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Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos

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Art. 1Ámbito de aplicaciónLa Ley de Arrendamientos Urbanos fija el régimen jurídico de los arrendamientos de fincas urbanas, tanto si se destinan a vivienda como si se destinan a usos distintos del de vivienda. Su objeto son, por tanto, las fincas urbanas y los dos destinos posibles: vivienda y uso distinto.
Art. 2Arrendamiento de viviendaArrendamiento de vivienda habitual: recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia. Sus normas alcanzan también al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y demás accesorios cedidos por el mismo arrendador. Arrendamiento de vivienda temporal: cubre la necesidad de vivienda del arrendatario temporalmente desplazado de su domicilio habitual por causa justificada y acreditable.
Art. 3Arrendamiento para uso distinto del de viviendaEs arrendamiento para uso distinto del de vivienda el que recae sobre una edificación con destino primordial distinto de la vivienda. Lo son los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, asistencial, cultural o docente, sean quienes sean las personas que los celebren. Quedan siempre excluidos los que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas.
Art. 4Régimen aplicableLos arrendamientos de la ley se someten imperativamente a los títulos I y IV y a este artículo. Los de vivienda se rigen por la voluntad de las partes dentro del título II y, supletoriamente, por el Código Civil; los de uso distinto, por la voluntad de las partes, en su defecto por el título III y, supletoriamente, por el Código Civil. Excluir un precepto, cuando sea posible, exige hacerlo de forma expresa respecto de cada uno. Cabe pactar mediación o arbitraje y señalar una dirección electrónica para notificaciones.
Art. 5Arrendamientos excluidosQuedan fuera de la ley: viviendas asignadas a porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios por razón del cargo o servicio; viviendas militares; fincas con casa-habitación cuyo fin primordial sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal (arrendamientos rústicos); viviendas universitarias calificadas así por la Universidad; cesiones turísticas con régimen sectorial específico, cuya duración máxima no puede superar treinta y un días; y cesiones de habitaciones por entidades del tercer sector de acción social sin finalidad lucrativa.
Art. 6Naturaleza de las normasLas estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o del subarrendatario las normas del título de arrendamientos de vivienda son nulas y se tienen por no puestas. Solo se salvan los casos en que la propia norma autorice expresamente esa modificación.
Art. 7Condición de arrendamiento de vivienda habitual y de arrendamiento de vivienda temporalEl arrendamiento de vivienda no pierde esa condición aunque el arrendatario no viva en la finca, si habitan en ella su cónyuge no separado legalmente o de hecho o sus hijos dependientes, o si la ocupa con un contrato de vivienda temporal. El contrato de vivienda temporal debe prever expresamente la causa del desplazamiento, que ha de ser real y acreditable; la prueba corresponde al arrendador. Si falta la causa, el contrato pierde su naturaleza temporal y se rige como vivienda habitual con efectos retroactivos a su formalización.
Art. 8Cesión del contrato y subarriendoEl arrendatario no puede ceder el contrato sin consentimiento escrito del arrendador; si lo cede, el cesionario se subroga en su posición. La vivienda solo se puede subarrendar de forma parcial y con consentimiento escrito previo del arrendador. El subarriendo se rige por este título si el subarrendatario destina su parte a vivienda; si no, por lo pactado. El derecho del subarrendatario se extingue con el del arrendatario, y el precio del subarriendo nunca puede exceder del del arrendamiento.
Art. 9Plazo mínimoLa duración es libre, pero si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) el contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario avise con treinta días de antelación de que no renueva. Sin plazo pactado, se entiende de un año. El arrendador persona física puede recuperar la vivienda tras el primer año si lo previó en el contrato, avisando con dos meses. Si no la ocupa en tres meses, el arrendatario puede optar en treinta días entre volver hasta cinco años o ser indemnizado.
Art. 9 bisPlazo en los arrendamientos de vivienda temporalEn la vivienda temporal la duración es libre, pero debe ser superior a treinta y un días y no exceder, como regla general, de doce meses según la causa. Si se pactó menos y la causa persiste, puede prorrogarse por acuerdo expreso sin pasar en conjunto de doce meses, salvo que la causa subsista. Si se superan los doce meses sin justificación en la causa, o se suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual, con plazo mínimo y prórrogas de los artículos 9 y 10.
Art. 10Prórroga del contratoTras al menos cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), si ninguna parte avisa de que no renueva —el arrendador con cuatro meses y el arrendatario con dos meses de antelación—, el contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta tres años más, salvo que el arrendatario avise con un mes de antelación al fin de cualquier anualidad. Además caben prórrogas extraordinarias a petición del arrendatario: un año por vulnerabilidad acreditada (obligatoria para el gran tenedor) y hasta tres años en zona tensionada, con excepciones.
Art. 11Desistimiento del contratoEn el arrendamiento de vivienda, el arrendatario puede desistir pasados al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con treinta días de antelación como mínimo. En la vivienda temporal puede desistir pasado al menos un mes desde la formalización, con un preaviso mínimo de diez días. En ambos casos el desistimiento así ejercido no da derecho a indemnización al arrendador.
Art. 12Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatarioSi el arrendatario no renueva o desiste sin consentimiento del cónyuge conviviente, el arrendamiento puede seguir a favor de este. El arrendador puede requerir al cónyuge, y si no contesta en quince días el contrato se extingue; el cónyuge paga la renta hasta la extinción. Si el arrendatario abandona la vivienda sin decir nada, el cónyuge puede seguir si en un mes notifica por escrito al arrendador su voluntad de ser arrendatario; si no, paga la renta de ese mes. Se aplica también a la pareja con al menos dos años de convivencia, o con mera convivencia si hay descendencia común.
Art. 13Resolución del derecho del arrendadorSi en los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica) se resuelve el derecho del arrendador por retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa u opción de compra, el arrendatario sigue hasta cumplir esos cinco o siete años. Después, el arrendamiento se extingue, salvo inscripción registral previa a esos derechos. Los arrendamientos del usufructuario, superficiario y análogos se extinguen con el derecho del arrendador. Los concertados de buena fe con el propietario aparente duran cinco años (siete si es persona jurídica).
Art. 14Enajenación de la vivienda arrendadaQuien compra una vivienda arrendada se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador anterior era persona jurídica), aunque reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada es mayor, se subroga por toda ella, salvo que reúna esos requisitos: entonces solo soporta el resto hasta cinco o siete años y el vendedor indemniza con una mensualidad por año que falte. Si se pactó que la venta extinguiría el arriendo, el comprador solo soporta el resto hasta cinco o siete años.
Art. 15Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatarioEn caso de nulidad, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario puede seguir usando la vivienda si se le atribuye conforme a la legislación civil. Si se le atribuye de forma permanente o por más tiempo del que queda de contrato, pasa a ser titular del contrato. Debe comunicar al arrendador su voluntad de continuar en el plazo de dos meses desde la notificación de la resolución judicial, con copia de esta o de la parte que afecte al uso de la vivienda.
Art. 16Muerte del arrendatarioMuerto el arrendatario, pueden subrogarse por este orden: el cónyuge conviviente; la pareja con dos años de convivencia (o mera convivencia si hay descendencia común); descendientes bajo su patria potestad o tutela o con dos años de convivencia; ascendientes y hermanos con dos años de convivencia; y otros parientes hasta el tercer grado colateral con minusvalía del 65 % o más. Sin acuerdo, rige ese orden, salvo que los padres septuagenarios prefieren a los descendientes. Sin notificación escrita al arrendador en tres meses, se extingue.
Art. 17Determinación de la rentaLa renta es libre. Salvo pacto, se paga por meses en los siete primeros días del mes, y nunca puede exigirse por adelantado más de una mensualidad. Se paga por medios electrónicos, salvo excepción, y el arrendador debe dar recibo. En zona tensionada la nueva renta no puede superar la del contrato anterior actualizada, salvo un 10 % más en ciertos casos; con gran tenedor, el límite es el índice de referencia. Por habitaciones, la suma no supera la renta de la vivienda completa.
Art. 18Actualización de la rentaLa renta solo puede actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de contrato y en los términos pactados; sin pacto expreso, no hay actualización. Si se pactó actualizar sin concretar índice, se aplica la variación anual del IRAV. En todo caso, el incremento anual no puede superar la variación del IRAV. La renta actualizada se exige desde el mes siguiente a la notificación escrita a la otra parte con el porcentaje aplicado, y certificación del INE si la pide el arrendatario; vale la nota en el recibo del mes anterior.
Art. 19Elevación de renta por mejorasSi el arrendador hace obras de mejora pasados cinco años de contrato (siete si es persona jurídica), puede, salvo pacto en contrario, subir la renta anual aplicando al capital invertido el interés legal del dinero al terminar las obras más tres puntos, con un tope del veinte por ciento de la renta vigente. Del capital se descuentan las subvenciones públicas. En propiedad horizontal se reparte por cuotas de participación. La subida se aplica desde el mes siguiente a la notificación escrita con los cálculos. Por acuerdo, caben mejoras y subidas en cualquier momento.
Art. 20Gastos generales y de servicios individualesPuede pactarse que el arrendatario pague los gastos generales del inmueble no individualizables; nunca los tributos de la vivienda, salvo que sea obligado tributario. Sin propiedad horizontal no se le imputan gastos de comunidad. El pacto debe ser escrito y fijar el importe anual a la fecha del contrato. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se le pueden repercutir. En los cinco (o siete) primeros años solo suben por acuerdo, anualmente y hasta el doble de lo que pueda subir la renta. Los servicios con contador los paga siempre el arrendatario.
Art. 21Conservación de la viviendaEl arrendador debe hacer, sin subir la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, salvo deterioros imputables al arrendatario. El arrendatario soporta las obras de conservación que no puedan esperar; si duran más de veinte días, se reduce la renta en proporción a la parte de la que se ve privado. Puede hacer las urgentes y cobrarlas. Las pequeñas reparaciones por desgaste son suyas. Si hay daños en habitabilidad, seguridad o salubridad, puede requerir por escrito con presupuesto; sin respuesta en quince días naturales, repara y lo descuenta de la renta.
Art. 21 bisConservación de la vivienda temporalEn la vivienda temporal, el arrendador debe siempre conservar la vivienda habitable y hacer también las pequeñas reparaciones por desgaste del uso ordinario. El arrendatario debe avisarle cuanto antes; el arrendador ha de responder en cinco días hábiles como máximo. Sin respuesta, el arrendatario puede hacer las reparaciones y exigir su importe de inmediato o, en su defecto y previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente.
Art. 22Obras de mejoraEl arrendatario debe soportar las obras de mejora que no puedan esperar al fin del contrato. El arrendador debe notificárselas por escrito con al menos tres meses de antelación (naturaleza, comienzo, duración y coste). En el mes siguiente a esa notificación el arrendatario puede desistir, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda; el arrendamiento se extingue a los dos meses del desistimiento, y en ese tiempo no pueden empezar las obras. Si las soporta, tiene derecho a rebaja proporcional de renta e indemnización de gastos.
Art. 23Obras del arrendatarioSin consentimiento escrito del arrendador, el arrendatario no puede hacer obras que cambien la configuración de la vivienda o de sus accesorios, y nunca obras que reduzcan su estabilidad o seguridad. Si las hace sin autorización, el arrendador puede, además de resolver el contrato, exigir al final que reponga las cosas a su estado anterior o quedarse con la modificación sin pagar indemnización. Si las obras han reducido la estabilidad o la seguridad, puede exigir la reposición de inmediato.
Art. 24Arrendatarios con discapacidadEl arrendatario, avisando por escrito al arrendador, puede hacer en el interior de la vivienda las obras necesarias para adaptarla a la discapacidad o a la edad superior a setenta años suya, de su cónyuge o pareja o de los familiares que convivan con ellos de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes ni reduzcan la estabilidad o seguridad del edificio. Al terminar el contrato, debe reponer la vivienda a su estado anterior si el arrendador lo exige.
Art. 25Derecho de adquisición preferenteSi se vende la vivienda arrendada, el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente. Tanteo: treinta días naturales desde la notificación fehaciente de la decisión de vender, precio y condiciones; esa notificación caduca a los ciento ochenta días naturales. Retracto: si no hubo notificación, fue incompleta o el precio real fue inferior; caduca a los treinta días naturales. Prefiere a cualquier otro derecho similar salvo el retracto del condueño o el convencional inscrito antes. No cabe pactar su renuncia.
Art. 26Habitabilidad de la viviendaSi las obras de conservación o las acordadas por una autoridad competente hacen inhabitable la vivienda, el arrendatario puede elegir entre suspender el contrato o desistir de él, sin indemnización alguna. La suspensión paraliza el plazo del contrato y la obligación de pagar la renta hasta que terminen las obras.
Art. 27Incumplimiento de obligacionesAnte el incumplimiento, la otra parte puede exigir el cumplimiento o la resolución (artículo 1.124 del Código Civil). El arrendador resuelve de pleno derecho por: impago de renta o fianza, subarriendo o cesión inconsentidos, daños dolosos u obras no consentidas, actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, o pérdida del destino de vivienda. El arrendatario, por falta de reparaciones del artículo 21 o perturbación. Si está inscrito con cláusula resolutoria por impago, basta el requerimiento judicial o notarial no contestado en diez días hábiles.
Art. 28Extinción del arrendamientoAdemás de por las demás causas del título sobre vivienda, el arrendamiento se extingue por dos causas: la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador y la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.