Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada
En pocas palabras
Quien compra una vivienda arrendada se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador anterior era persona jurídica), aunque reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada es mayor, se subroga por toda ella, salvo que reúna esos requisitos: entonces solo soporta el resto hasta cinco o siete años y el vendedor indemniza con una mensualidad por año que falte. Si se pactó que la venta extinguiría el arriendo, el comprador solo soporta el resto hasta cinco o siete años.
Explicación sencilla
Garantiza al arrendatario el periodo mínimo frente a la venta de la vivienda, incluso frente al tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, y regula la indemnización cuando la duración pactada excede de ese mínimo.
Regla mnemotécnica
Venta = "5 o 7 los respeta el comprador siempre". Lo que exceda: depende del artículo 34; si lo cumple, paga el vendedor una mensualidad por año.
Trampa típica de examen
Poner la indemnización a cargo del adquirente. El artículo obliga al enajenante a indemnizar al arrendatario.
Texto del artículo 14 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir. Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.
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