Pero solo puede recuperar su cosa mientras subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entre tanto sobre ella con buena fe por un tercero.

Artículo 1541

Artículo 1542

Artículo 1543

Artículo 1544

Artículo 1545

Artículo 1546

Arrendador es quien se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio. Arrendatario es quien adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.

Artículo 1547

Si ya ha comenzado la ejecución de un arrendamiento verbal y falta la prueba del precio convenido, el arrendatario devuelve la cosa al arrendador y le abona, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.

Artículo 1548

Los progenitores o tutores, respecto de los bienes de los menores, y los administradores de bienes sin poder especial no pueden dar en arrendamiento las cosas por un término superior a seis años.

Artículo 1549

Artículo 1550

Si el contrato de arrendamiento de cosas no lo prohíbe expresamente, el arrendatario puede subarrendar la cosa arrendada en todo o en parte. Aun así, sigue respondiendo ante el arrendador del cumplimiento del contrato.

Artículo 1551

El subarrendatario, sin perjuicio de su obligación con el subarrendador, queda obligado también a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada, en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario.

Artículo 1552

El subarrendatario también queda obligado frente al arrendador, pero solo por el importe del precio convenido en el subarriendo que esté debiendo en el momento del requerimiento. Los pagos que haya adelantado se consideran no hechos, por no haberlos verificado con arreglo a la costumbre.

Artículo 1553

Al arrendamiento se le aplican las normas sobre saneamiento del título de la compraventa. Cuando proceda devolver el precio, se hará una disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa.

Artículo 1554

El arrendador tiene tres obligaciones: 1.ª entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato; 2.ª hacer en ella, durante el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir al uso al que se destinó; 3.ª mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Artículo 1555

El arrendatario está obligado a: 1.º pagar el precio en los términos convenidos; 2.º usar la cosa como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado o, sin pacto, al que se infiera de su naturaleza según la costumbre de la tierra; 3.º pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

Artículo 1556

Si el arrendador o el arrendatario incumplen las obligaciones de los artículos anteriores, la otra parte puede pedir la rescisión del contrato junto con la indemnización de daños y perjuicios, o solo la indemnización, dejando el contrato subsistente.

Artículo 1557

Artículo 1558

Si hay que hacer una reparación urgente que no puede esperar al final del arriendo, el arrendatario debe tolerar la obra aunque le sea muy molesta y le prive de parte de la finca. Si dura más de cuarenta días, se reduce el precio en proporción al tiempo y a la parte privada. Si hace inhabitable la parte que él y su familia necesitan para vivir, puede rescindir el contrato.

Artículo 1559

El arrendatario debe avisar al propietario, en el más breve plazo posible, de toda usurpación o novedad dañosa que otro haya hecho o prepare abiertamente en la cosa, y avisar al dueño con la misma urgencia de la necesidad de las reparaciones del número segundo del artículo 1.554. En ambos casos responde de los daños y perjuicios que su negligencia cause al propietario.

Artículo 1560

El arrendador no responde de la perturbación de mero hecho que un tercero cause en el uso de la finca; el arrendatario tiene acción directa contra el perturbador. No hay perturbación de hecho cuando el tercero, sea la Administración o un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde.

Artículo 1561

Al concluir el arriendo, el arrendatario debe devolver la finca tal como la recibió. Se exceptúa lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Artículo 1562

Si al arrendar no se expresó el estado de la finca, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado. Es una presunción que admite prueba en contrario.

Artículo 1563

Artículo 1564

Artículo 1565

Artículo 1566

Si al terminar el contrato el arrendatario sigue disfrutando quince días de la cosa con aquiescencia del arrendador, hay tácita reconducción por el tiempo que fijan los artículos 1.577 y 1.581, salvo que haya precedido requerimiento.

Artículo 1567

Artículo 1568

Si se pierde la cosa arrendada, se aplican los artículos 1.182 y 1.183; si alguno de los contratantes incumple lo estipulado, los artículos 1.101 y 1.124. El texto incluye una nota sobre las ediciones del Código en las que se citan los dos últimos artículos.

Artículo 1569

El arrendador puede desahuciar judicialmente al arrendatario por: 1.ª expirar el término convencional o el de los artículos 1.577 y 1.581; 2.ª falta de pago en el precio convenido; 3.ª infracción de cualquier condición estipulada; 4.ª destinar la cosa a usos no pactados que la hagan desmerecer o no ajustar su uso al número segundo del artículo 1.555.

Artículo 1570

Salvo en los casos de desahucio del artículo anterior, el arrendatario tiene derecho a aprovechar los términos de duración establecidos en los artículos 1.577 y 1.581.

Artículo 1571

El comprador de una finca arrendada puede dar por terminado el arriendo vigente al tiempo de la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Si lo hace, el arrendatario puede exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha del año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios.

Artículo 1572

Artículo 1573

Artículo 1574

Si no se pactó el lugar ni el tiempo del pago del arrendamiento, el lugar se rige por el artículo 1.171 y el tiempo por la costumbre de la tierra. Son, por tanto, dos criterios distintos para dos cuestiones distintas.

Artículo 1575

El arrendatario rústico no tiene derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra ni por pérdida de frutos debida a casos fortuitos ordinarios. Sí lo tiene si pierde más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo pacto especial en contrario. Son extraordinarios el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado que no se haya podido racionalmente prever.

Artículo 1576

Artículo 1577

El arrendamiento de un predio rústico sin duración fijada se entiende hecho por el tiempo necesario para recoger los frutos que toda la finca dé en un año o pueda dar por una vez, aunque se tarden dos o más años. El de tierras labrantías divididas en dos o más hojas se entiende por tantos años como hojas haya.

Artículo 1578

El arrendatario saliente debe permitir al entrante usar el local y los demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente. A su vez, el entrante debe permitir al colono saliente lo necesario para recolectar y aprovechar los frutos. Todo ello con arreglo a la costumbre del pueblo.

Artículo 1579

El arrendamiento por aparcería de tierras de labor, ganados de cría o establecimientos fabriles e industriales se rige por las disposiciones del contrato de sociedad y por las estipulaciones de las partes y, en su defecto, por la costumbre de la tierra.

Artículo 1580

Para las reparaciones de los predios urbanos que deban ser de cuenta del propietario, a falta de pacto especial se estará a la costumbre del pueblo. En caso de duda, se entenderán a cargo del propietario.

Artículo 1581

Si no se fijó plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años si el alquiler es anual, por meses si es mensual y por días si es diario. En todo caso, cumplido el término, el arrendamiento cesa sin necesidad de requerimiento especial.

Artículo 1582

Cuando el arrendador de una casa o parte de ella destinada a la habitación de una familia, o de una tienda, almacén o establecimiento industrial, arrienda también los muebles, el arrendamiento de los muebles dura lo mismo que el de la finca.

Artículo 1740

En el préstamo una parte entrega a la otra una cosa. Si es una cosa no fungible para que la use durante cierto tiempo y la devuelva, se llama comodato; si es dinero u otra cosa fungible, con obligación de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, es simple préstamo. El comodato es esencialmente gratuito; el simple préstamo puede ser gratuito o con pacto de intereses.

Artículo 1741

En el comodato, el comodante sigue siendo propietario de la cosa prestada. El comodatario solo adquiere su uso, no los frutos. Si quien recibe el uso tiene que pagar algún emolumento, el contrato deja de ser comodato.

Artículo 1742

Las obligaciones y derechos del comodato pasan a los herederos de ambas partes. La excepción es el préstamo hecho en atención a la persona del comodatario: en ese caso, sus herederos no tienen derecho a seguir usando la cosa prestada.

Artículo 1743

Artículo 1744

El comodatario responde de la pérdida de la cosa, incluso por caso fortuito, en dos supuestos: si la destina a un uso distinto de aquel para el que se prestó, o si la conserva en su poder más tiempo del convenido.

Artículo 1745

Si la cosa prestada en comodato se entregó con tasación y se pierde, aunque sea por caso fortuito, el comodatario responde del precio, salvo que exista un pacto que le exima expresamente de responsabilidad.

Artículo 1746

Artículo 1747

Artículo 1748

Artículo 1749

Como regla, el comodante no puede reclamar la cosa prestada hasta que haya concluido el uso para el que la prestó. Sin embargo, si antes tiene urgente necesidad de ella, puede reclamar su restitución.

Artículo 1750

Si no se pactó la duración del comodato ni el uso de la cosa prestada, y la costumbre de la tierra tampoco determina ese uso, el comodante puede reclamar la cosa cuando quiera. En caso de duda, la prueba corresponde al comodatario.

Artículo 1751

El comodante (quien presta la cosa) debe pagar los gastos extraordinarios que se causen durante el contrato para conservar la cosa prestada. Condición: el comodatario debe avisarle antes de hacerlos. Excepción: si los gastos son tan urgentes que no puede esperarse el resultado del aviso sin peligro, no hace falta ese aviso previo.

Artículo 1752

Si el comodante conoce los vicios de la cosa que presta y no se los hace saber al comodatario, responde ante este de los daños que el comodatario haya sufrido por esa causa. La responsabilidad nace de dos elementos: que el comodante conociera los vicios y que los callara.

Artículo 1753

En el simple préstamo de dinero u otra cosa fungible, quien recibe la cosa adquiere su propiedad (no solo el uso). A cambio queda obligado a devolver al acreedor otro tanto de la misma especie y calidad, no la misma cosa recibida.

Artículo 1754

Si se presta dinero, la obligación del prestatario se rige por el artículo 1.170 del Código. Si lo prestado es otra cosa fungible o una cantidad de metal no amonedado, el deudor debe devolver una cantidad igual a la recibida, de la misma especie y calidad, aunque su precio haya cambiado.

Artículo 1755

Artículo 1756

Artículo 1757

Artículo 1. Ámbito de aplicación

La Ley de Arrendamientos Urbanos fija el régimen jurídico de los arrendamientos de fincas urbanas, tanto si se destinan a vivienda como si se destinan a usos distintos del de vivienda. Su objeto son, por tanto, las fincas urbanas y los dos destinos posibles: vivienda y uso distinto.

Artículo 2. Arrendamiento de vivienda

Arrendamiento de vivienda habitual: recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia. Sus normas alcanzan también al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y demás accesorios cedidos por el mismo arrendador. Arrendamiento de vivienda temporal: cubre la necesidad de vivienda del arrendatario temporalmente desplazado de su domicilio habitual por causa justificada y acreditable.

Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda

Es arrendamiento para uso distinto del de vivienda el que recae sobre una edificación con destino primordial distinto de la vivienda. Lo son los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, asistencial, cultural o docente, sean quienes sean las personas que los celebren. Quedan siempre excluidos los que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas.

Artículo 4. Régimen aplicable

Los arrendamientos de la ley se someten imperativamente a los títulos I y IV y a este artículo. Los de vivienda se rigen por la voluntad de las partes dentro del título II y, supletoriamente, por el Código Civil; los de uso distinto, por la voluntad de las partes, en su defecto por el título III y, supletoriamente, por el Código Civil. Excluir un precepto, cuando sea posible, exige hacerlo de forma expresa respecto de cada uno. Cabe pactar mediación o arbitraje y señalar una dirección electrónica para notificaciones.

Artículo 5. Arrendamientos excluidos

Quedan fuera de la ley: viviendas asignadas a porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios por razón del cargo o servicio; viviendas militares; fincas con casa-habitación cuyo fin primordial sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal (arrendamientos rústicos); viviendas universitarias calificadas así por la Universidad; cesiones turísticas con régimen sectorial específico, cuya duración máxima no puede superar treinta y un días; y cesiones de habitaciones por entidades del tercer sector de acción social sin finalidad lucrativa.

Artículo 6. Naturaleza de las normas

Las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o del subarrendatario las normas del título de arrendamientos de vivienda son nulas y se tienen por no puestas. Solo se salvan los casos en que la propia norma autorice expresamente esa modificación.

Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda habitual y de arrendamiento de vivienda temporal

El arrendamiento de vivienda no pierde esa condición aunque el arrendatario no viva en la finca, si habitan en ella su cónyuge no separado legalmente o de hecho o sus hijos dependientes, o si la ocupa con un contrato de vivienda temporal. El contrato de vivienda temporal debe prever expresamente la causa del desplazamiento, que ha de ser real y acreditable; la prueba corresponde al arrendador. Si falta la causa, el contrato pierde su naturaleza temporal y se rige como vivienda habitual con efectos retroactivos a su formalización.

Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo

El arrendatario no puede ceder el contrato sin consentimiento escrito del arrendador; si lo cede, el cesionario se subroga en su posición. La vivienda solo se puede subarrendar de forma parcial y con consentimiento escrito previo del arrendador. El subarriendo se rige por este título si el subarrendatario destina su parte a vivienda; si no, por lo pactado. El derecho del subarrendatario se extingue con el del arrendatario, y el precio del subarriendo nunca puede exceder del del arrendamiento.

Artículo 9. Plazo mínimo

La duración es libre, pero si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) el contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario avise con treinta días de antelación de que no renueva. Sin plazo pactado, se entiende de un año. El arrendador persona física puede recuperar la vivienda tras el primer año si lo previó en el contrato, avisando con dos meses. Si no la ocupa en tres meses, el arrendatario puede optar en treinta días entre volver hasta cinco años o ser indemnizado.

Artículo 9 bis. Plazo en los arrendamientos de vivienda temporal

En la vivienda temporal la duración es libre, pero debe ser superior a treinta y un días y no exceder, como regla general, de doce meses según la causa. Si se pactó menos y la causa persiste, puede prorrogarse por acuerdo expreso sin pasar en conjunto de doce meses, salvo que la causa subsista. Si se superan los doce meses sin justificación en la causa, o se suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual, con plazo mínimo y prórrogas de los artículos 9 y 10.

Artículo 10. Prórroga del contrato

Tras al menos cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), si ninguna parte avisa de que no renueva —el arrendador con cuatro meses y el arrendatario con dos meses de antelación—, el contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta tres años más, salvo que el arrendatario avise con un mes de antelación al fin de cualquier anualidad. Además caben prórrogas extraordinarias a petición del arrendatario: un año por vulnerabilidad acreditada (obligatoria para el gran tenedor) y hasta tres años en zona tensionada, con excepciones.

Artículo 11. Desistimiento del contrato

En el arrendamiento de vivienda, el arrendatario puede desistir pasados al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con treinta días de antelación como mínimo. En la vivienda temporal puede desistir pasado al menos un mes desde la formalización, con un preaviso mínimo de diez días. En ambos casos el desistimiento así ejercido no da derecho a indemnización al arrendador.

Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario

Si el arrendatario no renueva o desiste sin consentimiento del cónyuge conviviente, el arrendamiento puede seguir a favor de este. El arrendador puede requerir al cónyuge, y si no contesta en quince días el contrato se extingue; el cónyuge paga la renta hasta la extinción. Si el arrendatario abandona la vivienda sin decir nada, el cónyuge puede seguir si en un mes notifica por escrito al arrendador su voluntad de ser arrendatario; si no, paga la renta de ese mes. Se aplica también a la pareja con al menos dos años de convivencia, o con mera convivencia si hay descendencia común.

Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador

Si en los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica) se resuelve el derecho del arrendador por retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa u opción de compra, el arrendatario sigue hasta cumplir esos cinco o siete años. Después, el arrendamiento se extingue, salvo inscripción registral previa a esos derechos. Los arrendamientos del usufructuario, superficiario y análogos se extinguen con el derecho del arrendador. Los concertados de buena fe con el propietario aparente duran cinco años (siete si es persona jurídica).

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada

Quien compra una vivienda arrendada se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador anterior era persona jurídica), aunque reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada es mayor, se subroga por toda ella, salvo que reúna esos requisitos: entonces solo soporta el resto hasta cinco o siete años y el vendedor indemniza con una mensualidad por año que falte. Si se pactó que la venta extinguiría el arriendo, el comprador solo soporta el resto hasta cinco o siete años.

Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario

En caso de nulidad, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario puede seguir usando la vivienda si se le atribuye conforme a la legislación civil. Si se le atribuye de forma permanente o por más tiempo del que queda de contrato, pasa a ser titular del contrato. Debe comunicar al arrendador su voluntad de continuar en el plazo de dos meses desde la notificación de la resolución judicial, con copia de esta o de la parte que afecte al uso de la vivienda.

Artículo 16. Muerte del arrendatario

Muerto el arrendatario, pueden subrogarse por este orden: el cónyuge conviviente; la pareja con dos años de convivencia (o mera convivencia si hay descendencia común); descendientes bajo su patria potestad o tutela o con dos años de convivencia; ascendientes y hermanos con dos años de convivencia; y otros parientes hasta el tercer grado colateral con minusvalía del 65 % o más. Sin acuerdo, rige ese orden, salvo que los padres septuagenarios prefieren a los descendientes. Sin notificación escrita al arrendador en tres meses, se extingue.

Artículo 17. Determinación de la renta

La renta es libre. Salvo pacto, se paga por meses en los siete primeros días del mes, y nunca puede exigirse por adelantado más de una mensualidad. Se paga por medios electrónicos, salvo excepción, y el arrendador debe dar recibo. En zona tensionada la nueva renta no puede superar la del contrato anterior actualizada, salvo un 10 % más en ciertos casos; con gran tenedor, el límite es el índice de referencia. Por habitaciones, la suma no supera la renta de la vivienda completa.

Artículo 18. Actualización de la renta

La renta solo puede actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de contrato y en los términos pactados; sin pacto expreso, no hay actualización. Si se pactó actualizar sin concretar índice, se aplica la variación anual del IRAV. En todo caso, el incremento anual no puede superar la variación del IRAV. La renta actualizada se exige desde el mes siguiente a la notificación escrita a la otra parte con el porcentaje aplicado, y certificación del INE si la pide el arrendatario; vale la nota en el recibo del mes anterior.

Artículo 19. Elevación de renta por mejoras

Si el arrendador hace obras de mejora pasados cinco años de contrato (siete si es persona jurídica), puede, salvo pacto en contrario, subir la renta anual aplicando al capital invertido el interés legal del dinero al terminar las obras más tres puntos, con un tope del veinte por ciento de la renta vigente. Del capital se descuentan las subvenciones públicas. En propiedad horizontal se reparte por cuotas de participación. La subida se aplica desde el mes siguiente a la notificación escrita con los cálculos. Por acuerdo, caben mejoras y subidas en cualquier momento.

Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales

Puede pactarse que el arrendatario pague los gastos generales del inmueble no individualizables; nunca los tributos de la vivienda, salvo que sea obligado tributario. Sin propiedad horizontal no se le imputan gastos de comunidad. El pacto debe ser escrito y fijar el importe anual a la fecha del contrato. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se le pueden repercutir. En los cinco (o siete) primeros años solo suben por acuerdo, anualmente y hasta el doble de lo que pueda subir la renta. Los servicios con contador los paga siempre el arrendatario.

Artículo 21. Conservación de la vivienda

El arrendador debe hacer, sin subir la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, salvo deterioros imputables al arrendatario. El arrendatario soporta las obras de conservación que no puedan esperar; si duran más de veinte días, se reduce la renta en proporción a la parte de la que se ve privado. Puede hacer las urgentes y cobrarlas. Las pequeñas reparaciones por desgaste son suyas. Si hay daños en habitabilidad, seguridad o salubridad, puede requerir por escrito con presupuesto; sin respuesta en quince días naturales, repara y lo descuenta de la renta.

Artículo 21 bis. Conservación de la vivienda temporal

En la vivienda temporal, el arrendador debe siempre conservar la vivienda habitable y hacer también las pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario. El arrendatario debe avisarle cuanto antes; el arrendador ha de responder en cinco días hábiles como máximo. Sin respuesta, el arrendatario puede hacer las reparaciones y exigir su importe de inmediato o, en su defecto y previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente.

Artículo 22. Obras de mejora

El arrendatario debe soportar las obras de mejora que no puedan esperar al fin del contrato. El arrendador debe notificárselas por escrito con al menos tres meses de antelación (naturaleza, comienzo, duración y coste). En el mes siguiente a esa notificación el arrendatario puede desistir, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda; el arrendamiento se extingue a los dos meses del desistimiento, y en ese tiempo no pueden empezar las obras. Si las soporta, tiene derecho a rebaja proporcional de renta e indemnización de gastos.

Artículo 23. Obras del arrendatario

Sin consentimiento escrito del arrendador, el arrendatario no puede hacer obras que cambien la configuración de la vivienda o de sus accesorios, y nunca obras que reduzcan su estabilidad o seguridad. Si las hace sin autorización, el arrendador puede, además de resolver el contrato, exigir al final que reponga las cosas a su estado anterior o quedarse con la modificación sin pagar indemnización. Si las obras han reducido la estabilidad o la seguridad, puede exigir la reposición de inmediato.

Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad

El arrendatario, avisando por escrito al arrendador, puede hacer en el interior de la vivienda las obras necesarias para adaptarla a la discapacidad o a la edad superior a setenta años suya, de su cónyuge o pareja o de los familiares que convivan con ellos de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes ni reduzcan la estabilidad o seguridad del edificio. Al terminar el contrato, debe reponer la vivienda a su estado anterior si el arrendador lo exige.

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente

Si se vende la vivienda arrendada, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente. Tanteo: treinta días naturales desde la notificación fehaciente de la decisión de vender, precio y condiciones; esa notificación caduca a los ciento ochenta días naturales. Retracto: si no hubo notificación, fue incompleta o el precio real fue inferior; caduca a los treinta días naturales. Prefiere a cualquier otro derecho similar salvo el retracto del condueño o el convencional inscrito antes. No cabe pactar su renuncia.

Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda

Si las obras de conservación o las acordadas por una autoridad competente hacen inhabitable la vivienda, el arrendatario puede elegir entre suspender el contrato o desistir de él, sin indemnización alguna. La suspensión paraliza el plazo del contrato y la obligación de pagar la renta hasta que terminen las obras.

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones

Ante el incumplimiento, la otra parte puede exigir el cumplimiento o la resolución (artículo 1.124 del Código Civil). El arrendador resuelve de pleno derecho por: impago de renta o fianza, subarriendo o cesión inconsentidos, daños dolosos u obras no consentidas, actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, o pérdida del destino de vivienda. El arrendatario, por falta de reparaciones del artículo 21 o perturbación. Si está inscrito con cláusula resolutoria por impago, basta el requerimiento judicial o notarial no contestado en diez días hábiles.

Artículo 28. Extinción del arrendamiento

Además de por las demás causas del título sobre vivienda, el arrendamiento se extingue por dos causas: la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador y la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.